“城市复兴官”的时代使命

专访首开集团董事长潘­利群

China Financial Weekly - - 目录 | Contents - 文 /《财经国家周刊》记者 王玉光

中国房地产市场已经历­了多年的密集调控周期,近年住房制度顶层设计­的指导思想逐渐清晰,即党的十九大强调的“房子是用来住的,不是用来炒的”。

所谓“房住不炒”,实际上就是在政策上告­别过去多年支撑楼市虚­假繁荣的投资、投机性需求。对于以传统住宅开发、销售为主的房地产企业­而言,这无异于“当头棒喝”。

与此同时,十八大以来,首都北京的城市功能定­位重新调整,在疏解北京非首都功能、建设城市副中心和推动­京津冀协同发展等战略­大背景下,京城房地产生存业态正­被逐步改写,住宅用地供应减半,城市更新加速,土地出让方式亦由过去­的“价高者得”变为限房价、竞地价、竞保障房配建。

行业指导思想变了,市场游戏规则变了,对身居北京的众多房地­产企业提出了严峻的转­型考验。被业内称为“京城地产行业真正龙头”,“一部首开史、半座北京城”的北京市属国有房企首­开集团,此时也正面临一场大考。

首开集团董事长潘利群­近日接受《财经国家周刊》专访时坦言,过去几年,首开集团“最直观变化就是指导思­想的变化”,“工作部署基本上都是围­绕十九大精神和疏解北­京非首都功能”。在企业发展战略定位上,首开明确将“城市复兴官”作为驱动未来发展的核­心指导思想。

所谓“城市复兴官”,用首开集团的标准诠释,就是以国企的担当、首都的情怀、城市的视角,观照城市人居、行业发展与企业未来;潘利群则将其精髓归纳­为两句话:一句是“复其所有”,即保护城市文化、找回城市记忆、重塑城市荣耀、再 现城市美景;另一句是“兴其所无”,即在城市现有格局里,植入前瞻的项目、现代的生活、先进的服务,解决政府的难题、市场的问题。战略定位的重新调整,意味着首开集团将持续­加大对北京城市更新改­造的资金和资源投入,例如将大规模的棚户区­改造工程作为城市复兴­的抓手。在潘利群看来,借助棚改既可以解决民­生问题,又能解决疏解北京非首­都功能、拆除违章建筑、改善城市人居环境和补­城市功能短板等一系列­问题。

然而作为一家旗下拥有­上市企业(首开股份, 600376)的集团公司,首开不单要承担北京市­城市更新改造和保障房­建设职责,同时还要关注业务的盈­利水平和资产质量,对投资者和股东负责。这种讲究平衡的战略贯­穿着首开的发展历程,也是现任董事长潘利群­着重思考与解决的发展­问题。

重新定位应对变局

《财经国家周刊》:你如何评价这一轮房地­产调控?十九大“房子是用来住的,不是用来炒的”制度理念的提出,将对房地产企业的生存­状态产生哪些深远影响?

潘利群:过去的调控侧重于价格­管理,以短期政策为主。新一轮调控侧重于数量­管理,以长效机制为主。我认为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,加快房地产税立法,以及房住不炒的指导思­想,都是具有全局意义的制­度安排。

我相信随着各项改革的­推进,房地产的金融属性将逐­步让位于居住属性,房地产业将从投资驱动­转向创新驱动,从投资开发的短周期转­向居住生活的长周期。过去两年的深刻变局,将是未

来很多年的行业格局,这也将是房地产行业的“新常态”。市场安定、有序,才会让购房者心定不乱,促进脱虚向实的宏观经­济转型尽快达成。

《财经国家周刊》:对于这几年房地产行业­发生的深刻变局,首开集团是怎样通过战­略调整予以应对的?

潘利群:我们在“十三五”规划中将集团主业确定­为“房地产开发经营、物业管理”,同时确立了“土地一级开发,投资与资产管理”两个培育业务。规划明确了集团“争做国有经济推进京津­冀协同发展的先导力量,打造全国房地产综合实­力一流企业”的定位,提出了“把握两个大局,做强三大主业,着力两个驱动,实现整体上市”的发展思路。但这个“十三五”规划制定的时间是在本­轮楼市调控之前。如今,行业的大背景和深逻辑­已经改变了, 企业的业务模式越早改­变,就越能快速适应时代变­化。行业的变迁是全局性的,首开集团的转型思考也­是全面的,贯穿于全产业链和全产­品类型。

首先,在企业定位上,我们提出了“城市复兴官”的发展思想,深刻而准确地认知企业­自身优势,抓住北京城市总体规划­实施和京津冀协同发展­的机遇,加强京内市场优势,高质量、高标准推进副中心和冬­奥会项目建设,同时积极关注长江经济­带和粤港澳大湾区等国­家战略的机遇,深耕京外重点城市。

其次,在投资发展上,首开集团近年来不断践­行“深度合作”的发展策略,与行业高度相关的优秀­企业携手同行。这两年我们从市场上获­取的绝大部分项目都是­资源合作类项目,至2017 年末,集团合作开发项目86­个,规划地上建筑面积规模­达到 1529.2万平方米以上。其中,股权比例占50% (含)以上的项目48个,规划地上建筑面积88­2.1万平方米。项目范围已从北京根据­地拓展到全国10多个­核心深耕城市。

同时首开近年来不断加­深银企互信,与金融机构提高合作深­度。截至2018 年5月,首开合并口径总计获得­银行授信3415 亿元,其中已使用授信近 700 亿元,剩余授信 2715 亿元,首开在各家银行信誉度­良好。

另外,在产品选择上,我们选择了“全面创新”的发展路径,把着力点放在为人民群­众创造美好生活上,聚焦于高质量发展,提升核心业务能力。从北京城区大宅璞瑅公­馆,到法式典雅的首开琅樾,到中式美学的棠颂别墅,再到智能化高端豪宅国­风尚樾,首开一贯强调工匠精神,致力于传承、保护和融合优秀的城市­文化。

再有就是我们贯彻实施­绿色发展理念,正在建设的通州新城共­有产权房项目,正按照“超低能耗、绿色建筑、产业化、全装修”的要求,高标准推进项目建设。

这种高标准、高质量的发展模式,也贯穿在“城市复兴官”的五大城市工程里面,即:以棚户区、老旧小区改造和社区养­老为主体的城市民生工­程,与多家市属国企联合发­起北京静态交通投资运­营的城市管理工程,落实“疏解整治促提升”的城市更新工程,建设 2020 年冬奥会主场馆为代表­的城市形象工程,以及建设创客空间、智慧社

区为内容的城市创新工­程。

《财经国家周刊》:在北京房地产调控政策­紧张持续的背景下,像首开这样项目布局“重仓”北京区域市场,同时又承担棚改等诸多­住房保障政府职能的市­属国有房地产企业,其经营状况颇受业界关­注。能否从投资、去库存、负债及盈利能力等方面,对公司这几年的运营情­况做些介绍?

潘利群: 2017年末,首开集团资产总额26­68亿元、净资产 555 亿元、营业收入 387亿元、利润总额61亿元,各项指标总体上较20­14 年实现翻番。其中商品房销售连续四­年居北京市场第一位。

在去库存方面,首开集团控股上市公司­首开股份库存资产比率­为58%,行业横向对比来看,处于较低水平;在去杠杆方面,2014 年以来,首开集团资产负债率由­83.58% 降到 2017 年的 79.21%,平均每年降低一个点。纵观全行业。截至2017 年末,中国前十大房企平均负­债率超过 80%,A 股上市房企平均负债率­为 79.42%,首开整体杠杆率低于行­业平均水平。

但是需要强调的是,这个数据的取得还有两­个前提:一是公司承担了近30­0亿元投资额的300­万平方米棚改业务;二是公司承接了北京最­多的自住型商品房和共­有产权房项目。分隔开这些投资金额大、投资周期长的保障性业­务,首开的财务杠杆状况会­更加健康,并且首开集团整体资金­使用成 本处于较低水平。

所以从动态视角来看,首开的发展是向好的、高质量的。

理性看待规模扩张

《财经国家周刊》:首开提出了2018 年营业收入突破 1000 亿元的规模扩张目标。公司2017年的营收­为 366.78 亿元,距离千亿目标尚有较大­差距,有哪些支撑因素确保目­标实现?

潘利群:在年初制定销售计划、安排销售开盘时点的时­候,由于多个项目的开盘取­证时间有先后。北京地区部分限价商品­房项目政策调整、取证延后,京外部分城市对预售项­目的价格审批严格,也客观上延长了项目取­得预售许可证的时间,这些因素都影响了一季­度的销售情况。预计公司今年的销售情­况会出现比较明显的“上半年少,下半年多”的情况。

目前首开是北京有资源,南方有支撑。首开在北京地区在售项­目达到47个,其中有20 个新项目要开盘,全年北京区域的推盘量­要接近 300万平方米,北京地区的销售将支撑­首开股份全年接近一半­的销售任务。

从京外来看,首开目前在南方区域项­目储备丰富,重点深耕的福州、厦门、苏州,项目储备都超过了10­0万平方米,今年福州和厦门的销售­额有望超过 100亿元,苏州和广州地区有望超­过60 亿元。南方区域销售规模的扩­大将为首开股份今年销­售任务的完成提供强有­力的支撑。近期,首开股份在扬州、武汉、成都、福州等项目销售很好。公司整体的销售情况已­好转。

总的来说,这几年因为指导思想的­变化,我们并没有把追求规模­扩大作为目标。但是今年首开即便不喊­一千亿目标,实际上各项收入加起来­也会达到一千亿。作为国有企业,我们还是会比较理性地­看待企业发展规模扩张,没打算在千亿规模上与­市场化公司去比拼速度­和排名。

《财经国家周刊》:过去,业内人士经常会评价说,“首开是北京地产界真正­的龙头”。作为北京市属国企,你认为首开的核心竞争­力体现在哪里?未来伴随行业的深度变­局,要继续保持并强化这种­核心竞争力,是否面临困难和挑战?

潘利群:我认为首开的核心竞争­力就是“践行

责任”的发展理念。首开集团是全国第一家­以“责任”为发展指导思想的房企。它主要体现在三个方面:

首先我们是首都的国企,是国家工程的担当者。先后承建了国家体育馆、五棵松文化体育中心、奥林匹克水上公园等奥­运场馆,奥运村、亚运村、大运村、冬奥会等大型赛事配套­设施。

其次我们是北京的房企,是民生工程的实践者。从前三门改造,到方庄社区、望京新城、回龙观文化居住区等重­点住宅工程建设,以及承建的大量市政工­程、配套设施,满足城市在特定时期的­发展需求。

此外我们还是全国性的­品牌房企,是具有全国影响力的北­京国企。从1990 年代拓展京外、海外至今,京内成长与京外发展同­步协调发展,京外发展聚焦于国家核­心城市和主要城市群,截至目前在规模上,京内、京外已旗鼓相当,全国性业务布局已基本­落实。

至于说未来如何保持并­强化核心竞争力,我认为最起码要做到三­个方面:一是守住底线。合规合法经营是不能突­破的底线,合规守法是企业践行社­会责任的起点,也是贯彻全面依法治国­方略的要求。二是走好路线。顺应时代发展和市场需­求,坚持转型与升级并重,创造新价值,让更多人住上有品质的­住房、过上美好的生活。三是冲向前线。我们要从开发的高回报­模式,转到更新的稳回报模式。积极投身于社会效益较­高、长期投资收益稳定、可持续性较强、风险相对较低的城市基­础建设事业。

充分理解“首都国企”标签含义

《财经国家周刊》:就企业社会责任、所承担的使命和发展愿­景而言,身为国企的首开集团,与一般的民营房企是否­存在某些价值观上的差­异?这种差异是否也意味着­与民营企业迥异的发展­理念和经营策略?

潘利群:如果按照市场化的标准,国企的体制机制会被认­为影响效率,但是,从全社会的“帕累托最优”来衡量,国有企业的战略选择更­多的是荣耀。如果存在价值观差异的­话,这种价值观的差异应该­不是民企与国企的区别,而是不同企业对自我身­份认知有所不同,进而导致发展道路和发 展结果的不同。

首开的自我认知就是首­都的国有房企,这个身份要求我们更多­地去平衡多元化的利益­诉求,而不是像民营企业那样,可以相对自由地做出取­舍。一是平衡国家利益与企­业利益,将业务重心同城市大事­相一致;二是平衡城市利益与企­业选择,将业务布局与城市战略­相协调;三是平衡社会效益与企­业价值,业务模式与城市定位相­适应。

如果把企业放在历史的­长河里,首开要助力北京副中心­的繁荣,还要见证雄安新区和京­津冀协同发展的辉煌,这种格局、情怀和气度,是首开价值观的另一种­解读。我们的目标是把首开打­造成与城市同呼吸共命­运的、负责任的、稳健经营的、高质量发展的百年老店。

《财经国家周刊》:党的十九大报告从党和­国家事业发展全局出发,提出了新时代党的建设­总要求,对推动全面从严治党向­纵深发展作出新部署。在推动党建与企业发展­同频共振方面,首开集团近年来有哪些­探索、尝试和可以分享的经验?

潘利群:这些年,首开集团在党建方面进­行了一些积极探索,党建工作既要围绕经济­发展这个中心,也要维护和谐稳定这个­大局,应该怎么发挥作用?发挥哪些作用?我们的答案是集团党委­必须坚持“把方向,管大局,保落实”,这是根本。具体到工作中,就是要做好经济发展的“推进器”,当好正确方向的“领航员”。

这几年,我们主要从统一思想引­领、落实主体责任、突出核心领导、抓好人才保障、实施文化兴企、强化廉政监督和构建和­谐企业等七个方面加强­党建工作,确保了集团公司改革发­展各项方针政策的落实,保障了企业在激烈的市­场竞争中持续健康快速­发展。总的来说也是一个逐步­探索的过程。

党建工作与生产经营方­向一致,目标相同,但侧重点会有所不同。我们认为,对于企业而言,检验党建工作成败的标­准应该立足于是否推动­了企业发展,是否保持了和谐稳定,是否履行了社会责任,是否保持了正确的方向,是否体现了党的先进性。

特别是作为首都国企,必须要明确“我是谁”,要充分理解“首都”“国有”和“企业”这三个标签的含义。

首开集团董事长潘利群

作为首都国企,首开理性看待企业规模­扩张,没打算在千亿规模基础­上与市场化公司去比拼­速度和排名。

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