商业银行房地产金融业务转型

我国房地产行业经历二十多年的高速增长，已走到新旧模式切换的关键节点。2023 年 7 月 24日，中共中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，采取有力措施，更好地满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023年中央金融工作会议也提出了“促进金融与房地产良性循环”的总要求。

对当前房地产形势和新发展模式的认识房地产旧的发展模式特征及症结

房地产旧发展模式，可以初步概括为“五个失衡”。一是交易与租赁市场失衡。我国房地产市场长期以来购租两端发展不均衡，租赁市场起步较晚，市场规模仅占商品房交易市场规模的10%，相较于成熟市场尚有广阔空间。二是增量和存量发展失衡。自住房制度改革以来，我国住房政策主要关注增量住房的新建，对存量住房的重视和支持不足，限制了住房产业扩容和居住品质提升。三是市场和保障发展失衡。面向新市民、青年人等群体的保障性租赁住房建设筹集尚处于初期发展阶段，大量“夹心层”居民的住房保障仍然短缺。四是销售和管理水平失衡。地方政府对预售制度的掌握程度和实施管理参差不齐，导致近年来出现较多项目停工、楼盘交付困难等事件。五是债务和股权发展失衡。传统经营模式形成了庞大的房地产债权融资市场，房企负债率常年维持在80% ～ 90% 的高位。在市场面临需求收缩、供给冲击、预期转弱的环境变化时，“高负债、高杠杆、高周转”的模式难以为继。

当前房地产市场的低迷，既受经济基本面的客观驱动，也受行业机制等历史因素影响。一是基本面变化推动房地产走向周期拐点。受宏观经济形势和货币供应量增长、城镇化等多重因素影响，二十余年来我国房地产业同国民经济正向循环发展，对 GDP的贡献高达四分之一。当经济下行压力加大时，房地产市场必将面临较大的需求收缩挑战。从全球范围看，各国房地产市场也同样伴随经济变化经历了多轮周期调整。二是快周转模式引发行业为追求短期利润盲目扩张。我国房地产以新房交易为主，采用预售模式，体现出较强的金融杠杆属性。过去二十年房价单边上涨，“造富效应”推动社会资本不断流入房地产市场，一定程度上强化了投机行为，造成投机泡沫，形成“高负债、高杠杆、高周转”这一快速扩大业务规模和利润的滚动融资经营模式。当市场下行、销售不畅时，旧发展模式的脆弱性很容易导致行业出现流动性问题。

重新梳理行业逻辑，着力构建房地产新的发展模式

2021年底中央经济工作会议首次明确提出房地产业要探索新的发展模式。2022年底中央经济工作会议再次强调要消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。房地产与金融高度关联，在新发展模式下，两者构建良性互动、良性循环至关重要。党的二十大报告强调要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。按照这一改革方向，从更好满足人民群众美好生活需要的角度出发，房地产新发展模式需聚焦“调结构促转型，调模式促发展，调布局畅循环”，完成“五个转变”。

一是培育住房租赁市场，从以购房为主向租购并举转变。从国际成熟市场经验看，租赁住房是居民住房的重要供给渠道。美国、德国、日本、韩国等经济发达国家租赁人口比例在35%以上，机构运营的租赁房源占比超过50%；相比而言，我国租赁人口占比不足25%，机构房源占比仅5%。住房租赁市场完善发展可与交易端形成租购平衡机制，促进住房市场整体良性发展。从笔者实地调研情况看，在国家大力推动支持下，住房租赁行业规模持续扩大，尤其浙江省等经济发达地区长租公寓市场发展迅速，中介类、地产类、互联网类等诸多长租公寓发展活跃。

二是构建住房保障体系，从以市场为主向市场与保障“双轨”转变。2021年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了“公租房 +保障性住房+共有产权房”的住房保障顶层设计。2023年，党中央、国务

院多次召开会议，明确提出“加快保障性住房等三大工程建设，构建房地产发展新模式”。未来，中国住房市场将逐步形成完善的“公租房—保障性租赁住房—市场化租赁住房—保障性产权房—商品房”梯级住房供给体系，满足不同收入群体在人生不同阶段的差异化住房需求。

三是聚焦盘活存量，从以增量建设为主向增量存量并重转变。一方面，通过城市更新和老旧小区改造，提高存量住房居住品质，并发展养老、托幼、家政等延伸服务；另一方面，通过盘活存量，将闲置的商业办公类、产业园区土地或房屋用途适时调整为租赁，促进产业升级和“职住平衡”等。从笔者调研情况看，部分头部房企已在多地参与存量盘活、老旧小区改造等业务，探索集中式公寓商业转型，拓展物业服务领域。

四是关注消费升级，房地产企业由“跑马圈地”向精耕品质转变。伴随居民住房消费需求改变，住房品质、物业管理、园林绿化及卫生环境、商业医疗等基础配套因素重要性凸显，“泛地产化”服务将迎来加速发展。房地产企业将更多地通过经营管理不动产及提升产品和服务品质赚取利润，经营服务将成为新赛道。这需要房企秉持长期主义理念，提升经营管理质效，通过持续运营获得长期稳定回报。

五是完善融资模式，从倚重债务融资向直接与间接融资相结合转变。房地产过往单一的资金密集型行业格局正在发生改变，房地产企业纷纷探索产业链细分领域发展机遇，如代建、资产管理、物业服务等，行业逐步向轻资产、低负债、长期经营模式转型，融资需求也更加多元。部分房地产企业正向轻资产服务和资产管理方向转型，采取“物管+商管”部分进行上市融资、合作设立股权基金、以“投、融、管、退”模式孵化优质存量资产、培育成熟后在二级市场进行退出等方式。

房地产新发展模式下银行业务转型路径服务租购并举，金融服务从“购”端向“租”端拓展

中央提出租购并举，不仅仅针对行业周期调控，而是立足房地产业转型升级，建立确保全体人民住有所居、居有所安的住房制度。住房租赁与住房交易的金融逻辑有很大不同，商业银行应敏锐把握房地产新发展模式中以存量资产“盘活—经营—退出”的新生态，积极创新，加快完成以下业务布局。

一是加大信贷创新支持力度，抢占市场先机。形成符合住房租赁行业需求特点的产品体系、服务体系、信用评价体系。二是丰富租赁产品和服务供给，打造社区金融服务生态。针对住房租赁行业和客群特点，打造“金融+生活+服务”三位一体综合服务体系，畅通金融服务“最后一公里”。三是支持行业基础设施建设，助力市场主体培育。住房租赁金融业务发展壮大，有赖于行业规范发展。商业银行可发挥自身优势，协助政府监管部门加强基础设施建设，营造良好行业生态。

紧盯保障体系，金融服务从“商品”向“保障”拓展

“市场+保障”住房供给模式将成为行业发展趋势，商业银行应努力抓住住房保障体系建设持续扩容发展机遇，在公司端和零售端同步发力，根据保障体系行业特点创新金融产品，打造新的业务和利润增长点。

一是支持住房保障建设供给，发展公司金融业务。住建部数据显示， “十四五”期间全国计划筹集保障性租赁住房 870万套（间），综合历史成本及建造数据测算，按每套保障性租赁住房对应投资15万元，涉及总投资金额1.3万亿元，保障性租赁住房市场前景广阔，是商业银行新的蓝海领域，应抓紧投放布局。二是服务住房保障人群需求，创新零售金融业务。当前国内住房保障体系发展迅速，保障对象、保障需求不断扩容，商业银行应紧跟政策变化，持续挖掘新市民、人才引进、返乡置业、乡村振兴等新购房需求催生的业务机会。三是完善住房保障系统建设，拓宽金融客群来源。住房保障涉及的中低收入群体、新市民、青年人等符合“长尾客户”特征，银行可通过搭建信息系统等手段，在支持各地提升保障性住房管理效率的同时，获得批量触达客户的机会，实现低成本批量获客。

聚焦盘活存量，金融服务从“增量”向“存量”拓展

商业银行应抓住存量资产盘活及城中村改造机遇，加快金融工具创新，积极尝试以多种角色切入存量市场，尽快形成差异化竞争优势。

一是积极介入城市更新等新兴业务领域。我国城市更新具有较大的增长潜力。与传统房地产开发的金融服务需求不同，城市更新涉及的“投资—建设—运营”产业链条较长，主要靠持续经营获得收益。由于各地改造需求和资源禀赋差异较大，商业银行可根据不同区域不同环节的融资需求，有针对性地进行业务创新研发，提供综合解决方案。二是加大城中村改造金融支持力度。2023年下半年，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，商业银行应紧抓政策时机，把握专项债等政策性金融工具的配套服务机会以及当地企业的融资需求，积极介入产业基金、银团贷款、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等业务。三是围绕住房做好居民资产管理和金融服务。住房是居民最重要的财富，住房使用价值中蕴含着大量的金融价值，商业银行可积极探索盘活存量住房开展资产管理和财富管理业务，引导百姓“像存钱一样将存量资产存到银行”。在获取经营收益的同时，还能够获得账户、交易、理财、贷款等金融服务增值效益。

拓宽融资渠道，金融服务从“信贷”向“股债结合”拓展

2022年以来国家先后出台多项政策，放宽房地产企业一级、二级市场股权融资限制（如恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外

市场上市政策、发挥 REITs 作用及开展不动产私募投资基金试点），推动不动产领域多层次资本市场建设。商业银行应充分发挥集团化、多牌照经营优势，加快提高直接融资服务水平，积极参与多层次资本市场建设，寻求业务发展机会和利润增长点。

一是开展私募股权投资，培育增值收益。积极开展不动产私募股权投资业务，提早布局优质资产，促进房地产行业信用修复、推动私募市场完善发展，培育增值收益。二是积极参与公募REITs，获取多元化综合收入。REITs 是存量资产盘活的重要手段，商业银行可以基金管理人、财务顾问、托管行、机构投资人、贷款行多种身份参与公募REITs 业务。三是积极发展投资银行业务，做好资本市场服务。投行业务是一项具有较高综合投资回报率的战略业务，商业银行通过积极营销和大力发展房地产企业债券承销等轻资本、轻资产业务，可以在节约经济资本的同时满足客户多元化融资需求，通过为企业提供授信、现金管理、财务顾问、风险管理等综合金融服务，可以带动国际贸易融资、理财等业务全方位发展，形成银企双赢的良性合作关系。

防范化解风险，促进金融与房地产良性循环

一是因势而变，以新风险管理理念完善风险调控措施。在主体准入、规模把控、杠杆率调整等方面增强灵活性和实用性，与新发展模式相适应；不断提升风险防控的精细化管理水平，加强贷前分析监测，完善贷中资金封闭管理，加大贷后管理，用好展期政策，做好不良处置，严防风险蔓延。二是加强系统建设，提升全行业系统性风险治理能力。房地产系统风险防范不仅局限于金融领域，还体现在全行业系统性、区域性的风险治理。商业银行基于自身房地产金融业务开展，通过向政府提供系统建设和数据服务，实现行业信息双向反馈和互动，做到风险早识别、早预警、早发现、早处置，达到防范化解周期性行业风险的全局性治理目标。

政策建议

为进一步促进金融与房地产良性循环，国家先后推出“金融十六条”，落地实施信贷、债券、股权“三支箭”等金融支持工具，市场预期正逐渐修复，房地产业新发展模式也不断清晰显现。结合笔者调研情况，现提出以下建议。

稳步化险，精准调控，推动房地产市场平稳转型

持续做好保交楼工作，满足房企合理融资需求。2023年各地“保交楼”成效显著，但剩余项目可能面临更大的压力和困难，还需各地政府进一步稳扎稳打，积极助力房企改善资产负债状况，完成交付。在市场准入、融资政策等方面给予国有企业和民营企业同等待遇，破除影响平等准入的壁垒，为优质民营房企转型过渡营造良好法律环境和制度环境。

持续完善商品房预售长效机制。可推动预售资金监管由“行政监管”向“市场化监管+政府监督服务”转变，明确建立“第三方监管+银行资金托管”的监管框架，切实落实房款（包括按揭贷款）的分期付款规则。尽快建立健全信息监管系统，实现资金流向的准确监控，规范各地资金监管的操作，提高监管数据化、智能化水平。

加强顶层设计，完善住房租赁市场建设

完善住房租赁法律法规。加快出台住房租赁条例，明确行业定位、土地和权属类型、确权和流转机制、权利保护等基础性制度安排，系统性解决掣肘市场发展的资金、税收、行业规范、资产流动性等关键问题。从顶层设计层面引导市场长效发展。落地完善《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》配套细则，积极引导长期限资金、多类型金融机构参与住房租赁市场建设。

给予先行先试企业财税支持。按照租金可负担、商业可持续的原则，引导企业建立科学合理的租金定价和运营模式。对于规范登记备案的住房租赁企业，在其购置物业环节，建议增加土地增值税减免或递延优惠政策；运营环节对于向企业出租并最终用于员工居住的项目，可适用直接向个人出租的房产税、增值税优惠政策；退出环节对于住房租赁REITs资产重组加大税收优惠力度，降低发行成本。

加快配套政策落地，推动存量资产盘活高效发展

加快落地存量资产盘活基础制度和操作细则。存量资产类型多、涉及面广、成因不同，需加快分类研究，形成系统性的资产盘活制度文件，进一步明确“非改租”等项目土地性质和续期制度安排、城中村改造中的土地所有权变更规则等。推动各地完善“非改租”、城中村改造过程中涉及的规划用途调整、合规手续办理、建设运营税费减免等配套操作细则，打通政策“最后一公里”。

加速发展存量资产盘活渠道。鼓励存量资产通过兼并重组、产权转让、资产证券化等多种形式流通盘活，持续完善 REITs等金融工具发行机制，优化定价逻辑和上市流程，支持商改租、工改租、集体用地、划拨用地等多种类型项目发行。

完善资本市场建设，给予市场主体多元化金融支持

加大对商业银行金融创新支持力度。伴随房地产行业不断向垂直细分领域转型，建议加大对商业银行相关业务金融创新和资源投放支持力度，推动商业银行更好跟进行业细分，提供转型配套融资支持。

推动构建多层次不动产REITs市场。充分发挥 REITs衔接不动产行业与资本市场的重要作用，积极推动 Pre-REITs市场发展，孵化培育优质资产。系统规划、稳步建设全周期、多层次REITs 市场。出台相应政策，引导更多社会资本参与不动产资本市场建设。■