破解住房租赁市场发展困境
党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，把“租”提高到与“购”并举，甚至重点强调“租”的高度，是深化我国住房体制供给侧结构性改革，构建房地产市场长效机制的重要政策措施。
我国住房租赁市场发展现状分析
长期以来，“租”始终是我国住房市场的短板和痛点。据调查，我国只有不到五分之一的城市居民选择租房，而发达国家中则有五分之三的城市居民通过租房解决居住问题。与发达国家居民早就将租房视为“合理的选择”不同，租房对大多数中国人来说，依然是“最后的选择”，从而形成了我国房地产市场明显的“重购轻租”的住房结构。
居民租房意愿不强。从传统文化和消费习惯看，中国人一直有“厌租”文化， “重自有，轻租赁”，有置办房产的观念和偏好，结婚、育子和养老对刚性住房的需求大。从制度设计上看，1998年我国全面推行住房市场化后，住房供应体系建设更多的是从促进居民拥有产权住房为重点进行相关配套制度安排，房子被赋予了教育、医疗、社会保障等一系列权利属性，而租住房屋权利属性欠缺，租购不同权的制度安排使得“拥有一套属于自己的住房”成为有效解决公共服务需求的必要条件。从市场趋势来看，近年来一些城市房价快速上涨，放大了住房的投资属性与升值效应，增强了购房的吸引力，强化居民购房心理，形成了我国远高于世界平均水平的自有住房拥有率。因此，租赁被视为购房前过渡选择，租房的受众群仍较为有限。
住房租赁市场短板较多。从供给端来看，住房租赁市场供给结构较为单一，主要供给主体为个人，具有公共品属性的租赁房、保障房和廉租房数量较少，从事专业住房租赁的市场主体欠缺。从需求端看，租房需求主要来自新市民、年轻人和外来务工者，虽然这些人短期内尚不具备买房能力，但对居住品质仍有一定要求，而租赁市场上主要用于出租的私人房屋多数为分散房源、老旧住宅、过时户型，供需不匹配，租房体验较差。从权利保障来看，由于缺乏强有力的法律保障，租房者常遭遇房东、中介单方毁约、随意涨价、克扣租金等情况，削减了租房者稳定感，放大了漂泊感。租房短板的存在，不仅阻滞了租房者幸福感提升，也增加了房地产市场所承受的压力。
城市间住房租赁市场差异较大。由于国内一、二线城市房价与租赁价格偏离，购房成本远高于租房成本，进入这些城市的新居民租房倾向性增强，住房租赁需求增长较快，导致租赁房源不足，供需矛盾突出。以北京为例，2018 年末，北京常住人口 2154.2 万人，租赁人口占比约34%，以最近一次人口抽样调查得出我国家庭平均规模 3 人 / 户计算，大约需要租赁房屋 244万套，而市场上可用于租赁房屋仅有 150万套左右，仍存在超过三分之一的供给缺口。相较之下，很多三、四线城市，由于城镇化水平相对较低、就业机会较少、职业发展空间相对较窄等情况的存在，对外来人口的吸附力不强，房屋空置现象较多，租赁市场发展缓慢。
房租与房价偏离关系明显。据统计，我国主要城市的静态租赁回报率约为2.6%，一线城市则在 2%左右。而依据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率在4% ～ 6%的水平（美国等发达国家的租金回报率在7%左右）时，住房租赁市场发展会相对较好，我国静态租赁回报率与国际标准水平还存在较大差距。在城市租房者中，除因教育、医疗等原因租房外，大部分租房者和房屋出租者具有较大的财富差距，“富人买房、穷人租房”现象较为突出，因此说，租房群体可承受的房租及房租涨幅有限，租金和租房需求之间的供给弹性较大，这也导致了我国住房租赁市场发展较为缓慢。
住房租赁法律体系不健全。与发达国家相比，我国关于住房租赁市场的相关法律法规还不够完善，现行《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房预售管理办法》等法律法规侧重于规范房地产交易市场秩序，地方层面制定实施的住房租赁政策，更多聚焦租赁市场发展和租赁效率方面，对租房人权利保障的内容相对模糊，保障力度弱且缺乏制
度刚性。此外，住房租赁市场监管缺位，许多住房未经登记备案而进行隐租、转租、瞒租等私下交易，破坏了租赁市场秩序。
金融支持住房租赁面临的制约因素
缺乏有效抵押担保，金融机构切入难。住房租赁企业往往缺少有效的抵押担保，而对抵押担保的要求是金融机构贷款授信时最主要的要求之一。对于从事住房租赁的市场主体来说，一方面，虽然国务院办公厅在 2019 年 7月出台的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》在政策上破除了租赁方式取得建设用地使用权可用于抵押的障碍，但相关法律未同步进行修改，各地方的实施措施仍需细化落实；另一方面，轻资产长租公寓运营机构对转租的房屋没有所有权，也缺少其他可供抵押的资产，制约其融资。对于金融机构来说，申请贷款的住房租赁企业缺乏有效抵押担保物，加之其运营初期租金收入相对较低及预期租金收入的不确定性，难以准确可靠地衡量租赁业务价值，因而，目前真正参与并为住房租赁市场主体提供融资支持的金融机构依然较少。
融资风险较大，金融机构积极性不足。一方面，住房租赁运营机构的经营风险较大，住房租赁项目具有回收周期长、收益低、不确定性强等特征，这使租赁机构很可能没有稳定、足够的经营现金流覆盖运营成本和融资成本，容易构成实质性违约。另一方面，存在资金混同和挪用的风险。房地产企业可能以住房租赁之名，行房地产融资之实，以此方式缓解资金压力，很难做到租赁与非租赁之间资金的绝对隔离，资金监管较难。
融资模式单一，金融支持力度不够。一方面，金融机构在住房租赁方面的金融产品和服务创新能力有待提高，尽管有一些银行推出了一些住房租赁市场的信贷产品，但大多数银行仍未介入，不能提供相应的金融产品和服务；另一方面，解决住房租赁市场直接融资的房地产投
资信托基金（REITs）仍处于探索阶段，市场上存在的多数是向限定投资者发行的私募交易性质的类 REITs 产品，而公募 REITs由于缺乏明确政策指引，且存在物业持有公司和投资人股息所得均需缴纳所得税的双重征税问题，税负成本过高，投资回报水平低，导致公募 REITs的发行还存在一定障碍。
住房租赁市场发展的政策建议
加强土地供应供给侧结构性改革。调整城市供地结构，在土地供应中明确保障房、租赁住房用地面积供应比例，对工业商业相对过剩的区域或者利用率较低的闲置土地，重新统筹土地的性质与功能；出台放宽集体土地用于建设租赁房的准入政策文件，在政府有序引导下持续加快供应，发挥集体土地开发成本低、周期快、租金定价较低的优势。
重塑住房租赁市场关键环节。一是完善财税政策，鼓励房地产开发企业、住房经纪机构进入住房租赁市场，加快培育发展机构化、规模化、专业化的住房租赁企业，发挥示范和带动作用，形成多元运营主体。二是构建权威、公开、公平的住房租赁综合管理平台，对接租户、经营企业、监管部门，实现住房租赁市场数量、价格、租约的精准、实时发布。同时，增加标准化、人性化的住房租赁供应，更好地满足承租人对居住多元化的需求。三是加大租金补贴。按照可负担、稳定性、公开性的原则，加大对城市弱势群体和低收入群体的租金补贴，逐步引导居民转变住房观念。
创新住房租赁管理和服务机制。一是明确各部门在规范发展住房租赁市场工作中的职责分工，整顿规范市场秩序，严厉打击住房租赁违法违规行为。二是推进部门间信息共享，承租人可按国家有关规定，凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。三是充分发挥街道、乡镇，尤其是居民委员会等基层组织的作用，将住房租赁管理
和服务重心下移，实行住房租赁网格化管理，建立纠纷调处机制，及时化解租赁矛盾纠纷。
加强住房租赁多环节金融支持。一是鼓励开发性金融机构与租赁住房建设主体达成战略协议，在风险可控、商业可持续的前提下，对租赁住房项目给予信贷支持。二是引导商业银行创新信贷产品和服务，向租户提供时间相对较长、利率较为优惠的个人租赁住房贷款。三是设立保障性基金，通过投资住房租赁服务公司等方式，参与租赁住房的开发、租赁运营、物业管理，提供一揽子综合化的金融服务。四是建立资金监管制度，针对住房租赁金融存在的潜在风险，相关主管部门要加强资金监管，严防住房租赁业务信贷资金流入其他领域。
拓宽住房租赁市场直接融资渠道。一是在我国《证券投资基金法》等法律框架下，参考国际主流 REITs 模式，推动住房租赁 REITs产品制度设计，加快推出住房租赁公募 REITs 产品。二是打通税务障碍，按照《证券投资基金法》第八条“基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照有关规定履行代扣代缴义务”的税收中性原则，住房租赁 REITs产品比照基金征税，建立清晰明确、避免双重征税的税收制度。
加快住房租赁法律制度体系建设。一是从法律层面确立住房租赁内涵，推进住房政策法制化，赋予住房租赁者和住房购买者“租购同权”，保障出租人和承租人合法权益。二是建立健全租赁住房开发供应管理、房屋租赁管理、公共租赁住房管理等法律法规，明确市场准入要求、主体资格、租赁服务标准，落实房屋租赁合同备案制度，规范住房租赁市场行为。■