日本购房陷阱：高额佣金换中介背书合同暗藏玄机或钱房两空
最近，旅日的中国北京炜衡律师事务所东京分所主任宋炜律师发现，前往所里咨询房产业务的人突然多了，其中不少是日本丰臣商事株式会社（下称“丰臣公司”）的中国业主，他们都想咨询怎样维权。
前不久，第一财经刊文《500余人日本购房踩雷，数亿投资款或打水漂》，报道了丰臣公司中国业主的遭遇：在国内多家知名中介机构的介绍下，北京、上海、广州等地的500余名投资者购买了丰臣公司的商业地产项目，但随后发现产权无法过户，当初承诺的投资收益也未完全兑现，而丰臣公司称自身主业陷入困境，出现资金链危机，并提出了“自主再生”计划，这加深了业主对追讨自身权益的担忧。
第一财经前期报道刊发后，有知情人士称，丰臣公司的确是以做金融的思维做房产的。法律界人士则在研究案情后告诉第一财经，此案具有“庞氏骗局”的某些主要特征。
第一财经通过连续调查发现，丰臣公司可能有意利用了中日文的差异和国内投资者难以赴日本实地考察的漏洞，从一开始就在合同中设置了一些陷阱，在推销时故意夸大了项目的收益预期，同时以超过市场行情数倍甚至数十倍的佣金吸引中介机构为其推介，对投资者则许以稳定且高额的回报。事实上，通过测算可以发现，房价无法抵消其所要支付的成本，这样的高回报肯定无法持续兑付，被描述成前景一片光明的房产变成“空气房”也就在所难免。
此案是个人跨国投资的典型性案例。近年来，国内投资者跨境投资的热情高涨，但风险事件也不断出现。“丰臣事件”中呈现的问题，值得投资者注意。
“语言陷阱”
似乎从一开始，丰臣公司就没有如实展现它的项目。
丰臣公司 2021 年初给业主的一份长达34页的精美的“难波日本桥”推介资料，封面标题称“大阪地价涨幅的领跑者”，并在内文第二页中称“区域地价走势同比去年成倍增长，涨幅高达21.92%”。这与事实并不相符。
第一财经记者查询日本国土交通省官网地价资料发现，丰臣公司项目所在地大阪市浪速区，2019年、2020年、2021年的地价价格涨幅分别为15.95%、10.60%和- 4.45%，远没有丰臣公司向业主宣称的那么高。
“在日本人的土地房产概念中，房产和土地是分开来计算的。在日本，土地会增值，但房子未必，甚至还会贬值，因为房子只是钢筋、水泥、砖头，是会固定折损的不动产。”国内一家专职于日本房产销售的公司负责人黎明说。
丰臣公司还向投资者给出了可以移民的诱人条件，称购买4套房产可赠送“日本身份”，并提供全程指导。
上海的投资人余先生透露，当时他和其他投资人一起前往丰臣项目国内代理商之一金顶置业上海有限公司（下称“金顶公司”）的办公室，在讲解PPT的时候，销售人员说购买达到8000万日元以上的房产（即4套及以上），可以办理移民（即经营管理签证），后续开发商将为业主在日本成立一家公司，然后以房产的租金作为公司收入。
余先生出示的一份加盖有金顶公司红色章印的文件资料显示，他购买了4套“通天阁前”的房产，位于大阪市浪速区，价格达8598.08万日元（约合人民币436万元）。
“日本的经营管理签证意味着申请人必须要在日本成立一家公司，并且以这家公司在日本进行经营和管理，而不是说在日本买两套房子，并以房子的房租作为经营管理的收入。”熟悉日本房产销售的黎明说，日本经营管理签证设立的目的是为了帮助那些海外人士在日本成立公司，拉动日本国内经济，并不是为买房客服务的“，最后日本移民管理部门肯定也要审核，通过查询发现收入与政策不符，签证也是无法办下来的，丰臣公司其实有点打擦边球。”除此之外，丰臣公司的合同也暗藏“玄机”。据宋炜介绍，购房合同的文本以中日双语书写，但多处中日双语间内容存在出入，合同文本内有多处的翻译存在误导性。如日文中写的是“手付金”，中文中写的却是“头金”或“已收钱款”。第一财经记者查阅多位投资人的购房合同，均是如此。这实际上是翻译中的语言陷阱。
宋炜介绍，买方已支付的款项如果按“手付金”(意为定金)处理，在卖方违约的情况下，卖方需双倍返还。但如果按“头金”（意为首付款）处理，只需返还已支付的部分即可，由于合同中约定以中文版为准，故应该会以“头金”的形式处理。
另外，在“争议管辖”条款上，日文中写的是日本国内法院管辖（即法院诉讼），中文写的是“日本国内法院仲裁”。
对此，宋炜表示，法院不进行仲裁，“法院仲裁”的说法属法律中的常识性错误，这项条款未明确约定仲裁机构，属无效仲裁条款，将导致买方丧失仲裁权利，最后会以日本法院诉讼的形式进行。另外，跨国争议解决中，仲裁优于诉讼，主要有两个原因，一是仲裁一审终结耗时短；二是目前我国法院不承认日本法院的判决，即使在日本胜诉，也无法根据日本判决在国内申请强制执行。
也就是说，如果出现争议，中国投资者只能通过在日本法院诉讼解决，可能耗时较长，同时无法在国内申请强制执行。
中介与高额佣金
丰臣公司的宣传和合同显然暗藏心机，但最终能够达成交易，离不开中介的助力。不过，中介机构事后都否认此前已经知晓丰臣公司和丰臣项目存在问题。
第一财经记者获得的信息显示，代理商我爱我家（000560.SZ）与丰臣公司的合同期为2018年1月~2020年11月，项目引入时我爱我家对于丰臣公司的资质、存续状态、相关证照等都有相应的审核，“项目引入时及合作中从公开渠道查询未显示丰臣会社有破产或者重组等负面信息”。
在黎明看来，一般国内中介行与海外开发商合作，往往会核查对方的资质，并做一些背景调查，但是每家代理商的调查能力有限，换句话说“，大家有时候做完调查，是不是一定能发现开发商潜在的问题？这不一定。而且，国内这么多代理商并不可能都跑到日本国内去实地踩盘（即实地查看楼盘情况）。”
黎明至今记得，2019年丰臣公司的代表前来找他代理房产时的情景。“丰臣公司的项目与过往其他日本开发商所卖产品差不多。过往，华人开发商大多以房产升值空间大、投资移民、后期回购等为噱头向国内投资者推介。而丰臣公司则做得比较极致，集齐了所有噱头卖点，再加上高佣金返点，让国内大型中介为其背书。”黎明说。
“丰臣公司的人当时找到我这边，开出的代理商佣金返利条件的确很吸引人，几乎是市场行情的两倍以上。”黎明说，一般日本本土的头部开发商像三井、住友等，外国代理商为其
销售房产的佣金很少，比如0.5%，因为他们根本就不愁销路。
另外，黎明说，日本还有一些一流地产开发商，他们针对海外代理商给到的佣金比例也只是市场行情，即2%或3%。但丰臣公司当时给他开出的佣金比例在10%~15%。
黎明的说法与上述宋炜调查一致。宋炜告诉第一财经记者：“丰臣公司需要支付给国内中介佣金、推荐费等。他们给到业界离谱的返点10%，到后期甚至给到15%。”
多位业主的购房合同显示，他们所购丰臣公司的房子单价为130万元人民币，买完之后大家查询才得知，他们的房子比附近同类型价格贵30%左右。这是否意味着丰臣公司可以获得更高的利润呢？答案是不尽然。
据宋炜调查，丰臣公司对外销售的房产有两类，一类是丰臣公司直接买地开发的，实际成本估算为68万元（1300万日元）左右，另一类是丰臣公司从市场购买的旧房稍作装修转卖，实际成本估算为73万元至75.4万元（约合1400万~1450万日元）。
照此计算，以130万元/套房产为例，丰臣公司的毛利在54.6万元至62万元之间，看起来利润较高，但它的模式存在很大的漏洞，实际上它还需要承担更大的支出：首先，按照130万元/套房产计算，丰臣公司承诺投资人10年租约，每年返现6%，每年的返租金就是7.8 万元，10 年总额高达 78 万元；其次，是10%~15%的佣金，即13万~19.5万元。如果客户持有十年，返租加佣金的总金额达到91万~97.5万元，远高于其毛利。即便只有5年返租约，丰臣公司需要支付的返租金和佣金也达到52万元，接近其毛利。由此可以看出，丰臣公司这套模式若要达成盈利，则必须依赖于房屋后期的返租经营，但同时带来一个疑问：若盈利必须依靠后续经营，那丰臣公司为什么要介入房地产的开发和销售呢？
“丰臣模式的后期已经不再宣传租赁，而是开始鼓吹民宿、酒店的高回报，试图在账面上能有个合理的论证，但在疫情之下，‘爆雷’是必然。”宋炜表示，这种明显“玩不转”的游戏最后只有一条路，就是卖“空气房”，以新资金补贴老客户，最后“一地鸡毛”。
“空壳”当国内投资人发现自己可能面临钱房两空的局面时，他们才想起对丰臣公司和其负责人西园寺优真并未有足够了解，却把购房款直接打入了后者的个人账户。
“我们的房款都汇入了西园寺优真上海的个人账户，这笔钱到底有无转入日本丰臣公司，通过何种方式转入，我们目前还不清楚。”上海的一位投资人说，一些投资人已经着手采取法律手段，开始对丰臣和西园寺优真的情况进行调查，但目前更多的调查只能在国内推进，他们“想在国内寻找丰臣公司是否还有资产可以追讨”。
不过，据第一财经记者调查，丰臣公司及西园寺优真本人的确在中国注册了多家公司，但其投资的企业大多并未开展经营活动。而西园寺优真也在2021年下半年，逐步从多个公司的注册人员信息中退出。
在公开渠道，关于西园寺优真的个人信息并不多，只知道其中文名为马继业。
马继业自称，他于2003年赴日留学，就读于日本京都著名私立大学立命馆大学，2005年创立丰臣屋个人商店贩卖女装和日本产品代购，2010年加入大阪心斋桥某老铺家居用品贸易公司担任市场总监，2012年取得日本经营管理签证创立丰臣商事株式会社，主营日本地产投资、管理，经营管理代理申请，2014加入日本国籍，扩大业务范围至旅游和民宿运营，2017年整编公司为丰臣集团，施行各业务板块子公司运营。
目前尚无法查证上述履历的真实性。不过，马继业在2014年后开始在中国注册公司却有据可查。据第一财经记者查证，马继业注册的这些公司涉及投资、餐饮以及地产等多个领域，不过这些公司要么没有开展经营活动，要么也疑似为空壳公司。
马继业于2015年12月在中国上海注册了一家丰臣投资管理有限公司，注册资本5000万元，公司大股东、法定代表人、执行董事兼总经理为马继业（个人持股80%），小股东杨清谷持股20%。这是可查的马继业最早的在中国开设公司记录。工商资料显示，马继业实缴出资4000万元，杨清谷实缴出资1000万元。2019年1月，这家公司注销。
6月19日，第一财经记者联系上了杨清谷，他称自己目前正在上海，对马继业并无过多了解。“当年马继业托人找到我希望合作私募基金，在工商注册的时候有过一面之缘。后来行情发生变化，这家公司登记注册下来之后就没有实质运作（经营），就是一个空壳。”杨清谷说。
“既然马继业是实缴出资4000万元，那应该进行了验资，当时他确实出了这么多钱，过了公司账目。据杨清谷说公司并未实质运营，最后马继业的这笔钱应该也被抽调了。”一位调查过丰臣公司项目的国内律师对第一财经记者分析道。
另外，马继业对外宣称，其在2018年来到中国，并在北京、上海拥有分公司。
第一财经记者查询发现，丰臣公司在北京有一家名为丰臣（中国）有限公司（下称“丰臣中国”）的机构成立于2018年9月，执行董事为川治让二，监事为辻大辅。工商资料变更记录显示，公司原来的法定代表人、董事为西园寺优真，但在2021年11月，丰臣公司宣布延迟支付业主收益金以及租金后，西园寺优真退出了这家公司的所有职务。丰臣中国注册资本1亿元，但实缴资本为0元，参保人数仅3人。
丰臣中国还在2019年注册成立了一家上海丰乃庵商务咨询有限公司,注册资本100万元，实缴资本为0元。
另外,丰臣公司还在上海开设了一家咖啡厅。有投资人说，这家咖啡馆是丰臣公司人员用来接收客户邮寄合同的地址，“之前中介代理告诉我说，他们去上海找丰臣公司的人员，对方安排在这家咖啡馆面见”。大众点评网显示，这家咖啡厅已关闭。
种种迹象显示，投资者寄望在国内追讨的可能性完全消失。已有不少投资者通过聘请专业律师，开始在日本着手推进维权事宜，不过，他们中的一些对结果并不持乐观态度。
丰臣公司及西园寺优真（中文名为马继业）在中国注册了多家公司，但其投资的企业大多并未开展经营活动。而西园寺优真也在2021年下半年，逐步从多个公司的注册人员信息中退出。第一财经通过连续调查发现，丰臣公司可能有意利用了中日文的差异和国内投资者难以赴日本实地考察的漏洞，从一开始就在合同中设置了一些陷阱，在推销时故意夸大了项目的收益预期，同时以超过市场行情数倍甚至数十倍的佣金吸引中介机构为其推介，对投资者则许以稳定且高额的回报。