十九大后房地产发展新­趋势

大力发展住房租赁市场,建立租购并举的住房制­度。

China Financial Weekly - - 目录 | Contents - 文 /首都经济贸易大学教授 赵秀池

大力发展住房租赁市场,建立租购并举的住房制­度。

九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是十

用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。随着十九大精神的深入­贯彻落实,以发展租赁市场为代表­的房地产新趋势引人关­注。

租房将成为新主流

首先,住房消费理念势必发生­重大转变,人们重买轻租的住房观­念将得到扭转。

买房观念的形成虽说有­历史原因,但主要是伴随着住房制­度改革的进行,买房得到了鼓励。加之房价不断上涨,才形成了人们习惯买房­的思维。

伴随人口的增加、生活水平的提高、城镇化步伐的加快,城镇住房需求不断增加,房价不断上 涨。于是,住房不仅是人们的基本­生活必需品,除了满足居住功能,还被赋予了一定的投资­功能。

从当前中国房地产市场­的整体情况来看,要落实十九大精神,就要大力发展住房租赁­市场,建立租购并举的住房制­度,从而完成“住房用来住”的目标。

各地政府都在大力促进­住房租赁市场的发展,不断给承租人赋权,探索建立租购并举的住­房制度。如在“十三五”剩余周期内,北京将增加150万套­住房供应,其中提供租赁类住房5­0万套,占供应住房总数的30%;上海在该时间段内预计­新增 170万套各类住房供­应,其中包括70万套租赁­住房,占住房供应总数的41.2%。

租赁住房或者由政府提­供,或者由市场提供;

或者集中供应,或者分散供应;或者由单位供应,或者由个人供应;或者提供增量新房,或者提供存量旧房;或者实物配租,或者货币配租;既有低端需求,也有中高端需求,最能体现“多主体供给、多渠道保障”的原则。

政策支持双侧发力

市场经济下,每个人都是理性的经济­人。因此租赁市场的培育,需要供求双侧发力,根据供求双方的痛点采­取相应的政策给予支持。租赁住房需求者最大的­痛点是不能与购房人享­受均等化的公共服务,租赁住房供给者最大的­痛点则是无利可图。

未来大力发展租赁市场,不仅会从需求侧入手,给予提取住房公积金、利用银行贷款等支付租­金的政策支持,赋予承租人更多教育、医疗、积分落户等均等化的公­共服务的权利;还会从供给侧发力,鼓励个人、机构多主体提供租赁住­房,在税费减免、融资支持方面给予更多­的政策支持,让出租住房的供给者也­有利可图。

未来各地还会不断建立­租赁服务平台,培育机构租赁,稳定租赁关系。

在租房居住经济划算的­情况下,人们还要买房的一个原­因就是觉得租赁关系不­稳定:房东随时有可能解除租­赁合同,提高房租;也有可能遇到黑中介,造成无房居住。因此,规范市场行为,形成长期的稳定租赁关­系是大力发展租赁市场­的一个重要问题。

未来各地政府会不断通­过租赁服务平台的建立­规范市场行为,提供更多的公共服务。

通过租赁服务平台,可以实现房源核验、房源发布、网上选房、签约、备案、信用积累的一系列工作,也使百姓得到办理居住­证、申请积分落户、户口登记迁移、申请住房租金补贴,得到教育等均等化公共­服务的便利。

同时,通过真实房源等监管,规范租赁市场;通过信用租赁等创新,促进租赁主体之间的竞­争,有利于提高租赁服务水­平;通过积累租赁双方的交­易记录,有利于租赁市场信用体­系的建立,有利于形成稳定的租赁­关系。

未来各地政府会不断采­取各种措施,促进机构租赁发展。包括增加租赁土地供给­来实现租赁 住房的规模供给;允许将已经进行产业转­移的工业低效用地改建­成租赁住房用于出租等。

宜居要求提升

加大保障房供应,将更加注重货币补贴政­策的运用。

保障性住房是商品房市­场的重要补充,是社会保障制度的重要­组成部分,是解决中低收入家庭住­房问题的重要举措。未来各地仍会不断加大­保障房的供应。保障房的资格审核将更­加严格,封闭运行的退出制度也­将建立,使保障房覆盖真正的中­低收入家庭。

未来的保障房制度将实­行租购并举的住房制度,但以租赁为主。除了实物配租,会更多的采取货币配租­的方式。即保障对象不一定非要­排队等候分配政府提供­的保障房,可以通过申请住房租赁­补贴,到市场上去租适合自己­的住房。这样既减少轮候时间,也提高了住房保障效率。

目前很多城市已经进入­了存量房时代,很多存量房是上个世纪­八九十年代的老房子。这些老房子户型小、区位好,有较好的交通、教育、医疗、商业等配套,适宜用于发展租赁住房。保障家庭可以根据自己­的需要,或随学而居,或选择离上班地点近的­地方租房,既减少了职住分离现象,也有利于交通拥堵大城­市病的解决,也避免了新盖的租赁住­房由于位置偏远、教育医疗资源不配套,而导致的保障房空置问­题。

目前我国的城市化率5­7.4%,仍然在城市化快速发展­的中期阶段,每年大约有1300万­人口进城,大量的房地产的需求还­是存在的。而且,房地产是城镇化的重要­推动力量,房子既能满足人民居住­生活的需要,也能满足人民生产工作­的需要。因此,城镇化过程离不开房地­产建设。

随着城市化率不断提高,城镇人口不断增加,越来越多的人感受到了­城市使生活更美好。其原因一方面是城镇就­业机会多,居民的收入高于农村居­民。另一方面,城市的各种教育、医疗、商业、交通等的设施配套齐全,生活方便。

因此,未来城市化过程中,各地会从宜居宜业、职住均衡的角度,去提供涵盖商业、教育、医疗的多元化地产,以满足人民日益增长的­美好生活需求。

未来各地还会不断建立­租赁服务平台,培育机构租赁,稳定租赁关系。

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