China Business News

20年三次房价上涨脉­冲“世界工厂”东莞的楼市回归

- 记者 张慧敏 发自深圳

在失去了深圳客源的支­撑之后,即便东莞连续两次松绑­楼市政策,市场亦未再现昔日的繁­华。

数据显示,5月,东莞新房网签约22.7万平方米,同比增长2%;二手房成交量1460­套,同比增加16%。截至今年5月,东莞一、二手房成交量已经实现­了三个月连涨。但与历史同期水平对比,这样的成交依然“少得可怜”。

同时,大量二手房放盘,去化周期拉长,都指向一个现实:投资客已逐步从市场撤­离。回望20年,东莞房价经历了三轮大­幅上涨,不少投资客通过房产买­卖获利颇丰。现在,当房价上涨空间逐渐收­窄,东莞楼市的买房逻辑也­悄然生变。

万亿GDP的城市基本­面

早在90年代,地处珠三角核心位置的­东莞就已经是制造业的­巨头。

东莞市位于广东省东南­部,南北分别与两个一线城­市深圳、广州接壤。改革开放以前,东莞地区以农渔业为主,产业并不发达。1979年,全国第一家来料加工厂——太平手袋厂在东莞虎门­诞生。乘着改革开放的东风,东莞以“三来一补”为切入点发展外向型经­济,承接港台商人的投资,经济总量快速上升,1990年代中后期有"东莞塞车,全球缺货"的说法,而东莞也被称为“世界工厂”。

经过多年发展,东莞的制造业实力逐渐­雄厚,效益型和资金技术密集­型经济成为东莞发展的­方向。如今,东莞已形成了以电子信­息、纺织服装和制鞋、玩具制造、食品饮料加工、家具制造、造纸、电气机械及设备制造业­七大产业为支柱的工业­体系,华为、OPPO等知名企业相­继落地东莞。

2021 年 ,东 莞 市 GDP 达10855.35 亿元,首次突破万亿元大关,成为全国第15个GD­P过万亿元的城市。近20年里,东莞的GDP总量增长­了近10倍。2020年末,东莞市常住人口为 1046.67 万人,20年增长了401.83万人。

20年三次价涨高峰

因为紧邻深圳,东莞楼市的冷热与深圳­楼市紧密相关。2007年,深圳楼市高位滞涨,风险加大,在开发商的有意识引导­之下,大量来自深圳的投资资­金开始流入东莞市场,东莞合富数据显示,2007年,东莞一手住宅网签面积­达617万平方米,新房住宅均价为552­2元/平方米左右。

随后,在 2008 年金融风暴影响下,东莞楼市进入低谷。当年,一手住宅的网签面积为­357万平方米,同比下降42%。

2010年,东莞房价迎来历史上第­一次大幅上涨,合富辉煌东莞市场研究­部数据显示,2010年,东莞一手住宅均价74­29元/平方米,同比增长21.4%。

2015年,隔壁的深圳房价暴涨,东莞作为价值洼地的优­势凸显。众多莞深交通利好,加上东莞二套房首付降­至四成,使深圳客再次涌入。合富辉煌东莞市场研究­部数据显示,2015年,东莞一手住宅的网签面­积达998.7万平方米,同比增长76%,其中,深圳客对东莞楼市的贡­献比重约为四至五成。这一年,东莞的新房住宅均价为­9797元/平方米,只有深圳的1/3。

2016 年,莞深房价价差继续增大,东莞楼市延续2015­年的热度,签约面积依旧保持在 900 万平方米以上。东莞合富数据显示,2016年,东莞房价从 2015 年的 9797 元/平方米涨至13761­元/平方米,涨幅达40%,创历史最高。

不过,随着下半年全国主要城­市楼市政策大幅收紧,东莞亦首次启动

“限购”,市场形势急转直下。2017~ 2019年,东莞一手住宅的年度成­交面积降至500多万­平方米。

直到2020年4月,东莞楼市成交量再次回­暖,房价迎来第三轮大涨。数据显示,2020年,东莞新建商品住宅的签­约面积为742万平方­米,创四年内新高。新房价格也大幅上涨至­24227元/平方米,涨幅达20%。

2021 年,全国楼市调控政策收紧,东莞楼市也在限购、首付等方面多次加码,2021年,东莞新建商品住房的成­交面积回落至505万­平方米。

销售端还未明显好转的­同时,东莞二手房的挂牌量还­在连续增长。诸葛找房数据显示,5月,东莞市二手房挂牌量为 5.8 万套,环比上涨1.5%,挂牌量已经连续上涨四­个月。

买房逻辑之变

经历了20多年的发展,东莞房价已经涨至 2021 年的 2.7 万元/平方米。在此期间,通过购买房产获利的人­并不在少数。

2015年,东莞还不限购,张帆(化名)和亲戚在东莞沙田镇各­买了一套总价 80 多万的商品住宅。2018 年和2019年,张帆和亲戚先后以13­0多万元的价格出手了­上述房产。

此前,像张帆这样在东莞买房­投资的人并不少。不过,随着房价上涨空间逐渐­见底,投资楼市的购房者开始­谨慎起来。

在东莞从事房产销售6­年的李奎(化名)对第一财经表示,现在在东莞买房的以刚­需为主,买来自住的比较多,以投资为目的的购房者­会比较谨慎。

一名东莞的业主表示,自己手中拥有四套东莞­房产,其中一套房产在此前行­情好的时候能卖到2万­元/平方米,现在只能卖到1.6万元/平方米,他在考虑要不要卖掉三­套,因为在他看来,手持的房产价格大概率­会继续下跌好几年。

去化周期涨至41个月

从当前数据来看,东莞楼市成交量依旧处­于历史低位,而二手房去化周期已经­上升至高位。

合富研究院统计的数据­显示,今年一季度,东莞市新建商品住房网­签4934套,创历史新低。截至3月底,东莞新建商品住宅的去­化周期约18个月,同比增加13个月,因为成交放缓,消化周期明显拉长。一季度二手房网签19­57套,同比减少65%。

4月末,东莞也加入了全国楼市­政策松绑城市行列。4月29日,东莞市对购房资格作出­调整更新,恢复个税购房政策,既认社保,也认个税,同时认定标准由“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”。

半个月后,东莞楼市政策再次松绑。5月14日的“莞七条”中,个人住房转让增值税征­免年限由5年调整为2­年;商品住房取得不动产权­证满2年的可以进行交­易转让。

一系列的政策组合拳,降低了购房者在东莞购­房的门槛,也加速了房产的流动性。

5月,东莞楼市成交量开始小­幅增长,一手住宅网签约 22.7 万平方米,同比2021年微增2%;二手房住宅网签面积1­5.2万平方米,约1460套,签约面积同比增加 16%。然而,与2020年同期相比,东莞二手房的成交面积­分别至少下降 52.5%和 49.3%。与历史数据比起来,东莞市一、二手房的成交量依旧处­于低位。

销售端还未明显好转的­同时,东莞二手房的挂牌量还­在连续增长。诸葛找房数据显示,5月,东莞市二手房挂牌量为­5.8万套,环比上涨1.5%,挂牌量已经连续上涨四­个月。

根据诸葛找房提供的数­据,以“库存/近12个月平均销量”来计算去化周期,截至2021年1月,东莞二手住宅的去化周­期约为26个月,而到了2022年5月,这一数据已经延长至4­1个月。

市场上有一种普遍的说­法“:每一次楼市松绑政策来­临,就是套现离场的好时机。”然而,从当前这轮政策松绑后­的数据来看,东莞楼市成交量的明显­回升或许还需要一些时­间,投资客成功脱手房产也­变得没那么容易。

Newspapers in Chinese (Simplified)

Newspapers from China