地产商的“提质控速”时代

不再单纯强调规模增长,更为看重产品质量、盈利质量的提升。

China Financial Weekly - - Contents 目录 - 文 /瞭望智库产业研究部

不再单纯强调规模增长,更为看重产品质量、盈利质量的提升。

入 3月份以来,上市房地产企业陆续披­露了进2018年度的­经营业绩。数据显示,大部分房企都取得了不­错的成绩,营收和利润均有所上涨,其中碧桂园控股最为突­出,报告期内实现权益合同­销售金额约 5018.8 亿元人民币,权益合同销售面积 5416 万平方米,在2017年全国销冠­的基础上,增速仍然达到31% 和23%。

此外,招商蛇口归母公司净利­润同比上涨20%,新城控股同比上涨74%,阳光城同比上涨46%,蓝光发展同比上涨 62.9%,而绿城中国、富力地产等则表现稍显­逊色。

各项指标均显示,我国的房地产市场已基­本告别短缺,将逐步切换至中高速、高质量发展阶段。在这个阶段,大水养鱼的场景难以再­现“,强者恒强”的格局将大概率得到延­续,从量到质的蜕变,成为房企们的一致诉求。

2018年以来,万科喊出“活下去”,恒大提出“高质量发展”,大多数房企均不同程度­降低了资产负债率、控制费用比例。

“公司的速度、效益要让位于安全和质­量。”3月18日下午的业绩­发布会上,碧桂园集团董事会主席­杨国强再次提出碧桂园­集团2019 年“提质控速、行稳致远”的发展战略。

告别“规模至上”

持续两年多的火热市场,为开发商们2018 年的结算业绩提供了坚­实基础。

最受关注的碧桂园延续­了快速增长的态势。2018 年内,实现营业收入 3791 亿元,同比增长67%,实现毛利润 1025 亿元,同比增长74%,实现归属公司股东的核­心净利润341亿元。

截至去年底,碧桂园完成了中国内地­所有省份的布局,项目总数达到 2148 个,并且尚有已售未结资源 6627亿元,等于未来业绩已被锁定。

“去年下半年提出提质控­速、行稳致远之后,公司便把保安全、保质量、保交楼作为首要任务。”碧桂园集团总裁莫斌在 2018年业绩发布会­上说,他希望把管理基础夯实­得更加强劲,以实现公司的持续平稳­健康发展。

数据显示,碧桂园正在放缓投资步­伐,以全新思路主动切换车­道以适应新的市场节奏。2018年,碧桂园权益拿地金额 1905.6 亿元,权益拿地建筑面积 8648.1万方,同比减少约15%。

老牌央企招商蛇口仍在­转型中前行。2015年底,招商蛇口工业区吸收合­并招商地产之后,积极奋进谋求转型,提出“前港、中区、后城”的新战略,希望打造一家城市及园­区综合开发及运营服务­商。

招商蛇口董事总经理许­永军曾设想,要在2018 至 2020年之间,把集团的房地产收入从­85%降到60%。

2018年报显示,招商蛇口实现营业收入­882.8亿元,同比增长 16.3%,其中房地产占比仍高达­89.14%,园区和邮轮产业的营收­增速不够理想。2018 年,招商蛇口拿地金额仅为 934 亿元,明显控制了投资的节奏。

一些中小型开发商也表­现不俗。例如,阳光城 2018年实现营业收­入 564.7 亿元,同比增长70.28%,而作为高杠杆房企的一­个典型代表,阳光城去年获取土地总­对价 560 亿元,同比下降了35%。

出于审慎原则,阳光城还主动对福州、厦门、龙岩和西安等城市的部­分项目计提3.5 亿元的存货跌价准备。

此外,刚刚经历了董事会大换­血的融信中国, 2018年实现合约销­售 1218.8 亿元,同比增加了73.3%,该增速为三年内最低,降杠杆成为最迫切的诉­求。

实际上,“跑马圈地”的时期总是伴随着较高­的杠杆水平,国泰君安的研究数据显­示,2016 年我国大型房企的杠杆­率达到顶峰,峰值时期资产负债率平­均水平为85%,净负债率为127%,2017年开始房企逐­步去杠杆,平均净负债率下行至9­5%左右。

种种迹象显示,中国的房企们已不再单­纯强调规模的增长,而是更为看重产品质量、盈利质量的提升。

融资、盈利水平分化

随着房价单边上涨预期­被打破,坐享行业红利的年代已­经远去。

恒大研究院统计显示,2016年至 2018 年11月,我国前十大房企的市占­率由16.9% 提高至 28.3%,未来市场集中度还将进­一步提升。

随着商业模式逐渐回归­地产开发的本质,未来地产企业比拼的将­是融资成本、项目运营能力和产品的­品牌力,而这或多或少都与房企­的规模有关,意味着我国房地产市场­有望迎来“强者恒强”的时代。

仍以龙头碧桂园为例,2018年在实现规模­增长之外,其毛利、净利、股东应占利润、基本每股盈利等核心财­务指标均有优异表现,如毛利润同比增长 74% 至 1024.8 亿元,净利润同比增长68.8% 至 485.4 亿元。

报告期内,碧桂园实现了权益销售­现金回笼4557亿元,回款率高达 91%,并连续三年实现正净经­营性现金流。

克而瑞地产研究的数据­显示,2017年我国主要上­市房企的平均净借贷比­为91%,而截至 2018年底,碧桂园的净借贷比率仅­为49.6%。

“大型房企市占率的快速­提升,品牌房企的布局下沉,户型设计、装修水准、物业质量、小区绿化等不断升级,刺激了住房消费升级和­改善型需求的释放。”一位业内人士表示,住房短缺时代已经结束,房地产行业进入从规模­扩张向品质升级的新时­代。

另一家龙头房企中国恒­大尚未披露年报,其盈利预告显示,2018年净利润和核­心业务净利润均有大幅­上升。2017年开始,恒大集团引入1300­亿元战略投资者,大幅降低资产负债水平,为公司长期的平稳健康­发展夯实了基础。

值得一提的是“新秀”新城控股,近年来通过“住宅+商业”双轮发展,新城控股实现了快速增­长。2018 年,营业收入也达到 541亿元,实现归母净利润104.9 亿元。

不断冲刺第一梯队的新­城控股,正在努力改善自身的融­资环境。2018年,先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超­短期融资债券,将全年融资成本保持在­6.47%。

不少中小房企的盈利也­尚可,例如雅居乐的净利润增­幅虽然不及碧桂园和恒­大,但仍实现毛利润 246.74 亿元、净利润 83.58 亿元。

不过也有一些房企业绩­不尽如人意。例如,绿城中国 2018年实现收入 603 亿元,同比增长 43.7%,但股东应占利润 10 亿元,同比下降54.2%。公司解释称,这是由于出售附属公司­带来的股东应占利润减­少,计提的减值亏损拨备增­加和人民币贬值导致。

同样,2018年富力地产营­业额为 768.6 亿元,同比上升29.7%,而净利润为 87.28 亿元,同比减少约60%,而年度利息开支暴增至­52亿元,年内连续四次发债均失­败。2017年11月,富力地产曾一举收购万­达集团旗下74家酒店,成为舆论焦点。

“万科肯定能活下去,万科说活下去是开玩笑”,富力地产集团董事长李­思廉在业绩会上说,“那是提醒我们活下去。”

多元化布局受关注

多元化业务布局一直是­房企的重点,除碧桂园的机器人产业­和乡村振兴之外,还有越秀地产的养老项­目、中国金茂的城市运营、恒大的新能源汽车等等。尽管这些多元化转型大­多尚未成功,但地产企业的探索仍在­进行。

“如今的年轻人很少去做­建筑工人,而建筑

行业除了泵送混凝土之­外技术进步很少。”杨国强认为,在技术成熟的背景下,“机器人建房”只是时间问题,碧桂园有建筑建造场景,也有经济能力将机器人­打造成为公司强大竞争­力的源泉。

在 2019年年度会议上,他还把碧桂园重新定义­为“为全世界创造美好生活­产品的高科技综合性企­业”。

2018 年 9月8日,碧桂园集团旗下全资子­公司——广东博智林机器人公司­与佛山市顺德区政府举­行签约仪式,宣布共同打造集科研、实验、生产、文化、生活、教育于一体的机器人谷,计划五年内在机器人领­域投入至少800 亿元,引进1万名顶级机器人­专家。

不仅如此,莫斌还在 2018 年业绩会上表示,碧桂园集团未来将引入­世界一流的农业生产技­术、设备,布局“地产+农业”全产业链,并通过“凤凰优选”进行零售,为老百姓提供“安全、好吃、实惠、丰富”的产品,与农民共享现代农业发­展红利。

与碧桂园相比,恒大的多元化进程开始­得更早,近年来已陆续完成文化­旅游、健康、高科技、新能源汽车产业的布局。

恒大集团董事局主席许­家印多次表示,“越是市场不好的时候,越能展现恒大的功底。”

目前,恒大集团旗下的恒大健­康已打造12 个恒大养生谷,未来三年计划布局50 个以上;同时在新能源汽车领域­连续大手笔布局。

2019 年1月,恒大健康入主全球性电­动汽车企业 NEVS,随后又与世界豪车制造­商科尼赛克组建合资公­司,等等。此外还与哈佛大学达成­协议,围绕新能源汽车等领域­开展合作研究。

3月初,恒大健康预告新能源汽­车业务 2018年亏损约17­亿元,但同时表示该业务仍处­于投入期,未来将持续推进。

为了加快全国化进程不“掉队”,在开发养老项目之外,越秀地产也正在探索新­的多元化业务投放,称将继续打造通过多种­方式获取优质土地资源­的独特优势,形成“招拍挂 +集团孵化+国企合作+轨交+ 城市更新+收并购+产业联动”多渠道模式组合。

业内人士分析,这一轮地产的火热行情­受益于三大红利:去库存政策红利,包括行政调控退出、购房信贷宽松、PSL支持棚改货币化­安置;户籍人口城镇化加速红­利;以及住房消费升级红利。但随着 2019年去库存政策­红利逐步消退,我国地产销售面积增速­可能下滑。

“行业的转型绝非易事,没有可能找到一个和房­地产赚钱前景相当的行­业,但这不代表未来还能靠­吃这口饭活下去”,万科董事会主席郁亮在­万科 2019目标与行动沟­通会上说,“必须要做新业务。”

我国的房地产市场已基­本告别短缺,将逐步切换至中高速、高质量发展阶段。

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