CCRC对我国养老社区发展的启示
在我国已成为大型险企“标配”的养老社区基本走的都是持续照料养老社区（CCRC）路线。而在CCRC这一概念缘起的美国，老年人是如何进行养老的？CCRC在整个美国养老产业体系中是什么角色？美国的保险公司在养老投资中的作用又是怎样的？美国经验能带给我国养老产业发展怎样的启示？
带着这些问题，近日第一财经记者专访了从事美国养老社区投资/收购和资产管理工作的 Atlantis Investment Advisors,inc. 董事总经理王晓川以及上海融金聚科技有限公司董事长、上海国际银行金融学院养老产业研究中心特聘专家包虹剑。他们表示，美国的养老分层是根据老人的身体机能来进行划分的，相对而言，目前我国养老机构正在快速发展中，但还没有形成丰富的层次，需要加快数据库建设、标准化建立等基础性工作。
按身体机能分层的美国养老产业体系
“9073 或 9064”，这串数字代表了目前我国养老模式的主流。“‘9073’，指的是90%的老人选择传统居家养老，7%左右选择社区养老，而另外3%的老人则会去机构养老。目前我国养老模式主要分这三个层次。而美国的养老社区起步相对较早，目前已经形成了涵盖多种服务类型的产业体系。”包虹剑表示。
“美国人的养老居住和服务体系是按照老年人的身体机能不同，从而需要帮助或辅助的程度不同来进行分层的。”王晓川说。
综合包虹剑及王晓川的介绍，首先，身体较为健康的老年人除了居家养老之外，还会选择55岁以上的活力老人社区，即养老社区模式，其除了提供居住之外，还配套了各种适合老年人的休闲娱乐设施。美国著名的养老社 区 太 阳 城（Sun City）和 村 群（The Villages）就属于这类活力养老社区。
而随着老人年龄增高、身体机能日益减弱，美国还有以提供各类养老服务为主的社区可供选择。按照为老年人提供生活及照护服务层次的不同，这类养老机构可以分为自理型的独立生活（independent living）、再进一步的协助生活（assisted living）、失 智 失 忆 照 护（memory care），以及最高护理层级的专业护理（skilled nursing）等不同类别。
如果一个社区既包括独立生活区域，又包含协助生活、记忆照护、专业护理等专业区域，则称为持续照料养老社区，简称CCRC。
“在这些机构分层中，养老机构并不是从概念出发‘一步到位’，而是设计的时候就留有一些空间，后续根据客户需求的改变逐渐进行开发。实际上有的老年公寓开始偏向于为55+活力老人提供活动安排，等到入住老人年龄逐渐增加后可能就需要提供增加的服务（比如包括餐饮），整个养老公寓就会逐渐向独立生活（independent living）的功能转变。”包虹剑表示。
整体来看，各类养老社区已经成为美国老年人退休后的重要选择。美国老年人居住与照护投资中心（National Investment Center for
Seniors Housing & Care，简 称NIC）的数据显示，截至2019年，美国共有住宅规模在25个单元以上的养老社区和设施24500个，总计住宅单元超过314万，目前已居住的单元占美国75岁以上家庭的比例（渗透率）达18.6%。其中CCRC有1900个，超过62万套住宅单元，目前已居住的单元占美国 75 岁以上家庭的比例为3.9%。
我国养老机构建设需加强“基础设施”
随着中国老龄化的日益加快，中国的养老产业体系也正在快速发展。民政部数据显示，截至2019年底，全国共有各类养老机构和设施 20.4 万个，养老床位合计 775.0 万张。到了2020年底，养老机构和设施数增长至32.9 万个，而养老床位数则增至821万张。
不过，王晓川认为，中国目前的养老机构是从传统老年福利机构逐渐转化和发展而来，10 多年前还是以接收“三无”对象和优抚对象为主，绝大多数的老人属于自理型。现在自理型的仍然居多，护理型的较为缺乏。不过随着市场经济发展和需求增加，也在逐渐地进行变化。实际上目前我国正强调要增加护理型床位。同时，自理型养老机构也可以进一步细分，包括拓展至协助生活类型的服务或者专注于独立生活类型的养老社区建设，目前在我国也能看到这一趋势的发展。
事实上，养老服务床位以及护理型床位的数量提高已经成为了我国“十四五”的重要工作之一。国务院今年2月印发的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》给出的目标是，到2025年，养老服务床位总量达到900万张以上；全国养老机构护理型床位占比提高到55%。
不过，在王晓川看来，目前我国养老产业发展在“基础建设”的完善和监管等方面还有待改进“。从美国发展历史来，美国护理院发展也经过一个起起伏伏的过程。在快速发展时期出现了很多质量问题。目前在我们快速发展的阶段，对于发展质量的监管需要尤为注意。”王晓川说，目前我们需要加强基础性工作，包括数据库建设以方便进行前置化动态监管；进行标准建设，包括护理级别标准、专业护理院标准、康复和长期护理标准等。
险资参与养老投资的两条路径
老龄化加深带来的银发经济热潮中，“保险+医养”已经成为了被我国保险业普遍认可的趋势。
据包虹剑介绍，我国有众多险企选择“轻资产”的方式切入养老布局，用采购服务或者平台撮合的方式来提供康养服务。
除此之外，重资产布局CCRC型的养老社区则成为我国许多大型险企共同的选择。2021年年中的行业数据显示，我国已有13家保险机构投资了近60个养老社区项目，为全国20余省市提供床位数超8万张。另外，也有部分险企采用“轻重结合”的方式来进行养老产业布局。
但包虹剑表示，尽管我国保险公司及许多房地产公司、投资公司都在投资养老社区，不过截止到目前来看，真正已经获得盈利回报的凤毛麟角，且盈利数可能仅为“个位数”，养老产业的投资盈利问题仍没有清晰的答案。
那发展更为成熟的美国养老产业市场，养老投资市场现状如何？
王晓川介绍称，从美国的经验来看，保险公司参与到养老行业主要分为两个层次，一个层次是保险公司，尤其是寿险公司，将其长期资金投资于养老行业，作为大类资产配置的一个资产类别，例如参与到 REITS 计划中。第二个层次主要是健康险公司通过兼并收购的方式参与到养老健康产业中，例如近期联合健康决定以54亿美元的现金收购 LHC Group Inc. （一家大型的居家健康服务公司），以此可以更深度地参与到居家养老服务中。在这个链条中，保险公司可以获得相应的健康养老数据，发现潜在痛点，在优化成本结构的同时还能进一步提升针对这些65岁以上老年人的健康服务的质量，同时也能吸引他们购买其健康保险。除了保险公司之外，越来越多的私募基金、PE公司也进入了美国养老产业投资市场。而个人投资者则可通过REITS、私募基金和项目投资等方式，参与到美国养老产业的投资中。
吸引这些机构和个人的一个方面是养老产业长期稳定的投资收益。据王晓川介绍，例如独立生活、协助生活类型的养老住宅这一细分市场，相对于学生公寓、酒店、办公楼等其他细分行业来说，收益更高。
业内人士表示，从过去几年的收益表现来看，与其他大类资产相比，美国设施型社区的收益率表现较好，相比于股票、大宗商品，收益更加稳定；相比于债券，收益率更高。
但王晓川也提醒，从投资人角度来看，并不是所有的养老社区都能有很好的收益。在投资养老社区之前一定要做好市场分析和可行性分析，其次要分析目标入住老人群体的支付能力和区域市场的竞争关系。
包虹剑也提醒，目前我国很多养老机构的入住率刚刚超过50%，而美国经过多年发展之后，大多数机构入住率在80%以上。从经验数据来看，入住率低于70%的养老机构盈利较为困难。所以，她认为我国在“9073”基础上需要进一步细分“。事实上随着老龄化加深和人均寿命的延长，养老机构对75岁以上的老人才真正具有吸引力。不进行市场分层盲目投入会产生很大风险。各个城市因人口流动形成不一样的特点，如在部分二三线城镇，空巢老人的情况比较普遍，而在北上广深，则同时有大量空巢老人和随子女迁入的外地老人，他们对养老机构的需求也存在着明显差异。”包虹剑表示。本版市场相关分析人士意见仅供参考投资者据此操作风险自负