金融支持住房租赁的制约
实行租购并举，培育和发展住房租赁市场，是当前深化住房制度改革的重要内容，从当前我国试点探索及国外实践来看，专业化、机构化、规模化是住房租赁市场发展的方向，具有重资本、低收益、长周期的特点，需要完善的金融支持体系。但由于我国住房租赁市场还处于起步阶段，相关配套措施尚未建立，金融支持住房租赁还面临一系列问题和挑战，成为制约住房租赁市场发展的短板。
当前金融支持住房租赁市场发展的主要模式
银行表内信贷。目前，银行表内信贷模式主要有项目贷款、并购贷款、租赁运营贷款、个人租赁贷款等产品，覆盖除拿地阶段的所有融资需求。在贷款归属、授信审批、风险控制上与现行房地产贷款采取同等政策，以国开行、建设银行等大型银行为主，处于尝试阶段，支持规模总体不大。截至2018年3月末，试点地区发放住房租赁相关贷款200亿元左右。
银行间市场债务融资工具。通过银行间市场债务融资工具进行融资的有资产支持票据（ABN）和租赁住房定向债务融资工具(PPN)两种模式，以已建成的存量租赁住房产生的租金收益作为支持发行债务融资工具，用于解决住房租赁项目前期投入大、期限长、现金回流慢难题。目前，招商局集团成功注册200亿元ABN，期限15年，底层资产为发行人持有的两个长租公寓项目未来15年的租金收益权，为国内首单长租公寓资产支持 票据；上海地产成功注册10亿元PPN，期限3+2年，用于该公司前期租赁住房专用地块的开发建设，为国内首单租赁住房定向债务融资。
交易所资产证券化。目前，我国住房租赁类证券化产品发行方为长租公寓运营主体，根据不同种类公寓的品牌和经营方式主要有CMBS、租金收益权ABS、公寓型类REITs、租赁消费分期类ABS等四种主要模式。资产证券化模式出现意味着我国房地产领域从传统的产销模式过渡到资管模式。截至2018年5月，我国市场上已成功发行或已获交易所审批通过的住房租赁资产证券化产品共14单，融资规模达786.4亿元。
专项公司债。交易所市场针对住房租赁发展专门推出了住房租赁企业专项公司债券，为优质住房租赁企业提供融资支持，用以解决商业用房改建租赁住房和租赁住房配建项目建设、补充营运资金及偿还住房租赁项目所涉债务的资金需求。截至2018年4月末，沪深交易所已接受申报12单住房租赁专项公司债券，拟发行规模640亿元，募集资金主要用于租赁住房项目建设、偿还租赁住房项目贷款及补充流动资金。其中，龙湖企业、绿城房地产、合生创展3单已发行，拟发行规模190亿元。从已获批发行项目看，发行期限一般为10～ 15年，大约三分之二的募集资金用于住房租赁项目建设，约三分之一用于补充运营资金。
并购基金。上述融资方式中，多为自建自持的房地产企业及长租企业，而随着租赁市场的发展，市场出现了一大批以收购、并购租赁房源为主业的专业化租赁投资机构，在租赁房源或租赁物 业收购上有着较大的资金需求。部分商业银行开始与住房租赁专业运营机构合作，以并购基金的方式收购租赁房源，进行租赁融资。目前，已有建设银行与新派公寓发起设立基于资产证券化的不动产并购基金，初期规模20亿元，后期将根据收购需求扩大规模。该基金采取分层设计，优先级与劣后级份额均为50%，建设银行为唯一的优先级投资人，将收购一线、二线核心城市的存量资产或与开发商合作定制长租公寓的物业。
综合性金融服务平台。目前，各银行机构除信贷积极介入住房租赁外，还积极与政府共建住房租赁服务平台，围绕租赁双方提供多样化的租赁服务和金融服务，涵盖租赁住房出租环节所有金融需求。如建设银行搭建了集监管服务、企业租赁、共享应用、公租房、监测分析五大共享系统为一体的互联网住房租赁服务平台—— CCB建融家园，成立建信住房公司，并在各地成立分公司，通过“建融家园”及建设银行分支机构，深度、全链条地介入住房租赁市场。
金融支持住房租赁面临的障碍
第一，金融支持住房租赁市场缺乏明确的定位。虽然当前金融机构积极探索住房租赁金融，但国家对金融支持的切入点、边界和范围都没有明确规定，也没有提出具体的目标和任务，使得金融支持缺乏针对性和有效性。一是参与住房租赁的金融机构单一。目前，各地实质性参与住房租赁市场的金融机构主要为四大国有行及国开行等，鲜有中小银行参与。二是开发性、政策性金融是
否能够支持住房租赁尚存争议。例如，湖北省要求开发性和政策性金融机构要安排专项住房租赁贷款额度，而浙江省认为开发性金融向商业性住房租赁项目提供信贷支持偏离了开发性金融定位，叫停了国开行拟支持的杭州首宗只租不售住房租赁项目贷款。三是住房租赁类贷款归属不合理。目前，金融统计上还没有明确界定住房租赁金融的概念和归属，金融机构将此类贷款归属在房地产贷款项下，而我国银行对房地产贷款准入门槛较高，使得低收益住房租赁项目与商业性房地产项目处于同等竞争条件，面临着较高的授信条件和融资成本。
第二，住房租赁土地融资供需矛盾突出。各地纷纷拿出专项土地、集体建设用地用于纯租赁住房建设，地价也较低，但相对于住房租赁项目回收周期长、收益低的特点，拍地成本仍旧很高。以上海市出让的17块纯租赁用地为例，土地成本占整个项目投资的30%以上。由于我国现行法律法规规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划、保险资金等均不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，必须全部为合规的自有资金。因此，各地纯租赁地块的拿地企业均是以自有资金支付土地出让金，面临着较大的资金压力，特别是集中拿地的住房租赁企业。这在一定程度上制约了市场主体参与住房租赁建设的积极性。
第三，住房租赁抵押担保难。我国金融体系倾向于采取抵押担保方式对融资进行增信保障，但各地明确规定纯租赁地块70年土地使用期内只能用于租赁，不能单独销售，租赁土地作为不动产不能用于抵押担保。而对按一定比例配建的租赁住房项目，各地在土地出让合同中也明确规定自持房产须作为单一产权进行不动产登记，该房产不得分割登记，不得转让，不得抵押。对于转租模式的轻资产长租公寓，由于对房屋没有所有权，更是无法提供抵押资产。目 前我国住房租赁的租金收益比较低，以现行的租金收入测算，除个别一线城市外，多数城市自建自持模式的租金收入无法覆盖融资成本，以未来租金收入作为质押的实际意义并不大，仅作为补充增信手段。抵押担保物的缺乏，加之租金收入低及对未来租金收入预测的不确定性，使得金融机构在提供融资时不得不寻求股东担保及其他不动产抵押，这也给租赁住房价值衡量带来一定困难。
第四，内外因素导致住房租赁项目不符合基本融资条件。目前，住房租赁相关配套政策的实施细则缺失，使得住房租赁主体无法达到融资的基本条件。一是无消防认定标准，“商改租”“工改租”是各地发展的重点，但改建后需要进行二次消防认定，而我国尚未出台专门针对租赁住房的消防标准，消防部门不予认定，即使是新建、配建的租赁住房在消防验收时也面临着无法可依的困境。二是住房租赁项目难以取得“四证”，住房租赁建设需要发展改革委、国土、建设等多部门审批，由于缺乏具体审批操作程序，住房租赁项目短期内难以获取“四证”，甚至无法取得“四证”。三是住房租赁企业自身实力偏弱，各地新建住房租赁项目自有资本金普遍不高，民营企业刚满足20%基本条件，个别国有企业和平台甚至不到20%，而且在注册资本金方面同样面临着问题。
第五，住房租赁资产证券化仍面临税收等诸多障碍。从住房租赁的特点来看，银行贷款能够较好地解决住房租赁短中期的融资需求，但长期融资需求最好的对接方式还是资产证券化。目前，我国不管是银行间市场还是交易所市场，住房租赁资产证券化产品债性较强，属“明股实债”，而以租金收益为底层资产的证券化产品，其收益也很难达到投资者的预期，资金结构设计往往引入不合理条款，短期利润导向明显，易导致物业运营商没有动力去改善相关物业管理，无助于当前做深做活住房租 赁市场。从盘活存量资产，提高资金循环使用及建立住房租赁市场退出机制来看，REITs是发展的方向，也是当前鼓励的重点。虽然证监会出台了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》对住房租赁资产证券化的相关程序进行了优化完善，但当前发展权益型REITs仍面临一系列的问题和障碍，主要表现为：缺乏REITs法律法规，在准入条件、组织形式、治理结构、分红比例、投资门槛以及关联方的责任方面都没有明确的规定，导致REITs大规模有序发展受限；同时REITs的融资成本较高，特别是税收负担较重，尤其是资产重组时土地增值税过高，而且企业和投资人的所得税不能减免。
第六，金融支持住房租赁存在风险。由于目前我国尚没有金融支持住房租赁的规范性政策，在当前房地产市场调控背景下，房地产企业纷纷转向住房租赁市场，虽有看好租赁市场、提前布局的因素，但更多的房企是以住房租赁之名，行房地产融资之实，缓解资金压力；而对于配建租赁住房的房地产项目，在实际建设过程中，很难做到租赁与非租赁之间资金的绝对封闭、隔离，资金监管更是难上加难，存在金融资源违规流入高风险及房地产市场风险；部分房产中介、长租公寓还与网贷公司合作，违规向租户发放分期租房贷，盲目拓展业务规模或投资其他高风险项目。同时，各地目前住房租赁扶持政策均为试行政策，金融机构普遍对贷款期限内的政策风向转变存在担忧。以上海市张江、嘉定租赁专用地项目为例，项目回收期预计20～ 30年，后续项目甚至会超过30年，如此长的期限，租金收益是否稳定，能否覆盖债务融资成本存在较大的不确定性。■