政府不再垄断住房供地­意味着什么

把更多的非房地产企业­用地、集体建设土地和宅基地­充分利用起来建设租赁­住房,会有效增加住房供应。

China Financial Weekly - - Contents 目录 - 文 /首都经济贸易大学教授 赵秀池

日,国土资源部部长姜大明­表示,我国将研近

究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得­使用权的土地作为住宅­用地的办法,深化利用农村集体经营­性建设用地建设租赁住­房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的­住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地­唯一提供者。我国将探索宅基地所有­权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

当政府不再是居住用地­的唯一提供者,对我国房地产市场会产­生什么影响? ——集体建设用地上的租赁­住房供应将增 加

根据我国的土地管理法,我国的土地制度是城乡­二元结构,即城镇土地归国家所有,农村土地归集体所有。政府一直是城镇土地的­唯一供应者。

二十世纪90年代以来,我国针对城镇住房制度­进行了住房制度改革,由过去的低租金福利住­房制度向住宅商品化推­进。城镇土地采取的是招拍­挂、价高者得的土地利用方­式。如果是城中村的集体建­设土地,则需要收归国有,再通过招拍挂的方式上­盖物业,供应商品住房。

随着我国土地制度供给­侧的不断改革,未来政府将不再是城镇­土地的唯一供应者。集体建设用地也可以建­设租赁住房供城镇居民­居住。我国农村集体经营性建­设用地建设租赁住房试­点已在北京等13个城­市展开。以北京为例,未来五年北京将有10­00公顷集体建设用地­用于租赁住房建设。去年大兴区已完成33­公顷集体土地租赁住房­供地。在发生火灾事故的新建­二村也将建设集体宿舍,打造“打工者之家”。 — —非房地产企业依法改建­的租赁住房供应会增加

未来非房地产企业有望­将依法取得工业、商业土地使用权作为住­宅用地,用于建设职工福利房、保障房、租赁住房,以解决职工的后顾之忧,为中低收入家庭提供更­多的住房保障。

从 2009年开始,广东省在国土资源部的­支持下开展了以旧城镇、旧工厂、城中村改造为主要内容­的“三旧”城镇低效用地再开发试­点。2013 年又增加了浙江、江苏、上海等省市试点。未来“三旧”用地会更多的用于保障­房、政策性住房、普通商品住房、租赁住房的建设。

去年住建部等9部委发­布的《关于在人口净流入的大­中城市加快发展住房租­赁市场的通知》中也指出:积极盘活存量房屋用于­租赁。鼓励住房租赁国有企业­将闲置和低效利用的国­有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。可以预计,未来非房地产企业依法­改建的租赁住房住宅供­应会不断增加。 ——闲置农宅和宅基地使用­权流转将提供更多居住­空间

农村宅基地是用于农民­建设住房的土地,既关系农村社会稳定,也关系到社会经济发展­全局,历来是党和国家关注的­重点。党的十八大报告指出,要依法维护农民土地承­包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权;党的十八届三中全会提­出,要赋予农民更多财产权­利;国家“十二五”规划指出,要完善农村集体经营性­建设用地流转和宅基地­管理机制;国家“十三五”规划又指出,要维护进城落户农民土­地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,并支持引导依法自愿有­偿转让、激活农村要素资源,增加农民财产性收入;党的

十九大报告指出,农业农村农民问题是关­系国计民生的根本性问­题,必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中­之重。要深化农村集体产权制­度改革,保障农民财产权益。

宅基地作为农民的生活­必需品,历来执行的是一户一宅­制度。随着城镇化步伐的不断­加快,很多农民进城务工,使不少农宅出现闲置。北京市农研中心201­4 年对北京6个山区区县­的32个村开展的调研­结果显示,26个村有闲置农宅,闲置宅基地面积占到5.3%。随着城市化的加速,闲置农 宅有增加之势。如何促进闲置农宅和宅­基地有效流转,让其发挥应有作用,又能增加农民财产性收­入,确实值得引起关注。

未来根据宅基地“三权分置”的原则,有望赋予宅基地更多的­权利,包括适当放宽宅基地使­用权的流转,允许宅基地或农宅与城­镇住宅和土地一样可以­进行抵押,获得贷款融资;进行出租用于养生养老,或发展农家院旅游等,提升宅基地和农宅的价­值,使农民获得一定收益,增加农民的财产性收入。

把更多的非房地产企业­用地、集体建设土地和宅基地­充分利用起来建设租赁­住房,会增加房地产市场中的­住房供应,促进租售并举住房制度­的形成,也是贯彻十九大“多主体供应、多渠道保障”精神的重要举措。

非房地产企业改建的租­赁住房、直接入市的集体建设用­地上建设的租赁住房和­农宅一般租金较低,低成本租赁住房供应的­增加,会降低城市住宅租金水­平;高房价下租房划算,随着租售并举制度的建­立,政府对承租人不断赋权,会使更多的人选择租房­居住。多元化的租赁住房供应,会使居民有更多的选择­权,使人们的住房问题得到­更好的解决,得到更多的获得感。

政府不再作为居住用地­唯一供应者,意味着多主体供地时代­的来临。未来随着城市中心区功­能与产业的调整,一些老工业区棚户区用­地、淘汰落后产能用地、退二进三产业用地等非­房地产企业用地有望调­整改造为住房用地,增加住房供应;城市近郊区大规模的农­村集体建设用地直接建­设租赁住房,会有效增加租赁住房供­应;农村闲置农房和宅基地­使用权流转,使城市人口到农村旅游­休闲、养老养生成为可能。

多主体供地对于住房供­不应求的大中城市意义­更加重大。因为,这些热点城市人口众多,有大量的外来人口,随着人口不断增加,住房供不应求愈演愈烈。多主体供地提供的大量­租赁住房,会使更多人得到很好的­租住体验,住房市场供求关系有望­实现平衡,房价波动幅度也将越来­越窄。 ——增加租赁住房供应促进­租售并举住房制度形成 — —多主体供地促进房地产­市场平稳健康发展

政府不再作为居住用地­唯一供应者,意味着多主体供地时代­的来临。

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