融创中国“变奏曲”：全面转向均衡高质量发展
2021年，房地产行业进入史上最严监管时代，调控浪潮中，房企也迎来一次次大考。作为行业常年的“优等生”，融创中国（01918.HK，下称“融创”）未雨绸缪，早在2019年便开启了稳健转型战略，并于今年上半年交出了一份全优成绩单。
8月31日，融创公布2021年中期业绩报告：上半年营业收入 958.2 亿元（人民币，下同），同比上升23.9%；毛利 199.8 亿元，同比上升12.5%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；每股盈利2.62元，同比上升8.7%。
盈利指标稳中有升，得益于地产主业的强韧生长力。今年1~6月份，融创实现合同销售额3208亿元，同比上升64%，行业销售排名稳居前四；与此同时，回款率保持高位，公司现金流充裕“，三道红线”指标持续改善，全面转绿进程不断加速。
在房企业绩频频“爆雷”的当下，这份中期成绩实属难能可贵。一直以来，融创对宏观环境和行业趋势均抱有敏锐洞察力，擅长在不同发展阶段快速调适战略，精准做出最优判断。这种历练多年积淀的综合能力，是融创在过往地产周期快速崛起的重要砝码。
如今，行业风向已变，房地产不再唯速度论，安全与稳健，才是开发商基业长青的根本前提。为此，融创于2021 年提出“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。这是对曾经“高质量发展”战略的坚守，也是基于行业新环境做出的适时调整。
未来，融创将把企业安全放在首位，持续改善财务指标、降低融资成本、提升信用评级，以从容的姿态拥抱调控，以更优的产品与服务，共建城市美好未来。持续兑现降杠杆承诺
2021年，是我国房地产市场发展的重要转折点，在“房住不炒”顶层基调下，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产发展的底色，各地调控措施密集出台，从市场、金融、土地、财税等多个维度对行业进行精准监管，行业步入“去杠杆”新周期。
在日前举行的中期业绩会上，融创中国董事会主席、执行董事孙宏斌表示，不管是房企“三道红线”、银行“两道红线”，还是政府“集中供地”，都有助于降低行业风险“。国家对房地产的调控是非常必要的，房地产的安全确实会影响金融和经济安全。”
作为上轮地产周期异军突起的龙头房企，融创一直善于把握行业发展趋势，积极拥抱调控，依据环境需要调整自身能力。早在2019年下半年，融创便开始主动调整，落实“降杠杆、优化资本结构”的战略要求，并在随后的2020年持续践行，谨慎投资、优化财务。
2021年上半年，融创继续秉持极强的拿地纪律，在土地市场严控拿地总量，提升土地质量，最终达成高标准拿地。期内，融创获取权益土储货值2135 亿元，权益拿地销售比37.9%，若把时间拉长至一年，公司权益拿地销售比仅为28.5%，远未达到监管所称的40%红线。
严控支出的同时，融创大力开源充盈现金流，各项盈利指标稳步提升。期内，融创实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；核心净利润131.5亿元；每股收益2.62元，同比上升8.7%。
多措并举下，融创财务健康度不断提升，净负债率下降9.4个百分点，非受限现金短债比升至1.11，剔除预收款项后的资产负债率降至 76%。截至6月30日，公司总资产 1.2 万亿元，较去年底提升9%，短债占总有息负债比重下降至30%的行业低位，财务弹性更趋强韧。
就融创日趋稳健的盘面，各级市场也有所反应。今年1月26日，融创成功发行 2024 年到期的 6 亿美元5.95%优先票据，及2026年到期的5亿美元6.5%优先票据；3月2日，公司额外发行2024年到期的3.42亿美元5.95%优先票据，及于2025年到期的2.1亿美元6.5%优先票据。两次发债利率均为公司上市以来最低水平。
得益于安全稳健、高质量的增长态势，融创不断收获国际机构的认可。上半年，标普将融创公司主体评级由BB-上调至BB，展望稳定。穆迪及惠誉将公司评级展望调升至正面;中诚信亚太首次覆盖融创，并给予BBBG-评级，展望为稳定。
截至目前，融创已被纳入MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国（香港上市）100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国（香港上市）25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数等几乎所有重要指数。
地产主业优势继续领跑
能在激烈的行业竞争中站稳脚跟，离不开融创自上市之初就坚持的两件事：做好产品与服务、深耕城市。经历十余年沉淀后，融创已建立起行业领先的核心优势，为业务发展奠定坚实基础。
数据显示，从2018年至2020年，融创年度销售额分别为 4608 亿元、5562亿元、5753亿元，3年复合增长率12%。2021年上半年，面对外部环境发生的巨大变化，融创依然保持强健的增长驱动力，销售额达到3208亿元，增长率64%，总销售额稳居行业前四。
从销售结构来看，融创深耕核心城市群的领先优势凸显。在长三角，融创完成1141亿元销售额；在西部核心城市、环渤海分别完成 791 亿元、637亿元。
与此同时，上半年，融创在多个一二线核心城市占据市场领先地位，20个城市的销售额超过50亿元。其中，北京、上海、苏州等9个城市销售额超100亿元；在杭州、武汉，融创半年销售额超过200亿元——这相当于一家百强房企的半年业绩。
销售规模不断攀升之余，融创持续保持高回款，公司现金流充裕健康。截至2021年6月底，融创在手现金达 1232 亿元，其中非受限现金1011亿元，较去年底提升2.4%。
面对下半年更加激烈的市场竞争，融创手握充裕土储、从容前行。期末，该集团持有的权益土储货值约2万亿元，预计下半年总可售资源超过 6600 亿元，其中29%位于长三角地区，25%位于西部核心城市地区， 20%位于环渤海地区，13%位于中部核心城市地区及13%位于华南地区。
值得注意的是，7月份住建部表态，将推广北京“限房价、控地价、提品质”的做法。提品质，作为新的调控措施关键词，也相继被多个城市采纳实施。在行业发展的下一阶段，企业之间的竞争，将定格在高品质的产品角逐，产品力将成为企业发展更为核心的竞争能力。
所幸，产品力一直是融创核心竞争力之一，继2019年公司获得克而瑞“中国房地产企业产品力 TOP1”、2020年公司获得亿翰“房企超级产品力TOP1”之后，融创在 2021 年上半年再获中指院“房地产产品力优秀企业TOP1”的殊荣。
在主流客群年轻化和科技快速进步的趋势下，融创的I AM I产品年轻化创新不断落地，城市、社区、家庭、生活四大维度升级主流产品，武汉公园大观、杭州万融城等代表作在推向市场后备受欢迎。同时，融创对高端客群消费趋势展开研究并升级产品功能，高端市场优势进一步巩固。
国盛证券发布报告表示，叠加下半年销售高峰影响及融创的市场领先优势，预计融创2021年将实现销售稳步增长。
稳健均衡战略更加笃定
回望过往，2020年可谓是融创的转型年，公司正式打开“均衡高质量发展”的序章，拿地金额仅为2019年的一半， “三道红线指标”连降两档，融资成本下降，信用评级全面提升。2021年，融创进一步坚定战略目标，提出“四更”经营
准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。
据悉，“四更”准则也将作为融创团队的基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，融创将积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化。
据管理层透露，下一步，融创将持续把财务结构指标改善放在首位，增加自有资金的同时降低负债规模，在三年内将融资成本降到5%以内，信用评级做到投资级。
在坐稳财务盘面、做大地产主业的同时，融创的“地产+ ”业务也步入快速成长周期。
去年底，融创服务（01516.HK）于香港联交所主板独立上市。上半年，融创服务交出上市后首份中期成绩单，期内实现营收33.2亿元，同比增长85%，稳居物管头部阵营；归母净利润6.1 亿元，同比增长154%；净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。
融创文旅的业绩同样快速增长，上半年实现营收26.1亿元，同比增长166%，经营利润大幅提升至 4.4 亿元，客流量 7201 万人次，同比上升103%。济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区，杭州湾融创水世界等代表项目开业即受市场追捧。
文旅旗下冰雪业务，上半年迈出稳健向前步伐，不但收入大幅增长，还形成了覆盖7省份、35座城市的战略布局，建立了业务的高护城河。
在新一轮稳健增长周期，融创前瞻、高起点布局的“地产+”业务，将具备长远的行业空间和业务成长性，并与地产开发主业密切互动、互相赋能，成为公司储备的未来长期增长点，助力融创更均衡、高质量发展的达成。