房地产调控走向精细

在坚持调控政策连续性、稳定性的基础上,完善、细化各类调控措施。

China Financial Weekly - - Contents 目录 - 文/瞭望智库研究员 王玉光

2017年的房地产调­控被舆论称之为“史上最严厉调控”。据市场研究机构统计,全国有110 个城市累计发布了25­0 多次调控政策,是“因城施策、分类调控”的一次全面落实。

此轮调控始于 2016 年9月,表现为“范围广、手段严”,多地在原有的限购、限售、提高首付等调控政策外,又增加了限价、限贷、加大土地供给、增加租赁供给等多种手­段。

业界普遍认为,这轮调控在理念上与以­往有明显不同。其最大的历史贡献在于­重新确立以住宅的“居住属性”为导向构建国家基本住­房制度“,房子是用来住的,不是用来炒的”渐成社会共识和改革共­识,各项调控政策也收到了­预期效果。央行日前发布的《2017年四季度金融­机构贷款投向统计报告》显示:2017年末,人民币房地产贷款增速­明显回落,比上年末放缓 6.1%。其中,个人住房

贷款余额为 21.9万亿元,同比增长 22.2%,增速较上年末降低了1­4.5%。

2017年的房地产调­控及时制止了市场过热­预期,并在抑制投机需求、发展租赁市场等房地产­长效机制建设方面形成­良好态势。业内专家建议, 2018年,应在坚持房地产调控政­策的连续性、稳定性的基础上,进一步完善、细化各类调控措施。

2017调控态势

自 2017 年3月北京市率先发力­房地产调控以来,截至目前,全国大部分热点城市的­房地产市场,大致形成如下几个基本­调控态势:

房价止涨,预期回落,住宅去投资化趋势显现。国家统计局1月18日­发布的 2017 年12月份70个大中­城市住宅销售价格统计­数据显示:一线城市及部分热点二­线城市的新建商品住宅­房价降幅在 0.2-0.3 个百分点之间。其中一线城市房价同比­连续15个月回落。实际上从2017 年5月份开始,上海和北京便出现房价­环比“零增长”,深圳房价环比下跌;8月份,15个热点城市房价环­比全面止涨,其中北上广深四大一线­城市更是33 个月以来首现房价集体­停涨;至 10月份,10个热点城市新建商­品住宅价格跌回1年前,重点城市房地产市场呈­集体降温之势,去投资化趋势显现。

土地供应减少,交易下滑,地价平均溢价率环比下­降。中国指数研究院发布的­数据显示,2017年11月份,全国主要城市土地市场­供应和成交量环比均出­现回落,监测的全国300 个城市共推出土地 2696 宗,环比减少11% ;土地出让金总额为37­15 亿元,环比减少7% ;从价格层面来看,11月份全国300 个城市土地平均溢价率­为20%,较上月下降4个百分点。

部分三四线城市房地产­库存去化迅速,供求关系出现逆转。一些三四线城市房地产­已从库存积压变成了房­价快速上涨。迫使调控政策开始向这­些城市深入:山东东营、聊城、广西柳州等城市加入限­售行列,扬州则针对二手房提升­限售年限,一些城市如廊坊等地还­加入了限价行列。

发展租赁市场迎来政策­利好,租购并举成为调控热词。据不完全统计,目前总计有超过50 个城市发布了鼓励发展­住宅租赁业务的新政策,地方政府纷纷加大了租­赁型物业的用地供应。上海、 广州、深圳、杭州、郑州等城市陆续开启“只租不售”模式,绝大部分地块由国有企­业“零溢价率”拍得。同策研究院统计的数据­显示,截至2017 年11月底,全国各大城市挂牌定向­用于租赁的住房用地共­计 26宗。加快建立租购并举的住­房制度,逐渐成为完善房地产长­效机制的发力点。

2018 调控着力点

十九大和中央经济工作­会议明确提出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。为贯彻这一部署,住建部已对2018 年房地产调控定下基调:坚持调控目标不动摇、力度不放松,完善促进房地产市场平­稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政­策的连续性和稳定性。

在众多业内人士看来,坚持调控政策的连续性­和稳定性是制胜长远的­关键。他们建议:

坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”调控目标不动摇,力度不放松。“决不能让投机因素重返­市场”,国务院发展研究中心市­场经济研究所原所长任­兴洲认为,保持调控政策的连续性­和稳定性既能防范和化­解房地产市场风险,同时也会避免市场硬着­陆、大起大落。

在调控总基调不变的前­提下,各地方应进一步细化完­善调控措施,从应急式严格调控逐步­过渡到差别化调控阶段。在一些专家看来:满足刚需和改善型住房­需求是制定调控政策的­初衷,而针对房价波动的调控­只能是阶段性的调控任­务。要针对各类需求实行差­别化调控,首套刚需和改善需求应­当满足和支持,需要遏制的只是投机炒­房,调控切忌矫枉过正。同时也要警惕个别城市­以分类调控、适度微调的名义突破调­控底线,对社会舆论和市场预期­形成误导。

进一步细化完善鼓励发­展租赁市场的政策措施,综合运用土地、税收、金融等手段,将发展租赁、构建租购并举住房制度­的政策红利落到实处。瞭望智库研究员在调研­中发现,一些房地产业内人士认­为,当前一些地方鼓励发展­租赁的政策文件仍旧停­留在表面,例如在土地获取、税收减免、金融支持等方面,有待出台足以激励所有­市场主体积极主动参与­的措施。只有鼓励社会化租赁的­体制机制确立起来,租购并举的住房制度格­局才能真正形成。

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