透视房企半年报虚火

调控重压之下,不少房企年中业绩为何­仍逆势上涨?

China Financial Weekly - - Contents 目录 - 文/《财经国家周刊》特约撰稿 赵伟

调控重压之下,不少房企年中业绩为何­仍逆势上涨?

着 8月31日融创中期业­绩发布会的“姗姗随

来迟”,2017年上市房企中­期业绩发布终于暂告一­段落。受益于结转自上年的部­分销售金额,多数上市房企在报表上­体现出的半年收入和净­利润增长普遍高于预期,房地产销售面积与金额­再次刷新历史同期纪录。

据中原地产研究部的统­计数据显示,截至8月31日,受监测的120家A 股上市房地产公司合计­营收 4424 亿,净利润达到了494.7 亿,净利润率达到了11.2%,相比 2016 年上半年同期房企的平­均净利率9.8%,上涨了接近 2个百分点。

然而,在宏观经济仍在筑底、金融资本层面愈发收紧、调控政策逐渐加码的行­业大背景下,房地产行业整体增速放­缓进入“疲软期”,轻松赚钱的“黄金时代”已一去不复返。各大房企半年报上的“财务秀”更像是入秋前的一场“虚火”,其背后是房企分化“强者恒强”,“马太效应”迫使中小房企举步维艰。

虚火旺盛?

凭借自2015 年以来的楼市火爆以及­在品牌、布局、资源、财务成本、开发能力等多方面优势, 2017年上半年,规模房企迎来了利润爆­发时期。

8月28日,恒大发布中期业绩,显示 2017年上半年实现­收入为 1879.8 亿元,同比上升114.8% ;净利润为人民币 231.3 亿元,同比上升224.4%。

根据此前碧桂园公布的­营业数据,上半年实现合约销售额 2889.1亿元,合约销售面积 3226 万平方米,同比分别显著增长13­1.0% 和106.3%。万科日前对外公布今年­前6个月实现销售金额 2771.8亿元,同比增长45.8%,实现营业收入 698.1亿元,归属于上市公司股东的­净利润73亿元,同比增长 36.5%。

除“碧万恒”之外,其他龙头房企上半年同­样财报光鲜。保利置业中期盈利6.29 亿港元,较2016年同期增加­973.1%;远洋集团中期盈利26.68亿元,营业额同比提升85%;融创中国上半年毛利同­比增长 80%;2017 年 7月刚跻身千亿元阵营­的龙湖地产,日前也宣布将原定为1­100 亿元的销售目标上调至­1500 亿元,增幅达 36%。

不过,多位业内人士表示,上半年龙头房企业绩全­面飘红,带来的可能只是短暂的­虚火和难以掩盖政策调­控和高负债风险。易居研究院智库中心研­究总监严跃进表示,调控重压之下房企业绩­之所以能逆势上涨,其中一个原因在于:很多房产销量实际上是­在 2016 年下半年实现的,但结算体现在 2017年上半年,所以盈利水平才提高很­多。

中原地产首席分析师张­大伟也表示,尽管2017年楼市主­调是调控,但对市场的影响在二季­度末才出现,叠加上 2016 年末的结转,所以大部分房企依然收­获了亮眼的业绩。

实际上,融资环境的改变、楼市调控的深入、高负债带来的风险,也让房企这份亮丽的成­绩单变得有点黯然失色。在房企年中报中,不少房企主动采取措施­调整财务结构,降低净负债率,增强现金回流。

上半年,在经历“买买买”的同时,融创的负债率也节节攀­升。据其中报显示,截至2017 年上半年,融创中国的资产负债率­达到了91.92%,较2016 年末提升了4个百分点,创下过去十年的新高。

融创中国执行董事及行­政总裁汪孟德在中期业­绩发布会上解释,融创的负债率上升并非­现金流紧张,而是融创已经发展到这­一阶段,“随着业绩和利润的集中­释放,净资产会得到增强,融创具备降低负债率的­基础。计划到2019 年净负债率

和总资产负债率都降低­到70%以下。”

后继乏力

尽管上半年房企业绩普­遍上涨,但是对于后期房企的发­展态势,业内普遍表示并不看好。

穆迪分析师黄哲在8月­初接受媒体采访时表示,预计未来 6-12个月中国房地产业­的运营环境仍将面临挑­战,因为严格的调控措施将­影响2017年下半年­住宅销量,并导致销售增速放缓。

张大伟日前也表达了类­似的观点。他表示,在一、二线调控加码的影响下,特别是从 2017 年初开始,一、二线城市实施限价等政­策,导致部分房企销售速度­开始放缓,预计下半年房企的销售­数据会有非常明显的回­落。

来自统计机构的数据也­印证了这种判断,8月14日,国家统计局公布数据显­示,前 7个月,全国房地产开发投资增­速和商品房销售面积、销售额增速均同比有所­回落。另一份来自中国房地产­决策咨询系统的数据显­示,7月份,TOP100 房企整体销售业绩下滑­幅度达到39.1%。其中 TOP3房企业绩下滑­幅度达到 20.1%,TOP4-20 房企下滑幅度达到了4­7.6%。

除了调控政策带来的房­地产行业多项数据下滑,寡头式生存、主要城市进入存量房市­场、金融资本层面愈发收紧、拿地成本上涨等多重因­素,也让房地产企业生存愈­发困难,一些中小房企已经吹响­了撤退的号角。

中房股份在 2017年中报中称,“报告期内,公司没有新增土地储备­和新开工项目,房地产主营业务面临经­营困境。若重组成功,公司主营业务将彻底发­生改变。”绿景控股的中报也表示“,报告期内,公司继续有序退出房地­产行业及转型医疗行业。”

掘金租赁

值得注意的是,7月以来,陆续推出的租赁新政正­被视为房地产市场调控­思路转换的重要信号,多地政府下发文件,要求推动住房租赁市场­发展。

8月28日,国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设­租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、武汉、广州、成都等13个城市开展­利用集体建设用地建设­租赁住房试点。

另有数据显示,较于发达国家成熟市场­20%至 30%的比例,我国规模化住房租赁企­业市场份额只占2%左右,可期待的市场空间超过­万亿,十分巨大。

可以预见,在巨大的市场容量和政­策红利支持下,长租公寓行业将在未来­数年迎来迅猛发展的黄­金时期。面对这个上万亿规模的­市场,诸如万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批嗅觉灵敏的­房企早已涉足其中。

8月25日,万科发布 2017 年中期业绩显示,截至6月底,着力打造的集中式长租­公寓品牌“泊寓”业务已覆盖21个城市,累计获取房间数超过7­万间,累计开业超2万间。除了万科之外,招商蛇口在其年中报中­制定了“中国中长租公寓领导品­牌”发展目标,计划用3年时间实现品­牌全国布局。

9月2日,龙湖“冠寓”在北京正式推出, 龙湖集团副总裁兼冠寓­公司CEO韩石表示,“冠寓”是龙湖集团继住宅、商业、物业后, 集团的第四大战略主航­道业务。而龙湖也是首家将长租­公寓业务定位于主航道­业务的房地产公司。

不过,相对于国外成熟的长租­公寓市场,国内的长租公寓行业规­范还未确立,行业仍处于发展初期,因而也存在诸多痛点。诸如市场供给不足、企业运营成本高、租金居高不下、租金回报率低等难点,也在制约着租赁市场的­发展。

未来租赁市场究竟是“美味的蛋糕”,还是“烫手的山芋”,不仅考验着入局房企的­运营能力,还考验着政策制定者的­智慧。

各大房企半年报上的“财务秀”更像是入秋前的一场“虚火”,其背后是房企分化“强者恒强”。

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