房地产市场预期的变化

China Finance - - Preface 卷首语 - 尹中立

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18年第三季度以来,房地产市场出现了较大变化。国庆前后本是房地产市场销售旺季,但2018 年的国庆前后的房地产销售远逊于市场的预期,为了回笼资金,一些龙头开发商甚至进行打折促销。尤其需要关注的是,在限价政策的影响下,国家统计局的房价统计数据已经难以准确反映市场的波动情况。笔者在实地调研基础上,结合上市公司公布的数据及房地产中介机构的数据,试图准确反映当前的房地产市场运行状况。

从国家统计局的房价统计数据看,当前的房价仍然处在快速上涨趋势中。国家统计局公布的70 个城市 2018 年 8月份、9 月份、10月份的房价环比数据总体上都是上涨的。以10月份为例,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降0.2%,降幅比上月扩大 0.1个百分点,其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降 0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨 1.0% 和 0.3%,涨幅比上月分别回落0.1 个和 0.5 个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.3个百分点。

但房地产市场的实际情况并非如此。从多地调研和考察的情况看,大多数城市的房价自 2018年第三季度以来已经转跌,市场预期已经发生了转折。笔者的结论之所以和统计局数据统计结论相左,主要是因为统计局数据比较滞后,不能真实地反映市场情况。由于新房的网签数据滞后于实际成交数据,在房价上涨过程中,统计局公布的房价数据比市场真实数据要低, 即统计数据低估了市场的真实状况;在房价下行过程中,统计公布的房价数据比市场真实数据要高。因此,目前的统计数据并不能反映房地产市场已经出现的波动(乃至趋势逆转),这是当前对房地产宏观决策过程中特别需要关注的问题。

因为统计局数据不能完全真实反映市场情况,因此,我们试图通过以下三种途径来准确反映当前的房地产市场运行状态:一是以二手房成交数据来反映房地产市场的真实状态,因为二手房不存在限购,二手房数据不存在人为扭曲的问题;二是以土地市场的数据来替代和反映房地产市场运行状态,土地市场反映的是开发商对市场的预期,能准确反映市场的状态;三是用上市公司公布的数据来补充印证。

从二手房成交数据上看,2018 年 6月份开始放缓。根据链家地产旗下的贝壳研究院监测的数据,重点关注的13 个城市成交量从6月份开始进入下行趋势,7月份重点城市二手房成交量在6月份的基础上继续回落,8 月份 13个城市中仅成都成交环比小幅增加(成都成交的回升是 在 5月中旬调控导致的成交大幅下滑基础上的小幅修复),其余12个城市的成交量均不同程度回落,其中有7个城市的成交降幅环比扩大。

在 8月份成交量环比下降的城市中,深圳的降幅最大,其成交量环比为-41.1%,绝对水平是 2017年以来(除春节月之外)的最低值。杭州房地产成交量的环比数为-33.4%,降幅排在深圳之后,且近4个月以来杭州的成交降幅持续扩大。大连、济南成交环比降幅也都在30% 左右,分别为 -29.8% 和 -28.8%,且两个城市成交量已连续 5 个月回落。北京成交量环比下滑20.9%,成交略好于2017年末水平。上海成交降幅收窄,环比基本持平,前8个月成交表现略好于上年同期。从价格来看,重点城市的二手房均价以下跌为主。大连、杭州、西安、长沙等第一季度热度略高的城市均由涨转跌,这也是重点城市市场房价全面下跌的标志之一。

中介机构的一线工作人员对市场的动态感知往往比较敏锐,贝壳研究院在第

二季度末和第三季度末进行了全国职业经纪人预期调研。从问卷调查结果看,第三季度全国经纪人市场预期指数均值为-23.9,第四季度进一步下降为 -35.8 (预期指数值介于 -100 到 100,预期值为正则预期升温,反之则预期降温,越高说明升温预期越强,反之则越弱)。可见,第四季度的市场预期进一步下滑。

从土地成交数据上看,2018年第三季度开始下滑。从市场传导的逻辑看,房地产市场的销售状况决定了土地市场的成交状况,因此,可以从土地市场的情况来准确反映房地产销售市场状况。我们将9月份与8月份的土地数据进行比较,可以明显看出市场预期的较大变化。

在土地供应量方面,8月份百城土地单月供应建筑面积 13068.2 万平方米,同比上升 2.8%;在土地成交量方面,8月份百城土地单月成交建筑面积 7887.8万平方米,同比下降 13%;在土地成交总价方面,8月份百城土地单月成交总价2404.9 亿元,同比下降 15.2%。9 月份百城土地单月供应建筑面积 10402.6 万平方米,同比下降34.9%,环比 8月份下降了 20.4%;在土地成交量方面,9月份百城土地单月成交建筑面积 7488.1 万平方米,同比下降 30.7%,环比 8 月份下降5.1%;在土地成交总价方面,9月份百城土地单月成交总价 1766.3 亿元,同比下 降 50.8%,环比 8月份下降 26.5%。

从房地产开发类上市公司数据上看, 10月份销售数据下滑幅度较大。房地产开发类企业,尤其是大型房企的楼盘分布很广泛,它们对市场的变化十分敏感。进入 2018年第三季度以后,恒大、碧桂园、万科先后实施降价促销行动,说明市场的运行状况已经发生了较大变化。从数据看,虽然这些公司的房地产销售在前10个月的累积数据都实现了较大幅度的增长,但大多数公司10月份单月的数据与 9月份环比却出现了较大幅度下降。

上述三种不同来源的数据互相印证,可以清楚看出 2018年第三季度的房地产市场运行状况与上半年相比已经出现了明显变化,市场预期已经由乐观逐渐转为悲观。

房地产市场之所以在最近几个月出现较大变化,与政策面及金融市场的快速变化有关,主要有以下几个方面。

首先,政策面发生了变化。2018 年6月底,棚改货币化安置的政策力度开始减弱,这是影响房地产市场的重大政策动态。从最近三年的市场实践看,三、四线城市的楼市繁荣得益于棚改货币化安置的政策,该政策的逐步退出对市场的影响是巨大的。政策面的第二个重要事件是7 月底的政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”,市场解读为中央不再允许房价上涨(尽管此解读未必准确,但它对预期产生的较大影响是不可忽视的)。在市场降温的背景下,市场往往将影响房地产市场的负面因素放大,对市场形成负反馈。

其次,金融市场在 6月份之后发生了较大变化,对 楼市产生了负面影响。6月份之后,随着美国加息及中美贸易摩擦的影响,我国国内呈现“股汇双杀”,即股价和人民币汇率同时出现快速下跌的局面,股票指数连续几个月持续下跌,人民币兑美元汇率从 6.4 贬值到6.9。人民币兑美元的贬值趋势依然存在。汇率的贬值虽有利于刺激出口,但对房地产市场的影响是负面的,贬值的预期引起了资本向外流动,而且汇率贬值使得部分房地产开发企业的美元债务负担增加。尤其要关注股市下跌带来的高净值人群的资产损失。6月份以来,主要股指均下跌 20% 左右,有些股价下跌幅度超过50%,股价的持续大幅度下跌引起了很多杠杆资金的爆仓。笔者估计,年初股市里的杠杆资金规模合计约6万亿元,当前已经缩水为4万亿元左右。股市下跌令很多高净值人群的财富受到重大冲击。10月 18日,股市跌破2500 点后,中央虽然出台了一揽子救市政策,但要扭转市场的趋势是很难的,股市对楼市的负面影响还将持续。

基于上述分析,房地产市场的价格上涨预期已经得到遏制,当前的市场已经出现偏悲观的情绪,下一阶段,在保持政策稳定的基础上,要把稳定市场预期放在重要位置。第一,建议下阶段房地产调控不宜继续出台抑制房地产需求的政策。在市场出现持续快速下滑的情况下,需要适度进行政策微调,如,对部分城市的高地价项目逐步解冻,提高企业的资金流动性及市场流动性;适度放松对按揭贷款的控制。第二,在居民债务增长过快的背景下,不宜进行货币政策的强刺激。从过去三年的实践看,棚改货币化容易导致居民加杠杆买房,即使在房地产下行的背景下,也不宜增加棚改货币化的比例。■

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