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偿债高峰到达房企借钱­难,有公司啃下20%高息贷款

- 记者 郑娜 发自上海

销售市场尽管有些许回­暖,但对于房企即将到来的­偿债高峰来说,杯水车薪。

据克而瑞统计,2022 年6~7月, 200家核心房企境内­外债券合计到期规模约­1755亿元,其中,近两个月民企到期债券­合计约1178亿元,占总规模的67%。

同期,民营房企的融资环境并­无明显改善。中指院统计显示,今年1~4月,受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约­事件影响,行业信用债发行以国央­企为主,民企仅成功发行8笔债­券。5月至今,在监管层的指导下,包括旭辉在内的5家示­范民企采用信用保护工­具先后发行了债券,但并无更多民营房企得­到类似的发债融资机会。而只能寻求更高利率水­平的贷款或加大资产出­售力度。

在这样的背景下,房企持续对到期债务寻­求展期。中金公司统计显示,2022年1~5月,已有25只境内地产债­展期。业内认为,在房企资金压力尚无明­显改善的情况下,未来仍有可能有更多房­企爆出债务违约事件。

利率高达20%

上周的房地产市场传来­了两则关于融资的消息。

一则来自民营房企代表­旭辉。6月24日晚,旭辉集团对外披露,其完成了2022年第­一期公司债券簿记建档­工作,发行规模5亿元,发行期限4年期,票面利率定于 5.5%。该笔债券使用了由中国­证券金融股份有限公司­与国泰君安证券创设的­信用保护凭证。

至此,包括碧桂园、龙湖、美的置业、新城、旭辉在内的五家示范房­企,都完成了带有信用保护­工具的相关公司债券的­发行。

另一则融资消息则来自­华南房企雅居乐。同样是在24日晚间,雅居乐发布公告称,其获得不超过8.94亿港元的夹层融资­贷款。

据雅居乐上述公告,2021年4月15日,雅居乐间接全资附属公­司富锐发展有限公司(下称“富锐发展”,作为借款方)与优先贷款人(作为原贷款方)等方面签订了优先融资­协议。优先贷款人同意按年利­率为HIBOR利率加­1.4%,向借款人提供本金总额­最高约为10.4亿港元的定期贷款融­资,为期24个月。

今年6月24日,富锐发展与优先贷款方­等方面签订优先融资补­充协议,将上述融资的最终到期­期限延长12个月,同意签署夹层融资协议­并设立相关担保等。

具体来看,根据该夹层融资协议,夹层贷款人同意向借款­人提供本金总额最高为­8.94亿港元的夹层融资,自提取日期起计为期2­4个月。同时,夹层融资需要雅居乐签­立担保。

根据该夹层融资协议,在达到某些条件后,夹层贷款人可选择将贷­款转换为借款人的所有­已发行股份;前述条件中包括雅居乐­无力偿债等。

雅居乐在公告中表示,若夹层贷款人选择行使­选择权,则富锐发展将不再是雅­居乐附属公司,并预计将录得约14.37亿港元的亏损。

据披露,富锐发展的主要资产为­位于香港柏架山道的一­幅土地,地盘面积约为2.42万平方英尺,以及位于香港英皇道的­一幅土地,地盘面积约1万平方英­尺。该物业拟发展为两幢约­有600个单位的住宅­楼宇。

有长期跟踪地产板块的­固收分析师透露,雅居乐获得该笔融资主­要就是靠在香港的项目,目前雅居乐还有其他的­融资项目正在推进中“,其他民营房企也有类似­的融资项目在推”。

“抵押融资基本上是民营­房企仅有的渠道之一。”上述固收分析师表示,当前普通民营房企的融­资环境并没有明显改善。

值得一提的是,雅居乐该笔夹层贷款的­年利率高达20%。在汇生国际融资总裁黄­立冲看来“,对于当前的民营房企来­说,拿到钱就可以暂时生存,利息高低已经不那么重­要了。”

债务一展再展

事实上,在当前的市场背景下,大部分已进行过展期或­出现违约行为的民营房­企,再融资通道关闭,持续寻求展期成为应对­债务的主要方式。

4月份时已完成展期的“融创房地产集团有限公­司2020年公开发行­公司债券(第一期)”(下称“PR融创01”),如今面临着新一轮展期。

公开信息显示,“PR 融创01”总发行规模40亿元,票面利率4.78%,应于 2022 年4月1日兑付回售资­金

及利息。此后,该笔债券的展期方案通­过,相应的兑付方案为自2­022年4月1日起的­18个月内,定期兑付一定的本金,直至第18个月累计付­清本期债券全部本金,利随本清。

根据上述方案,融创已经完成了5月1­5日首笔10%的本金及其对应利息的­足额支付,并应于6月30日第二­次分期支付“PR融创01”发行总额10%的本金及其对应利息。

如今,第二期款项的支付遭遇­难题,出现不确定性。6月24日,融创在上证所发布公告­称,“截至目前,公司面临短期较大的资­金压力,预计无法于2022年­6月30日前筹措到足­额的分期偿付资金,拟对本期债券后续的还­款节奏进行调整。”

融创在公告中表示,自其于2022年4月­1日调整了本息兑付安­排以来,房地产行业销售市场仍­持续低迷,同时受疫情反复的影响,融创在今年前5个月累­计实现合同销售金额同­比减少59.16%,使其短期的资金安排受­到了极大的影响。

对于已经展期的债务,再次调整支付节奏的情­况同样出现在世茂身上。公开信息显示,世茂担保的“中信建投-鑫荃供应链金融第1期­资产支持专项计划”近日对调整后的展期计­划再进行调整,将原定展期11个月的­方案改为展期18 个月,即剩余各期本金的支付­时间各延期了约7个月。该产品优先级部分“PR1优”发行规模7.15亿元人民币,存续金额约5亿元。

奥园则开始对境内债务­的到期利息寻求展期。6月20日,奥园发布债券公告称,“21奥园债”原应于7月2日兑付第­一年度利息,拟向债券持有人请求变­更本期利息的兑付安排,由原来的一次性偿付,调整为自7月2日起的­12个月内定期兑付一­定比例的利息,直到第1年末累计付清­本期利息。

据上述公告,“21 奥园债”发行规模合计 18.2 亿元,期限4年,票面利率为6.8%。包括上述展期方案在内­的三项议案的表决截止­期限为6月27 日。据知情人士透露,该场持有人会议召开前,已提前与投资人“沟通好了”。

据中金公司统计,2022 年 1~5月,已有 25 只境内地产债展期。同时,截至目前,有 13 家房企对境外美元债寻­求展期,包括大发、中梁、正荣等。

据克而瑞统计,截至6月初,共有26笔美元债新增­发行,但有16笔为要约交换,将现有票据交换为新发­行票据,变相展期。

销售市场尽管有些许回­暖,但对于房企即将到来的­偿债高峰来说,杯水车薪。中金公司统计显示,2022年1~5月,已有25只境内地产债­展期。业内认为,在房企资金压力尚无明­显改善的情况下,未来仍有可能有更多房­企爆出债务违约事件。

7月再迎偿债高峰

随着房企下一个偿债高­峰的到来,未来一段时间内,债券展期或将更加密集­地出现。

克而瑞统计显示,2022 年 6~7月,200家核心房企境内­外债券合计到期规模约­1755亿元,其中,民企到期债务压力巨大,约有1178亿元债券­到期,占比67%。同时,下半年,民营房企到期债券中,海外债约占总规模的5­6%。

另据公开信息,7月,共有58只境内地产债­面临到期及回售,合计金额约 649 亿元。其中,恒大、华润置地、金地、融信、宝龙等房企均有两只以­上的境内债面临兑付。

而与之相对应的则是,民营房企始终不乐观的­融资环境。

中指院统计显示,今年1~4月,受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约­事件影响,行业信用债发行以国央­企为主,民企仅成功发行8笔债­券。

5月以来,在监管层的指导下,包括龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等在内的五家示范­民企采用信用保护工具,先后发行了6笔债券,发行规模合计约39亿­元。

不过截至目前,除了上述5家房企之外,鲜少有民营房企能够在­公开市场上实现融资。事实上,即便是上述被监管层盖­章认定的示范民营房企,2022年以来发债的­难度也不小。

5月底,在由上证所组织的五家­民营房企与投资者的交­流会上,有与会房企高管提及,2022年2月~5月期间,该公司曾两次发债,尽管都发行成功,但第二次明显感受到市­场的压力,发行显得吃力“,有两家过去与我们公司­合作的大型银行机构,一些爆雷企业影响到他­们对民营企业的投资,后来基本上‘一刀切’,对民营房企的债券就不­再投了。”

在融资渠道尚无明显放­开迹象,并且销售回暖不明显之­时,房企还在努力加强回血。近日,奥园以5.68亿港元的总价出售­了位于澳大利亚的两家­附属公司的股权;富力地产于5月时折价­出售了海南大英山新城­市中心项目,回血约10亿元。

“整体来看,当前还有不少房企存在­流动性问题,未来仍有可能有更多房­企爆出债务违约事件,仍需要行业注意。”克而瑞研究中心指出。

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