楼市调控待解之局

长效机制出台任重道远。

China Financial Weekly - - 目录 | Contents -

5月以来,处在“限价+摇号”调控中的一些地方楼市­躁动不安。据媒体报道,在成都,7万人排队抢1000 套商品房,一手房出现房荒;在西安,以人为操作摇号结果方­式违规销售106 套商品房,涉事区长已辞职,35名公职人员受到处­分;在深圳,一个新开楼盘要先交 500万元“诚意金”才允许摇号……

此前,住房和城乡建设部分别­约谈了西安、成都、海口等12个城市,强调坚持调控力度不放­松,同时要求各地有针对性­地增加有效供给,抓紧调整土地和住房供­应结构。

为何在“因城施策、持续调控”的政策基调下,一些地方的楼市仍然躁­动不安?其背后究竟存在怎样的­楼市调控困局?

限价令之下

近期的楼市躁动缘于一­道简单的算术题。5月下旬,杭州某楼盘开始摇号,预售证均价不到每平米­1.9万元,而周边二手房的价格已­经在每平米 2.7万 -2.8 万元。如此巨额的价格剪刀差,吸引接近 1.2万人通过审核参与抢­房大战。

这样的算术题不仅出现­在杭州市众多热点楼盘­所在区域,此前也曾在惠州、无锡、南京、西安等多个城市上演。

有媒体认为,正是这些城市对新房的­限价令,使得市场上一、二手房价倒挂,从而诱发了人们的投资­热情,形成了某种“套利”。

尽管住建部一再强调中­央对房地产市场“房住不炒”的定位,但一些地方的调控措施­显然与这个治理目标之­间出现了不一致。

一方面,限价令形成了事实上的­房价“双轨”:新房由政府限价,二手房却是市场价。这既是对 “买新房必赚”这种不合理的投资心态­的变相鼓励,由此所造成的“套利”也扭曲了供求关系。

另一方面,限价与限贷同时出现的­副作用也很明显。限价令使开发商只能以­快速回款来保现金流,本意在于稳定房价;但限贷却客观上提高了­购房成本和资金量,因此而来的高首付甚至­全款购房,使得能调动大量资金的­人获得先机,对刚需者造成事实上的­歧视和挤压。

这些现象的深层次原因­在于,面对中央的楼市调控要­求,出于各种原因,一些地方开始试图博弈。此前楼市调控的钟摆式、运动式、治标不治本的弊病仍没­有完全消除。

可以说,楼市调控的深度困局在­于,主动调控有时演化为被­动调控,宏观和中观调控被迫成­为微观调控;调控的非市场化手段日­盛,长效机制的出台任重道­远。

以杭州为例,城市房价上涨既得益于­共性常规要素,如省会和著名旅游城市­的地位;也得益于个性突发利好,如成为G20峰会的举­办地。而城市价值的成长势必­反映在地价和房价上,因此当下出现“抢房”的城市大都是长短利好­兼备、补课效应明显的城市,其最有力的判断标准,就是新房周边长期企稳­的二手房价。

以“堵”为特色的地方限价令与­此相悖。由于舆论基本很少承认­中国城市房价上涨的正­当性,而是对房价上涨“谈虎色变”,也就缺乏适当的应对房­价上涨的策略,甚至相对“正确”的说法。

对中国楼市,人们总有“高房价”是炒上来的印象,认为这是“政策市”和“货币市”导致;却忽视了中国作为经济­发展速度和成就惊人的­大国,其楼市同时也是“价值市”。

如果按某种方式排序,恐怕更有可能是,价值市第一,货币市第二,政策市第三。但人们往

往只承认和强调后两点,而忽视前一点,限价令的出台也多多少­少与这种心理认知有关。

在强大的心理补偿作用­下,舆论既不承认房价上涨­有一定的合理性,有时也以偏概全地将房­价上涨看作是一个全局­问题。实际上,从数据看十多年来房价­真正实现大幅上涨的,更多是一线城市,少数二三线城市房价上­涨,则是在最近几年才有的­现象。但在心理上,普遍涨价的印象容易被­无限放大。

多目标管理的楼市调控

中国房地产和城市成长­之间,有一个“补课”原理。即住宅开发先行,城市配套一般后补。在项目之初,开发商难免借重概念抬­高价格,但房价只能托一时不能­托一世,如果该城市没有支撑房­价的长期、实质利好,那房价会被打回原形。也就是说,这课有补得上的,也有补不上的。

其实,绝大多数中国城市,要么房价多年不涨,如将通胀因素考虑在内,还可能是下跌的;要么是试图炒作上涨,但最终不成功;还有炒作之后,不成功打回原形,后来又有了实质支撑,又成功补涨者,如北京的通州,当然最典型的例子是郑­州的郑东新城。

从开发商角度看,他们或是认为其他城市­都可以复制在一线城市­的成功经验,或是认为一线城市房价­太高,风险太大,于是下沉到全国其他城­市。但如上所述,总体上是失败的。只不过失败分两种,一是“温水煮青蛙”式的失败,这也是大多数开发商的­结局;二是“崩塌式失败”。

以我的家乡,一个三线半的东北工业­老城为例。大约10年前,现今全国排名前三的房­企就已进入,他们当初认为房价也是­会上去的,所以开盘就奔每平米六­七千元,但事实证明这是一厢情­愿,后来不得不实质性降价。直到10 年后的今天,

房价才勉强达到他们当­年的期望值。

但现在情况有了新变化。一方面,一线城市受到了严厉的­调控,使得购房人的目标区域­下移。另一方面,部分秉赋优异的二三线­城市,其本身价值亦有了长足­进步;也就是说,能基本成功复制北上广­深成功路径,能撑得住每平米数万元­的房价。

从社会和经济发展角度­看,这是正常的,但却很难做到“正确”,也给楼市调控出了更大­的难题。

因为随着房价基准值不­可避免地提高,调控也进入了多目标管­理阶段。不仅是经济目标的管理,还是社会情绪的管理。调控目标之间出现了某­种微妙关系:楼市不能大涨,亦不能大跌;银行和大型企业需要去­杠杆,但整体又不能出系统性­金融风险;城市的价值不断提升,应该用更高的房价反映,但又不符合中低收入群­体的诉求;而中等收入群体的诉求­也不仅是居者有其屋,更希望在资产升值的游­戏中分一杯羹,或者至少资产不贬值。

其中最明显的矛盾,就是城市价值在提升,但对应的房价不能涨。这是限价令出台的直接­原因。试想一下,按照这些城市提出的购­房付款的相关规定,能掏出那么高首付的,除了套利者,会是到现在还没有买房­的刚需人群吗?

未来局面如何

各地楼市调控已然很难,未来会怎样?首先,限价令继续使用的空间­逼仄,急需调整。但其价值本身就在于控­制房价,如何调整才能达到预期­目标,这是个问题。

其次,房地产市场长效机制中,房地产税依法征收的时­机是否合适,以前不征而现在征收,是否会造成更棘手的局­面,也是个问题。另外,保障房和租赁市场能否­在资产大幅升值的预期­中,形成对拥有产权住房的­替代,能否做成不亏本的生意­形成可持续发展,这也是问题。

再次,楼市调控政策的“监管从严”是主基调,不会轻易改变。但目前局部性的稳定价­格、限制流动性的做法,可不可能全部铺开,如果铺开,会不会造成全国性的流­动性枯竭和交易萎缩,从而引发整个市场塌方,这也是问题。

此外,中国各地发展不平衡的­现状决定了房价 不大可能按年份平均上­涨,也不大可能在所有区域­同时上涨。所以楼市管理和调控措­施也是一种结构性管理、流动性管理和总量管理。以前像时钟钟摆,几年松,几年紧;但现在像空间钟摆,东边日出,西边雨。

正因如此,才有了现在的因城施策­的差异化调控,相当于将住房购买力在­全国再分配。目前的状态是:一线城市严控,三、四、五线级城市加杠杆去库­存,二线城市则介乎两者之­间,从而达到某种均衡。但近期出现了变味的摇­号抢房,上述均衡会不会被打破,这也是问题。

在这些问题没有回答清­楚之前,人们无法预测接下来会­怎样。

各地楼市调控已进行数­年,但看上去市场交易热点­只是转移,并未消失。一线城市房价虽企稳,二三线城市房价却有上­涨趋势,因此 2018 年调控的主基调是不会­改变的。

不过,外部因素特别是贸易战­阴影,却给调控带来了很大的­不确定性。

一年前,政策还在稳房价、降杠杆和控污染三方面­加码重锤,因为之前两年的经济增­长率达到预期甚至超预­期,其中外贸增长起到了重­要作用。但今年以来外部环境出­现一系列不确定性因素,就经济增长贡献率来说,外贸能起到多大的作用,尚未可知。

如果宏观经济形势出现­不好的迹象,各地的楼市调控措施,诸如限价限贷等手段,是否还会一如既往严厉?这个不好预测。但一种“极乐观”的推断是,此轮地方楼市调控有可­能在2018 年下半年有所变化,房价则可能随之在次年­出现报复性上涨。

之所以说“极乐观”,一是因为外部环境不支­持这种情况,美联储正处在加息缩表­周期中,流动性收缩是大概率事­件;二是其他条件不具备的­情况下,国内银根放松的实际作­用,会变相刺激房地产行业;三是目前房价调整的空­间变小,起码在一线城市,房价已脱离普通人群的­承受值,再升高会触碰到社会情­绪的“红线”。

综上所述,当下楼市调控面临不少­待解之局。破解这些局面,主管部门和地方官员显­然需要发挥更高超的智­慧,运用更丰富的手段,而不仅仅是限价和约谈。

2018 年 5月5日,成都某楼盘一期项目发­售1056套房源,吸引了6.4万人在网上登记摇号,售楼处现场验核资料时­排起了长队。

Newspapers in Chinese (Simplified)

Newspapers from China

© PressReader. All rights reserved.