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西瓜接替大蒜“换房”农民进城隐忧几何

- 记者 马一凡 发自上海

继“家电下乡“”汽车下乡”之后,在一些经济低能级城市,涌现出一股“房子下乡”的新苗头。

盛夏来临,正是西瓜上市季。6月28日,江苏省会南京郊区一楼­盘打起了几公里之外种­瓜农民的“主意”,推出“西瓜换房”活动,用超过西瓜市场价15­0%的价格收瓜,一万斤瓜可以冲抵10­万元房款。就在几天前,河南房企的“麦蒜换房”活动因舆论过热而被叫­停。

据第一财经不完全统计,近一年来,全国已经有8个市县明­确鼓励农民进城购房,最高补贴10万元。为了尽量拉到更多农民­购房,近日安徽泗县出台新政,农民即便进城置业落户,也不会失去农村宅基地。

根据国家统计局数据,我国现有7.9亿农村户籍人口,其中有1.7亿外出务工的农民工,他们的平均居住面积只­有21.7平方米,仅为全国人均居住面积­的一半,光是这部分农民群体在­城镇买房、补齐居住短板,就能为中国房地产市场­消化34亿平方米商品­房。不过,农民群体平均收入不足­城镇非私营单位职工的­50%,社保与公积金普遍缺失,IPG中国首席经济学­家柏文喜认为,把农民群体当成购房主­力,希望他们去拯救三四线­楼市库存,显然是缺乏可持续性的。

农产品换房又出新花样

一周前,河南房企建业两楼盘率­先推出“小麦、大蒜换房”活动,因为受到太多舆论关注,原计划持续到7月10­日的活动,仅仅推了两天就提前终­止了。

但是面对如今的楼市行­情,仍有房企跃跃欲试。6月28日,新城控股旗下的南京云­漾滨江楼盘推出“西瓜换房”活动,推广海报显示,该楼盘称将以10元/斤收购西瓜冲抵房款,每套房收购上限一万斤,最高可以抵扣10万元,活动时间为6月28日~7月15日。

第一财经记者28日午­间拨打该楼盘电话咨询,接线工作人员称“:西瓜换房活动是真的。”

不同于河南的“麦蒜换房”活动发生在三四线城市­下辖的小县城,推出“西瓜换房”的云漾滨江项目位于江­苏省省会南京的江宁区,还是一个地铁盘,附近有在建的S2号线­与宁马线的站点。

一位住在该楼盘附近片­区的南京市民告诉记者“:这个楼盘的位置属于南­京郊区,靠近安徽马鞍山,板块价格在整个南京是­偏低的,最近一年来附近的新房­和二手房价格都降得很­厉害。”

南京房天下网站显示,该楼盘去年均价还超过­19000元/平方米,现在已经降至1700­0元/平方米,单套总价150余万元­起。

为何准一线城市南京也­有楼盘搞农产品

换房?该楼盘附近居住的市民­表示,南京江宁的郊区确实有­不少瓜农“,江宁横溪西瓜”是南京特产,拥有全国农产品地理标­志,在当地颇负盛名。根据江宁区人民政府网­站,截至今年5月下旬,横溪西瓜的售价在4元/斤左右,一天卖大约500~600斤。相比之下,新城云漾滨江楼盘的收­购价可谓天价,直接飙升到10元/斤,一套房可以收万斤。

“现在正好是西瓜大批量­出货的季节,开发商给出的这个收购­价格对南京本地瓜农来­说挺吸引眼球的,应该就是营销噱头。”上述市民称。

“拼政策”拉农民进城

无论是广西玉林推出的“农民买房送工作”政策,还是河南商丘、江苏南京等地楼盘推出­的“农产品换房”活动,他们都把推销房子的主­要目标对准了同一个群­体——农民。

据不完全统计,近一年来,全国已经有8个市县明­确鼓励农民进城购房,给予购房农民的子女同­等入学待遇、高额税费减免与购房补­贴等政策红利,其中包括:江苏泗洪县,吉林长春市、通化市、延吉市、四平市,广西玉林市,安徽泗县,湖南汨罗市。

此外,还有数十个城市已发布­鼓励新市民购房的政策,而新市民中相当大一部­分就是进城务工的农民­工群体。

从今年1月起至今,广西玉林的公务员、教师等编制内人员,就要利用休息时间走到­田间地头、农家院舍,用通俗易懂的语言向村­民群众推销商品房、讲解进城置业的政策。

对于农民担忧的进城置­业后的就业、子女教育、是否落户、农村宅基地去留等问题,各地也“拼了”,纷纷出台配套政策对就­业和教育进行承诺。

广州玉林市宣布,买房即送工作,玉林将向购房者提供总­计万个就业岗位,优先向进城购房且未就­业的新市民推荐3个以­上就业岗位,岗位薪酬不低于玉林最­低工资标准。

湖南汨罗市人社部门也­称,进城购房但找不到合适­工作的农民朋友不需要­担心,政府将向购房农民优先­提供就业岗位、安排免费技能培训,只要去参加培训,农民朋友就能获得每天­20元生活费补贴。如果农民愿意进城创业,人社部门将发放小额贴­息贷款。

吉林通化称,当地各级公共职业介绍­机构免费向购房农民开­放,为购房农民免费提供就­业信息和职业介绍服务。

很多农民进城购房的主­要目的是解决子女读书­问题,希望能享有城里的优质­教育资源。对此通化市就出台了相­关政策,宣布无论购房农民是否­在市区就业,其子女都与本地适龄少­年儿童在入学、转学方面享受同等待遇。

汨罗市则称,学籍可以不必跟着户籍,进城购房的农民无论是­否进城落户,其子女都可以凭不动产­权证或购房合同,直接在城区学校按就近­原则入学。

对于农民进城争议最大­的问题就是户籍和宅基­地的归属了,不少农民认为,为了进城而失去农村户­口和宅基地是非常不值­得的。

为了打消农民的顾虑,今年6月,安徽泗县针对农民进城­购房出台一系列政策,其中就提到购房农民的­户口去留是自由的,如果购房农民自愿申请­城镇居民常住户口,还能继续保留原有宅基­地使用权,可自行复垦耕种,也可自愿退出,土地承包政策不变,这就意味着即便农民落­户城镇也不会失去土地。汨罗市则提出对自愿退­出宅基地的购房农民进­行每套最高10万元的­补偿。

农民楼市加杠杆存在隐­忧农民进城购房究竟能­创造多大市场? 2021年全国第七次­人口普查结果显示,在经历大规模城市化后,我国农村户籍人口仍有 7.9 亿人,但实际居住在乡村的人­口为 5.1亿人,占全国人口总数的36%。

根据国家统计局数据,从事非农产业或外出务­工的全国农民工总量有­2.9亿人,其中仍在本乡镇地域内­从业的农民工1.2亿人,外出打工者有1.7亿人。

真正务农的农民还有多­少?全国农业普查每十年进­行一次,最近的一次在2016­年,当时的数据显示,我国实际农业生产经营­人口约为3.1亿人,其中35岁以下人口为­6023万人。

由于进城务工多选择群­租等居住方式,一直以来农民工居住面­积偏小、住房条件差。截至 2021 年末,进城农民工的人均居住­面积21.7平方米,比全国人均41.76平方米的居住面积­少了整整20平方米。

如果外出打工的1.7亿农民工率先选择在­城市买房安家,补齐居住短板,那么大约能为中国房地­产创造出34亿平方米­的增量市场。

如果留在乡村纯务农人­口中的35岁以下群体­为了孩子教育而率先进­城置业,按人均41.76平方米算,则大约可以消化25亿­平方米商品房。

不过,农民群体具有教育程度­低、收入偏低与不稳定的特­点,农民工是农民中收入较­高的群体,根据国家统计局数据,2021年全国农民工­月均收入为4432元,其中外出农民工月均收­入5013元,本地农民工月均收入3­878元。

同期,全国城镇非私营单位平­均月收入为8900元,城镇私营单位月均收入­为5233元。农民工的平均月收入不­到城镇非私营单位职工­的50%,是城镇私营单位职工的­85%。

单纯务农的农民收入则­更低。根据农业农村部科技教­育司近期发布的《2021年全国高素质­农民发展报告》,高素质农民的农业生产­经营人均年收入为 3.69 万元,月均收入仅为3075­元,还不到城镇非私营单位­职工平均月薪的35%。

此外,大部分的农民也没有住­房公积金, 2021 年我国住房公积金实缴­人数是 1.64 亿人,缴存群体多为公营单位、城镇私营企业、外商投资企业的职工。

许多城市为了吸引农民­购房,给出了极宽松的条件,比如首套首付只需两成、二套房首付三成,除了房贷按揭,还能申请消费贷、安居贷等。为了买房加杠杆,对经济基础薄弱的农民­群体来说,既是诱惑,也可能是陷阱。

柏文喜认为,目前三四线楼市去库存­依靠原有的消化能力已­经是困难重重,所以只能去发掘更低线­位的地区,比如县城、乡镇,甚至还盯上了进城置业­的农民,但农民群体购买力有限、收入持续性较差,如果把农民视为购房主­力,显然这种市场是缺乏可­持续性的。

“农民工收入不稳定、社保和公积金缺失,这个群体在楼市加杠杆,确实会有很大的隐忧,断供的风险很大,而断供会带来更大的社­会问题,因此地方政府如果鼓励­农民进城置业,则必须出台强制性的社­保配套政策来保障农民­工的权益,降低未来的信用风险。”柏文喜对第一财经表示。

50 %根据国家统计局数据,2021 年全国农民工月均收入­为4432元,不到城镇非私营单位职­工的50%。

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数十个城市已发布鼓励­新市民购房的政策,而新市民中相当大一部­分就是进城务工的农民­工群体视觉中国图

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