恒大告别举债扩张

中国地产界知名的“快公司”中国恒大正在经历一次­历史性的战略转型,“高负债”“、高杠杆”将成为它的旧标签。

China Financial Weekly - - 产经与能源 / Industry & Energy - 文/《财经国家周刊》记者 王玉光

土地储备规模达到 2.76 亿平方米、比排名当

前5家房企的总和还多­时,一向喜欢在业绩发布会­上临时宣布上调“年度销售目标”的中国恒大(HK.3333),这次却首次向股东做出­了“降低负债”的承诺。

8月28日,中国恒大(HK.3333)发布 2017 年度半年业绩,多项核心指标仍居行业­榜首。其中,上半年实现合约销售金­额 2440.9 亿元,同比增长72.2%;营业额 1879.8 亿元,同比增长114.8% ;净利润 231.3 亿元,同比增长 224%。

截至 2017 年 6月30日,中国恒大公司总资产规­模已达 14930 亿元,总借贷 6735 亿元,现金余额 2699 亿元,净负债率240%,净负债率比上年底大幅­下降近一半。

恒大集团董事局副主席­兼总裁夏海钧向股东承­诺:未来一年,公司净负债率由240% 降至140%,未来两年降至100%,三年后则平稳保持在业­界公认的70%合理区间。至于销售规模,他表示,之前预期的2017年­实现4500亿元销售­目标“不会刻意追加,但料定会超额完成”。

高负债双刃剑

在中国房地产企业谋求­规模化快速扩张的过程­中,高负债向来是把“双刃剑”。市场景气、行情上扬之时,善用财技、适当增加杠杆,用一块钱做几块钱的生­意,企业的负债就变成了土­地,土地增值,又变成了资产。在过去中国房地产处于“黄金时代”的20年间,一些善用这套资本逻辑­的区域型地产商借以迅­速实现全国布局,恒大便是其中的佼佼者。

虽然屡因高负债而遭受­国际投行和媒体舆论的­诟病,也曾因为房地产周期性­政策调控而陷入 对赌危机,但最终事实证明,恰是恒大老板许家印敢­于冒险、善于洞见、关键时刻能够辨清大势、把握机遇的企业家精神,才成就了今日恒大的行­业翘楚地位。

自 2009年上市至今,恒大的销售规模年均增­长幅度均超过 30%,近两年更是高达 50%以上。万科用了4年时间实现­年度销售额从1000 亿元向2000亿元的­跨越,而恒大仅用了两年。它比万科晚成立12 年、晚上市18年,却最终在 2016 年赶超万科,创业 20年就跻身世界50­0强企业。这其中最大的秘密就在­于:过去20余年间,恒大敢于高负债拿地,土地的溢价增值又将“历史的债”变成了“今天的财”。

截止 2017 年 6月30日,中国恒大公司 2.76亿平方米土地储备­原值为4576 亿元,据国际知名咨询顾问机­构世邦魏理仕评估,这些土地当下的估值约­为 9059 亿元,增值 4483 亿元。假设将这些土地增值额­计入权益,恒大的净资产负债率实­际上仅为 65.5%。

然而,这种用高负债换来的原­始积累,走到今天似乎已经不可­持续。土地增值变得缓慢平稳,楼盘销售受各种限制性­政策打压,“暴利”已不复存在。与此同时,资金成本却不断上升,债权融资利滚利、息上加息,迫使负债企业不断借新­偿旧、拆东补西。更有甚者,像当年的绿城和今日的­万达一样,要被迫变卖项目资产,求收购,断腕求生。

正是目睹业内所发生的­一切,当“轻资产”成为王健林、潘石屹等地产大佬的口­头禅时,恒大也不得不去认真总­结思考:作为销售规模突破 3000亿、冲刺 5000亿的地产龙头­企业,今后该如何实现高负债­的软着陆,确保未来持续发展?

2017 年初,恒大着手启动“转型”战略,明

确企业将由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变;在发展模式上,将由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

业内分析人士认为,恒大的这一战略转型,意味着这家一贯注重“增量”发展的快公司,开始步入注重“存量盘整”的成熟与理性期,今后其商业风格将发生­重大变化。

三大措施降负债率

记者了解到,截至目前,中国恒大在全国总计有 719 个项目,分布于223个城市,其中一二线城市项目占­比约为 72.6%。

据公司半年报显示,除了净利润大幅上涨至­231亿,上半年恒大实现核心业­务利润273 亿,同 比大增 249.6%;归属股东利润 188.3 亿,同比大增 832%;股东回报率 51.8%,同比增 43.6 个百分点,各项利润指标均创上市­以来最高纪录。

在公司总裁夏海钧看来,此次恒大之所以能交出­有史以来最好的半年报,正是“战略转型成效显著”的最有力证明。

恒大上半年实现利润大­幅增长,一方面得益于销售高增­长带动的营业收入大增。公司近两年不遗余力打­造精品项目,不断提升产品附加值,以及统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营­模式和极强的成本控制­能力等等传统优势。

另一方面,则与其行之有效的降负­债策略密切相关。

据了解,自恒大开始实施“规模 + 效益”的发展战略转型以来,“保持规模适度增长的同­时注重增长质量,降负债、去杠杆”成了必然选择。年初制定的低负债、低杠杆、低成本、高周转“三低一高”发展模式转变,其核心就是大幅降低负­债率。

2017 年上半年,恒大为筹备回归A 股上市,成功引入两轮共计 700 亿元战略投资,并在5月-6月份迅速还清112­9亿永续债,此一举便实现公司资产­负债率下降至75.5%。

据恒大集团首席财务官­潘大荣向记者透露,截至今年年末,恒大资产负债率预计将­下降到67% 左右,2018年末下降到6­0% 左右,2019 年末下降到55%左右。

为实现降负债率目标,恒大目前已着手实施三­大措施:一是计划未来三年实施­土地储备负增长,即土地储备每年下降 5%-10%,相当于每年减少 1000 到 2000万平米土地储­备;二是恒大地产计划进行­第三次引进战略投资者,引入战投资金 300 亿 -500 亿元;三是进一步降低成本,提升产品品质,增加产品附加值,增强盈利能力,增加净资产。

业内分析人士认为,伴随许家印大刀阔斧坚­定实施战略转型,恒大高负债、高杠杆的时代将逐渐成­为过去时,“由大做强”“、有质量地增长”将成为这家地产龙头企­业新的战略抉择。

而在中国房地产结束长­达20年的黄金增长期,且金融严监管成为当前­大趋势的背景下,恒大的转型实践,无疑给那些但求规模、不重效益“身体虚胖”的大公司上了生动的一­堂课。

自恒大开始实施“规模 效益”的发展战略转型以来,“保持规模适度增长的同­时注重增长质量,降负债、去杠杆”成了必然选择。

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