金融支持房地产力度空前鼓励信托支持合理融资需求
11月13日，一份由央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发［2022］254号） （下称“254号文”）在网上流传开来，一时间引发强烈关注。
第一财经从多方信源确认了该文件的真实性。北方某省市银保监局13日称，已于前一天下午收到文件，并被要求转给各银行保险机构。
从内容看，254号文包含16项举措，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置三个方面，支持房地产市场平稳健康发展。比如，提出对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期等，政策力度空前。
一些提法系首次提出。比如，保交楼新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员尽职免责，增加豁免条款；再比如，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，这也是支持政策第一次涉及信托产品。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平对第一财经表示，此轮新政涉及短期和中长期的政策，给房地产市场吃了一颗“定心丸”。2022年末，房企整体融资环境出现了有利的情形，风险进一步扩大的概率正在下降。购房者信心有望得以修复，在年内剩余时间里房地产市场逐步触底企稳可期。
国有、民营房企一视同仁
254号文明确，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，聚焦主业、资质良好的民营房企将获得更多房地产贷款支持。同时，在区分项目风险与集团公司风险条件下，个别出险房企的优质项目也将得到合理的贷款融资支持。相关措施的实施，将改善金融机构对民营房企的风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信用快速收缩问题。
中信证券首席经济学家明明对第一财经表示，此次政策是今年以来对于房地产企业力度最大的支持政策，对于稳定房地产市场有望起到较大的积极作用。前三个季度对于房地产市场的支持政策多见于需求端，三季度以保项目为主。这一次跟之前最大的不同在于增加了对房地产企业的支持，民营和混合所有制房企在信贷和债券融资方面都将得到更强的信用支持。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，楼市“金九银十”成色不足，近期部分头部房企信用风险仍在持续暴露。当前商品房销售、房地产投资和涉房消费下滑较快，正给宏观经济运行造成较大拖累。16条措施的出台标志着以引导房地产行业尽快实现软着陆为目标，金融支持房地产政策全面加码。
不过，王青特别强调，当前包括16条措施在内的支持政策出台，并不意味着政策面对房地产行业实施大水漫灌。未来房地产支持政策包括房贷利率下调等措施，还将本着渐进调整的原则推进。
存量融资合理展期
值得注意的是，在保持房地产融资平稳有序方面，文件的一大亮点在于给存量融资合理展期。
连平表示，与之前政策相比，新的变化在于对部分开发贷、信托贷款等存量融资予以合理的展期。近期已经可以看到房企融资边际出现明显改观，预计未来一个阶段房企资金来源状况将持续向好。
254号文明确，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
开发贷款和信托贷款是房地产融资的重要方同之一，特别是信托贷款对于房地产市场有重要意义。市场分析认为，支持开发贷款、信托贷款等存量融资展期1年，将有效缓解房企短期偿债压力。
金融监管研究院研报认为，2022年监管从不鼓励融资类信托，到现在的“保持信托等资管产品融资稳定”，这也是较大的转变。
支持这两类融资合理展期，是针对当前房地产开发贷、信托贷款的现实基础上，作出的最有效调整。同时，通过支持展期这种形式，也侧面说明监管机构能够正确认识当前的行业困境，因地制宜地调整政策。
利用发债、信托等支持房企融资
在保持债券融资基本稳定方面，254号文提出，支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。
在信托融资方面，254号文提出，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
11月8日，银行间市场交易商协会表示，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭），支持包括房地产企业在内的民营
企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
陈文静认为，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持，将加快落实支持民营房企通过增信发债融资。
支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款
开发性、政策性金融机构已经正式入场，帮助化解眼下的房地产问题。254号文提出，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封
闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
政策性银行“保交楼”专项借款是解决当下楼市烂尾风险的紧急措施。9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。
银保监会相关部门负责人表示，积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。
连平指出，此次文件提出积极做好“保交楼”金融服务，明确这部分资金支持主要由政策性银行提供。自8月中下旬以来，多部门已出台措施，通过政策性银行专项借款方式救“烂尾楼”，推动全国商品房竣工和施工面积在此后两个月出现明显改观，后续预计房地产建设类指标仍有进一步改善的空间。
同时，254号文强调相关金融机构人员尽职免责。文件指出，对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
陈文静表示，对于商业银行等金融机构的配套贷款，在鼓励加大信贷额度的基础上，254号文特别提出了明确的指导方案：如新增配套融资需投向有明确还款来源的项目，划分“专项借款配套融资”科目进行专门管理，满足尽职调查但仍出现不良的可予以免责等。此次出台的细则将让金融机构的资金投向更为精准、使用更加高效，同时也免除了机构的后顾之忧。
鼓励金融资产管理公司参与处置风险项目
254号文鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。
连平表示，积极配合做好受困房地产企业风险处置，将主要聚焦在商业银行、资产管理公司等金融机构合理运用并购贷款及其他不良资产处置方式，有效有序化解风险，推动加快资产处置节奏。
一些提法系首次提出。比如，保交楼新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员尽职免责，增加豁免条款；再比如，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，这也是支持政策第一次涉及信托产品。
加大住房租赁金融支持力度
近年来，我国住房租赁市场快速发展，政策支持力度持续加大。
文件还提出，加大住房租赁金融支持力度，要优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多
元化融资渠道。主要内容涉及：引导金融机构重点加大对自持物业型住房租赁企业的信贷支持；保租房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；稳步推进房地产投资信托基金（REITS）试点等。加大对住房租赁的金融支持力度，是推动建立“租购并举”住房制度的重要举措。
连平表示，此前央行已经明确，住房租赁信贷不纳入房地产贷款集中度管理考核指标。二十大报告提出“租购并举”，意味着未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REITS等金融工具的使用，更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。