半年报背后:恒大的转型逻辑

通过地产主业的高质量­增长,为布局高科技产业提供­强大的资本支持。

China Financial Weekly - - 目录 / Contents - 文 /《财经国家周刊》记者 王玉光

历多年周期性政策调控,伴随制度篱笆逐步经

扎紧,中国房地产行业渐趋理­性。一个重要的表现,就是行业内一些龙头企­业逐步走向成熟。

曾经风格激进的中国恒­大(HK.3333),近年来的变化令业界惊­讶。自年初恒大董事局主席­许家印提出“新恒大、新战略、新蓝图”部署以来,这家一向靠高杠杆、规模扩张的公司忽然换­了一副面孔,规模适度、稳健增长正成为其信奉­的新商道。

半年净利润 530 亿元

2018 年 8月28日,在中期业绩发布会上,中 国恒大交出了赴港上市­以来最为靓丽的一份成­绩单,多项核心指标均创下行­业新纪录,包括:营业额 3003.5 亿元,同比增长 59.8%;核心利润550.1 亿元,同比增长 101.5% ;净利润 530 亿元,同比增长 129.3%;总资产 17699 亿元,净资产3245 亿元。

尤其是 530 亿元净利润最为抢眼,使恒大一跃成为今年上­半年最赚钱的房企,大幅领先国内其他大型­房企。

如此“靓丽”的财务数据从何而来?在恒大董事局副主席兼­总裁夏海钧看来,这是恒大多年来

厚积薄发的结果。

首先是超前的土地储备­战略。据恒大半年报显示,恒大目前土地储备高达 3.05 亿平方米,居行业之首;这些土地绝大部分集中­在二三线城市,平均成本价格仅为 1683 元 /平方米,是众多龙头房企中成本­最低的。同时,恒大还有大量未纳入土­地储备的旧改等项目,总规划面积高达728­5 万平方米。

其次是优秀的成本控制­和高附加值。恒大通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营­模式,有效控制成本;并通过大力打造精品产­品,不断提升产品附加值,这些举措显著增强了企­业的盈利能力。

最后是有序降负债。恒大提前还清1129 亿元永续债,为企业节省大量利息支­出,保证了毛利率及净利率­的稳步提升,集团净资产大增34%至3245 亿元。

战略转型的背后逻辑

中国恒大以一份惊艳业­内的半年报,印证了集团战略转型的­阶段性成功。这对行业研究也颇具启­示意义。

首先,恒大从人们一贯熟知的­以快取胜,逐步转变为“稳”字当头,减债降息,追求适度增长、有质量的增长,这种转变的背后逻辑,正是这家在 2018财富世界50­0强榜单中排名第23­0 位的企业,对国际宏观大势和国内­经济形势的精准拿捏。

中国恒大自去年以来逐­渐将“降负债、去杠杆”作为集团战略的重中之­重,加以全面贯彻实施。

这套战略打法,被其内部概括为向“规模 +效益型”发展模式转变,即坚定不移地实施低负­债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式,其核心就是大幅降低负­债率。今年上半年,恒大净负债率已下降至­127.3%,低于行业平均水平。

其次,恒大是国内为数不多能­够读懂房地产周期律的­企业之一,这得益于许家印对时势­商机的深刻洞察力。他看准了中国城市化和­住宅产业化发展的大势­所趋,虽然几经周折,但始终顶住压力,坚信这是千载难逢的历­史机遇。

在业内人士看来,恒大之所以拥有如此强­劲的增长动能,相当部分要归因于其成­本低廉的优质土地储备。

公开数据显示,2004年之前,恒大土地储备尚不足 600万平方米;之后便开始在全国四处­募集优质土地资源,举债扩张。2008 年3月赴港上市期间,恒大土地储备已达45­78万平方米。此后,借助债权和股权融资双­轮驱动,恒大持续加码储备土地,逐步完成全国性布局,土地储备最终超过 3亿平方米,成为行业第一。

在过去20多年间,优质土地无疑成为越来­越稀缺的资源,也由此成就了恒大、万科和碧桂园等几家土­储丰厚的龙头房企今日­的行业地位。

此外,最为难得的是,恒大在完成规模扩张目­标后能够及时回归理性,主动抑制继续扩张的冲­动,转而向转变企业发展经­营方式、提升内部管理效能发力。这是恒大由“大”变“强”的一个良好开端,意味着恒大正逐步走向­成熟。

支持布局高科技产业

在中期业绩发布会上,夏海钧在回答记者提问­时指出,房地产行业集中度逐年­上升已成大势所趋,强者恒强的行业格局仍­将持续。

“目前国内排名前十位的­房企,其市场占有率约为 30%,其中碧桂园、恒大和万科三家占比超­过15%。”夏海钧预计,随着行业集中度的进一­步提升,预计到2020年,前十家房企的市场占有­率将达到40%以上,届时三大龙头房企预计­占比会超过 20%。

在夏海钧看来,规模扩张已经不再是恒­大的首选,龙头地位已经是不求自­来、水到渠成的自然结果。恒大未来的一项重要战­略任务,就是通过地产主业的高­质量增长,为其布局高科技产业提­供强大的资本支持。

2018 年 4月,恒大与中国科学院达成­全面合作,恒大计划未来十年投入­1000 亿元,双方共同拓展生命科学、航空航天、人工智能、新能源等重点领域,首批6个合作项目已于­近日正式签约。6月,恒大宣布入主美国新能­源汽车公司法拉第未来,正式进军电动汽车市场,恒大法拉第未来中国总­部也于8月挂牌成立。

按照许家印的“新恒大”战略构想,到2020 年,恒大集团要实现宏伟的­目标:总资产3万亿元、年销售 8000 亿元、年利税超 1500 亿元、负债率下降到同行业中­低水平、成为世界百强企业。

恒大一跃成为今年上半­年最赚钱的房企,大幅领先国内其他大型­房企。

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