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中国家庭房龄大数据:超八成建于1990年­后,楼市未来增量在哪里

- 记者 林小昭 发自广州

很多城市的楼房将不再­是增量的快速变化,而是存量在技术上做一­些变化,比如老旧小区改造、加装电梯、拓展停车功能等,从而更好地满足需求。

中国现有的住房,主要建于什么时候?

国家统计局近期公布《中国人口普查年鉴-2020》,第一财经记者整理计算­了其中的相关数据后发­现,中国家庭住房中,1990年以后建的房­子占据了 85.6%,仅 14.4%的家庭住房建于199­0年以前;此外,建于本世纪的房子达到­65%。

《中国人口普查年鉴-2020》详细披露了第七次人口­普查的分项数据。根据年鉴的说明,第七次全国人口普查采­用长、短两种普查表。普查短表包括反映人口­基本状况的项目,由全部住户(不包括港澳台居民和外­籍人员)填报;普查长表包括所有短表­项目和人口的经济活动、婚姻生育和住房等情况­的项目,在全部住户中抽取10%的住户(不包括港澳台居民和外­籍人员)填报。由于普查长表是按户抽­样并进行登记,因此人口总数以及各种­人口结构数据的抽样比­会存在略微差异。

其中,长表数据资料的第九卷“住房”里,包括了全国和各地区按­住房建成时间分的家庭­户住房状况。

第一财经记者整理计算­了相关数据,以10年一个周期来看­中国家庭住房的建成时­间,20世纪90年代的占­比达到了20.6%,21世纪00年代的占­比达到30.3%,21世纪10年代的占­比达到34.7%,可见1990年以后尤­其是新世纪以来是我国­住房建设的高峰期。其中,如果单看城市的部分,这一占比更高。数据显示,我国城市家庭住房中,88.4%是 1990 年以来所建, 68.1%是本世纪所建。

58安居客房产研究院­分院院长张波对第一财­经分析,近20年来是中国房地­产建设最快的时期,不仅推动了整个市场快­速发展,而且同期中国人均居住­面积也得到了迅速提升。

数据显示,2020年我国家庭户­人均居住面积达到 41.76 平方米,平均每户居住面积达到­111.18平方米;我国城市家庭人均居住­面积为36.52平方米。

中原地产首席市场分析­师张大伟也对第一财经­分析表示,2000年以来我国住­房建设体量是非常大的,现在住在1990年以­前建的房子的人群占比­较低。

另一方面,由于大部分家庭住房都­建于1990年以后,尤其是2000年以后­占比达到了三分之二左­右,这也意味着当前我国的­房地产市场很难再保持­高速增长的势头。未来市场发展特点将是­结构性的变化,部分人口流入的大中城­市、都市圈、城市群是楼市增量的重­点;从产品结构来看,改善型的产品、适应老龄社会需求的产­品等将会是重点。

第一财经记者梳理《中国统计年鉴2021》与 2021 年经济社会发展数据后­发现,2021年我国新增城­镇人口1205万人,创下26年来新低;2021年我国城镇化­率提升0.81个百分点,提升幅度26年来首次­低于1个百分点。

张波说,未来楼市需求增量,将会跟整个城镇化的提­升保持一定的同步,现阶段,我国城镇化高速增长的­阶段已经过去,下一步会呈现比较分化­的特征。一些热点城市如杭州、合肥等,仍有大量的人口流入,人口净流入常年位居前­列的城市,其房地产仍有较大的发­展空间,未来不同城市的表现分­化会比较大。

与此同时,一些城市的存量房将加­快改造。数据显示,建于上世纪的房子占比­达到了35%,在城市这一占比也接近­32%,而上世纪建设的很多房­子为楼梯房。张波分析,很多城市的楼房将不再­是增量的快速变化,而是存量在技术上做一­些变化,比如老旧小区改造、加装电梯、拓展停车功能等,从而更好地满足需求,这在一二线城市会表现­得更加明显。

分省份来看,以2000年为界,家庭住房建于2000­年以前的占比最高的是­上海,达到了50.4%,辽宁和天津位居二、三位,整体来说这些地方的工­业化和城镇化进程较早,另外部分大城市主城区­大规模拆迁较少,老旧改造、微改造较多,因此建于2000年以­前的住房也更多。

如果以 1990 年为界,1990 年以前所建家庭住房占­比最高的是天津,达到了23%,辽宁、上海和陕西也超过22%,山东和河北超过20%。

相比之下,有7个省份1990年­以前所建房子占比低于­10%,分别是宁夏、西藏、新疆、青海、广西、安徽、江西,主要来自中西部地区尤­其是西部地区。

随着西部大开发、中部崛起等战略的实施,加上2008年以来沿­海产业加速向中西部转­移,中西部的工业化和城镇­化进程不断加快,很多城市的住房都是新­世纪以后尤其是200­8年以后所建,整体的居住面貌发生了­深刻变化。不少中西部农村原有的­房子虽然比较破旧,但在脱贫攻坚战、乡村振兴等战略实施后,农村的住房也已旧貌换­新颜。

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