房租快速上涨的原因和风险
今
年1～ 8月，全国50个城市中有33个城市的平均住宅租金累计同比涨幅超过15%，其中三亚涨幅接近42.5%，北京、深圳等25个城市涨幅超过20%。此次涨幅远高于历史平均涨幅。以北京市为例，今年1～ 8月平均住宅租金累计同比上涨22.1%，不仅高于历史平均涨幅（ 2010～ 2017年平均涨幅为8.7%），也远高于2011～ 2012年17.3%和15.5%的相对较高涨幅， 8月份同比涨幅未见明显回落。成都、深圳、扬州、广州、西安、温州6个城市涨幅超过25%，较7月有所增加，成都上涨32.9%，北京、天津等15个城市涨幅超过20%。8月份的租金水平与2017年底相比，涨幅在30%以上和20%至30%的城市分别为6个和13个。9月以来，北京市相关部门采取了加强行业管理、增加房源管理等多项措施稳定市场，租赁价格出现回落，但从全国看，房租上涨趋势尚未得到明显遏制。
快速上涨的租金对消费形成了较大的挤出效应。今年第一季度和上半年，北京市人均居住支出分别同比增长24.8%和22.1%，显著高于2015～2017年的平均涨幅（9.1%），居住类支出在人均消费支出中的占比由2017年底的32.9%升至今年上半年的36.3%，今年第一季度和上半年剔除居住类支出后，人均消费支出同比增速为负值，这说明租金对居民消费具有挤出效应。以北京市为例，根据笔者测算，上半年在房租未出现大幅上涨的情况下，社会消费品零售总额同比增长6.4%，较公布增速提高3.7个百分点；租金快速上涨侵蚀了6.8%左右的非居住性消费支出，挤出效应明显。
是什么推动了当前租金大幅上涨？从需求端看， 2010年以来主要城市常住人口并未出现明显增长，北京、上海、天津等城市甚至出现下降。从全国流动人口看， 2014年以来逐年下降， 2017年降至2.44亿人。从供给端来看，虽然2018年以来北京、上海等大城市清理外来低端人口，大量清理违章建筑、城中村及未经批准或备案的改建租赁房屋，造成短期内租赁房源紧张，但大部分房租快速上涨的城市并没有此类现象。这说明供需关系不是当前租金快速大幅上涨的主要原因。
事实上，金融过度创新是近期房租快速上涨的主因。“金融+长租公寓”模式扩大了中介超常规扩规模的能力，中介机构在快速、大幅收购房源的过程中提高了房租价格。长租公寓的发展过程中，已经融入了以租房贷和ABS模式为主的金融创新产品。一是租赁中介公司成立持有金融牌照的子公司，以P2P或互联网金融模式融资，通过租房贷的形式贷 款给租户，用于支付年租金。同时租赁中介公司借道获取资金，但一般以季付的方式支付给房主，由此形成相当于9个月房租租金的沉淀资金。以自如为例，截至2018年上半年，其管理的公寓已超70万间。假定每间租金为2000元/月，如果有10%的租户使用租房贷方式，则能形成1.26亿元的沉淀资金。二是以租户每月分期支付房租的现金流为底层资产，发行ABS进行融资。例如，2018年通过储架发行“自如2号房租分期信托收益权资产支持专项计划”将融资20亿元。沉淀资金与ABS产品合计形成21.26亿元的可用资金，如果继续用于收购房源，则可再收购约35万间左右。因此，在金融创新产品的融入下，中介公司提高了超常规扩大规模的能力，造成了需求的假性大幅扩张，从而变相提高了房租价格。
同时，在超常规扩规模收购房源的背景下，房源进一步集中，形成了部分大型中介公司对租房市场的垄断，进一步加大了哄抬房租的能力，带动了租金进
一步上涨。
需要关注的是，在ABS介入下金融创新过度，加大了资金链断裂风险。长租公寓公司通过与金融创新产品的融合变相提高杠杆。租房贷模式在收购房源的过程中形成至少4倍的杠杆。长租公寓公司一般与房东签订1年以上的合同，通常以季度或半年度向房东支付房租；同时，通过租房贷模式一次性向租户收取一年租金，从而可得到约等于半年或9个月房租的资金池，形成4倍左右的杠杆。发行住房租赁ABS更是变相加杠杆，加大传导链条的复杂程度。这种ABS借助信托通道通过将租金转化为贷款，将租客消费贷打包以证券化的形式发行。以“自如1号房租分期信托收益权资产支持专项计划”为例，自如通过承购10%的劣后级证券得以撬动9倍杠杆。截至8月21日，市场已发行长租公寓ABS共8单，总规模98.1亿元。
在传统模式下，“租户—中介—房主”三个主体的单一链条关系较为简单。在租金贷和发行ABS金融模式下，形成了P2P与互联网金融客户、租户、中介、ABS发行机构、ABS投资者、房主等多主体多链条关系，复杂程度成倍上升。金融创新提高了中介公司的服务能力，同时对其风险控制能力也提出了较高要求。但采用轻资产运营模式的大部分中介公司缺乏相应的风控经验和能力，高杠杆则加大了其资金链的脆弱性。高杠杆和资产负债快速扩张的背景下，负债方每季需要大规模的现金流支付给房主，如果资产方不能将已收购的房源出租转换成相应的现金流，将产生较大的运营风险，严重时资金链将发生断裂。因此，当房租快速上涨降低房屋出租率，出租率的下降将直接影响资金回笼，加大长租公寓模式中中介公司现金流的稳定性，应对市场变化的脆弱性抬升，风险易发。杭州鼎家就是一例。
鉴于此，笔者建议，第一，短期可因城施策，采取行政手段限制租金上涨，以防止局部金融风险的发生。如深圳明确采 取严格的租金管制措施，一房一价、一年一调，且租金年增长率最高不超过5%。虽然在实际操作过程中很难一次调整到位，但可以此为契机通过实际情况相应灵活调整，促成住房租赁市场政策完善。尤其在当前“房住不炒”“租购并举”的背景下，加快促进住房租赁市场的政策细则落地。
第二，对于房租快速上涨的城市，应尽快组织相关部门对租赁中介公司的市场规模、租房贷规模与涉及租户数、发行ABS等情况进行系统调研，并使用调研数据开展压力测试，评估中介公司所能应对的房屋空置率阈值，测算房租变化对房屋空置率的影响程度，以及局部风险爆发的可能性、规模和影响面。
第三，尽快出台针对中介机构经营行为的监管方案。一方面，尽快出台对中介机构利用杠杆产生的资金池的相关监管政策和方案。例如，可尝试设立风险缓释金或准备金，出台对预付租金和租房押金的专户监管规定，使其规模扩张能力与风险应对能力相匹配。另一方面，针对租房贷侵害租客权益的情况出台相应措施，规定中介机构不得故意通过隐瞒的方式欺骗租客与借贷平台签订借贷协议，对自愿选择借贷的租客也需进行特别风险提示，以降低社会风险。
第四，加强对住房租赁ABS相应监管。针对租赁主体以消费贷或租金收入为底层资产发行ABS的融资行为，尽快完善对杠杆率限额的相关规定；重点监测原始权益人和增信主体经营情况、规模扩张及现金管理能力和现金流稳定性；加强信息披露及时性和充分性（如出租率或空置率），使ABS业务在公司财务报表上有相应体现。
第五，建议相关统计部门尽快建立住房租赁市场统计制度。在建立“租售并举”住房制度的大框架下，住房租赁市场的重要性在逐步提升，但由于缺乏权威统计数据，监管层和研究者难以全面了解租赁市场。建议相关部门逐步完善房源信息普查、租赁信息平台等行业基础设施建设，尽快开展住房租赁市场供给、需求、价格等全方位统计监测，以弥补数据缺失带来的监管滞后。■ （本文为作者个人观点，不代表供职单位意见）