房产经纪走向何方

走出一条自己的路,充分发挥互联网效应,赋能经纪、跳出经纪。

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文 /《财经国家周刊》记者 李瑶敖祥菲

1998年7月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(以下简称“通知”),停止延续了近40年的福利分房制度,启动住房改革,正式拉开住房市场化的序幕,房产经纪服务也随之诞生。

时光走过 20年,中国住房市场发生了翻天覆地的变化,房产经纪服务也经历浮沉,从最初的二手交易衍生服务逐渐迈向产业化、成熟化。而伴随房地产市场存量时代的到来,经纪行业也将再度面临变革的选择。

《财经国家周刊》记者采访了长期从事宏观经济、房地产和互联网新产业研究的贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领。杨现领认为,当下正处于房产经纪发展的关键点,要理性审视房产经纪行业的历史进化,正视当下经纪行业仍然 存在的问题,探索出一条更加符合国民居住需求、健康协作的发展道路。

崛起的节点

《财经国家周刊》:你在许多场合都提及当下是房产经纪发展转变的关键时期,为什么会出现这样的变革?

杨现领:任何一个国家的房地产市场都经历过三个长周期,第一个周期是以开发为主导,持续时间通常为20 年。今年正好是房改 20周年,也是房产经纪诞生 20周年。过去 20 年,在史无前例的人口增长和经济增长驱动下,住房需求、住房供给集中爆发,完成了从住房福利分配到货币化的历史转换,房产经纪也从衍生服务发展为越来越成熟的产业,这是一个从0 到1的过程。

我们常说房产经纪是“万亿市场、千亿行业、百亿利润”,具体来说就是,到目前为止房地产市场规模至少在 25万亿元的级别,但行业平均佣金不到2%,而佣金对应的利润要刨去各类成本,就更少了。

逆向思维来看,这也正是这个行业开始真正意义上出现更大、更持续向上崛起的节点,是从1到100的开端。当下中国房地产市场正在进入存量时代,二手房交易需求在中国核心城市已超过新房成为主导,这必将倒推房产经纪行业进入新发展阶段。

《财经国家周刊》:从 0 到1意味着这个行业是立住了,那么这 20 年来积累的模式和经验是否可以顺承下去?

杨现领:经历 20年浮沉变化,房产经纪行业的确积累了一些可圈可点的发展模式和规则。比如坚持真房源,这是一个怎么强调都不为过的准则,因为假房源不仅是对经纪品牌美誉的损失,更是

对社会资源的浪费。

但这个行业仍然存在着许多问题,比如高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复产能建设、用户满意度不达标等,缺乏一个公平公正、成熟健康的规范。这些问题不突破,经纪产业链就不稳定,就难以与用户建立稳固的信任,无法真正实现崛起。

野蛮生长的由来

《财经国家周刊》:为什么会出现这样的行业困境?

杨现领:这跟它的成长本身有一定关系。1998年全面取消福利分房,北京、上海推出了第一批经济适用房,但没人买得起。后来上海市推出了公房出售的解决办法,让消费者卖掉手里的公房,再加上自家储蓄、银行贷款各三分之一来买房,于是催生出来中国第一批房产经纪。

这 20年里,房产经纪不仅分享了房改的制度红利,还分享了一二线城市的二手房市场快速发展的红利,再加上整个行业的低门槛劳动力红利,野蛮生长着。

但随着时间推移,一方面房改制度红利见底,行业竞争趋于激烈,另一方面,经纪人群的观念较过去大不相同,比如不愿意接受加班、希望周末休息,整个行业招聘难、留人难,行业整体认知能力较低。而与此相对的,是消费者越来越高的住房需求、服务需求。于是,问题凸显,上升为制约行业发展的困境。

《财经国家周刊》:其他国家和地区的房地产市场没有出现过类似的困境吗?对我国有什么参照意义?

杨现领:从时间这个纵向轴来看,日本就经历了我之前提到过的三个周期。第一周期是二战后日本住房短缺问题明显,必须通过大规模房地产开发来解决;1975年,日本意识到住房短缺问题已不存在,开始调整住房国策,推动民众在一人一间的住房基础上追求更高的质量,二手房市场开始走上主导,即第二周期。如今,日本房地产进入第三阶段,通过对存量土地、存量住宅的再开发,逐步建立可循环再生的住房供应体系。中国的发展路径与之相似,也是从新房发展到二手房再到今后租赁为主、租购并举等阶段。

从发展模式这个横向轴来看,目前经纪行业主要呈现从无到有、多家委托和独家委托三个阶段。国外的市场许多已进入独家委托阶段,各环节经纪人之间基于价值交换严守界限,模式相对稳定成熟。而中国当前正处于第二阶段,即每个卖家委托多个经纪人,谁能将房子卖掉谁拿佣金,经纪人之间缺乏协作与规范意识。

走一条独特的路

《财经国家周刊》:中国房产经纪只能走国外走过的路吗?是否还有其他可能的路径?

杨现领:相比于日本、美国,中国对互联网的应用是一个相对领先的探索。因为日本城市密集、线下经纪服务流程成熟,互联网很难施展开来;美国的房产经纪行业规范在互联网兴起之前已经相对成熟,互联网对它们而言只是一个工具而非推动力。

中国市场非常注重互联网的驱动力,信息的生产、分发与匹配、服务线上化等因素也将成为驱动行业走向下一阶段的关键力量。但此前,经纪行业的互联网信息化探索更多是在房源信息的传播方式上侧重,让找房、交易的方式发生了变化,可多家委托、经纪人彼此割裂的局面并没有得到根本改善,消费者的服务需求没有得到满足。

从消费者需求出发,互联网能给经纪行业带来的变化也就比较明朗。一是房源信息的生产、发布、传播要全面、及时、准确;二是房屋供给要有品质,比如装修好;三是住房服务要有保证,比如保洁、维修等。所以中国其实可以走出一条自己的路,充分发挥互联网效应,赋能经纪、跳出经纪,形成一个囊括国民居住需求的互联网服务平台。

《财经国家周刊》:要形成这样一个巨大的平台,需要从哪些层面着力?

杨现领:首先,坚持真房源,这是前提;其次,聚焦人效提升,思考如何通过技术驱动服务,这是核心;再者,谋求合作,建立一个“共生型网络”,让经纪人“抱团”合作,多个经纪品牌并存,每个经纪人、每个品牌都可以从参与的环节获得合理分佣,这是基础。

所有这些最终都是要构成一个良性的生态循环,既为经纪人、经纪品牌创造价值,也能联合各方,共同为消费者提供优质服务。

房产经纪是“万亿市场、千亿行业、百亿利润”。

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