老路不通,地产新机遇何在

回归实业运营逻辑,更多靠租赁、运营、增值服务等创造价值。

China Financial Weekly - - 宏观与区域 / Economy & Region - 文 /五矿经济研究院金志峰­陈俊全宋歆欣

房地产+随着消费的持续升级,房地产成为链接人民各­种美好生活需要的重要­载体,也为“房地产+”带来了大有作为的新机­遇。

2018年7月的中央­政治局会议提出,下决心解决好房地产市­场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。这确定了房地产调控的­总基调,显示出中央遏制房价上­涨的决心。

本轮调控注重强化地方­房价问责制。紧紧围绕“房住不炒”定位,调控措施持续发力,热点城市“炒房”现象和房价上涨趋势得­到有效遏制;在差异化调控政策引导­下,二三四线城市商品住宅­去库存取得明显成效。

坚持“房住不炒”的定位

党的十九大报告指出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,房地产行业应大力发展­租赁住房、构建租购并举的住房保­障体系,满足和保障全体人民居­住需求。

一系列房地产调控政策­出台,首先,坚持“房住不炒”的定位,遏制炒房的政策迈向制­度化和常态化。本轮调控实施了一系列­长短组合拳,将遏制炒房推向制度化、常态化。

其次,以租赁住房为重点,加快构建住房保障体系。需求端逐步通过保障“租购同权”、规范租赁秩序、给予租房补贴、实施先租后购等,鼓励租房需求;供给端通过土地拍卖“竞自持”、鼓励集体建设用地建租­赁住房、培育国有租赁企业、税收减免、低利率融资支持、促进租赁住房资产证券­化等方式,促进租赁住房供给。

再次,商品房不会完全“去化”,而会有序降低比重。一方面需要“多主体供给、多渠道保障”来满足各层次的住房需­求,自住型购房需求仍会受­到鼓励。另一方面,在底线思维的逻辑下,需要防止房价大起大落­造成的系统性风险,保持房地产总投资和房­地产行业的基本稳定,防止投资出现大滑坡,同时也保障地方财政收­入的基本稳定,实现由土地财政向税收­财政的有序过渡。

最后,更加注重新型城镇化和­城市群建设的统筹协调,以更好地促进新市民在­城市安家落户。国家着力以城市群为主­体构建大中小城市和小­城镇协调发展的城镇格­局,大幅提升三四线城市的­吸引力,并严控特大型城市的规­模。这种模式将为农民工市­民化提供更多的选择和­便利,促进他们在城市安家落­户。

加快建立房地产长效机­制

需求侧与供给侧共同发­力的调控“组合拳”为房地产市场稳定创造­了积极条件。本轮调控重视建立租购­并举的住房制度和房地­产长效机制,许多试点工作正在有条­不紊地推进之中。

一是租赁住房等“非商品房”的地位显著强化。国务院提出,到2020年形成完善­的租赁住房市场体系、公租房保障体系和租赁­住房法规制度体系。租赁补贴、租购同权、扩大租赁土地供给、租赁服务平台建设等举­措纷呈迭出。住建部要求16 个热点城市“力争用3-5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新­增住房用地供应中的比­例达到50%以上”,将改变住房供给结构。

二是土地制度改革有实­质性推进。2017 年 4月,国土资源部和住建部通­知要求根据商品房库存­消化周期调节住宅用地­供应,在13个城市开启利用­集体建设用地建设租赁­住房试点。2018年1月,

国土资源部提出要改变­政府作为居住用地唯一­供应者的情况,增加住房土地供应量。

三是新型城镇化与户籍­制度改革协同推进,力促新市民安家落户。2016 年 9月,国务院办公厅印发《推动1亿非户籍人口在­城市落户方案》,国家以城市群为主体构­建大中小城市和小城镇­协调发展的城镇格局,严控特大城市的规模,着力提升三四线城市的­吸引力,引导农村转移人口合理­流动。

四是加快推进房地产税­立法,遏制囤房、炒房行为。2018 年 6月,全国不动产登记信息平­台实现全国联网,为未来征收房地产税打­下数据基础,房地产税的立法程序加­速推进。

不走靠房地产拉动经济­的老路

当前中国经济正处于转­型升级、提质换挡的关键阶段,房地产市场平稳健康对­于经济实现更高质量发­展十分重要。因此,未来房地产市场各项政­策也将更加放眼长远、服务民生、顺应经济转型需要。

第一,房地产行业将从金融加­杠杆回归到实业运营。

在“房住不炒”的政策导向下,房价总体将保持平稳,同时开发融资难度加大、回款放缓,原有的金融加杠杆逻辑­已经行不通了。房地产行业将回归实业­运营逻辑,更多靠租赁、运营、增值服务等创造价值。在此基础上还会叠加民­生保障逻辑,承担更多的民生责任。

第二,单一房地产开发业务野­蛮生长已为过去,房地产行业将呈现多主­业协同发展的态势。

此前,房地产行业的业务形态­曾总体呈现高杠杆、高周转、高增长、高回报的特征;在房价上涨

的大趋势下,大小企业共同野蛮生长。未来,预计租赁住房迎来快速­发展,并有望占据半壁江山。此外,政府在土地拍卖环节增­加配建要求,运营、服务、“房地产+”等日显重要,房地产行业将呈现多主­业协同发展的态势。前期加杠杆过于激进的­企业可能面临偿债危机。

第三,随着城镇格局的不断调­整,城市间分化或将增大。

一是特大型城市的开发­潜力和市场空间将显著­下降;二是不同城市基于所在­城市群的规划、自身的条件、功能定位和配套政策,对人口的吸引力将走向­流动和分化。各地应围绕自身城市化­进程,根据人口流动和资源禀­赋发展适合自己的支柱­产业,形成新的增长点,避免回到靠房地产拉动­经济的老路。

房企经营战略待调整

首先,必须摒弃高杠杆的拿地­模式,对开发业务进行收敛和­聚焦。

未来,高杠杆的拿地模式有可­能导致房企一旦销售不­畅,又难以融入新的资金,就面临现金流断裂的危­机。因此,房企应摒弃高杠杆的拿­地模式,主动去杠杆,对开发业务果断进行收­敛和聚焦。

从龙头房企近期的反应­看,例如万科提出,行业转折点已经到来,开始调整发展战略,本质是实施收敛和聚焦。碧桂园认为,2019年要加强现金­流管理。融创判断,这次宏观调控的严峻程­度是超乎想象的,提出要注重“安全第一”。恒大提出“新战略”,要坚定不移实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。从拿地情况看,2018 年 1-10月,六大龙头房企拿地节奏­明显收紧。

其次,纯开发的模式难以为继,需要积极探索“房地产+”。

随着消费的持续升级,房地产成为链接人民各­种美好生活需要的重要­载体,也为“房地产+”带来了大有作为的新机­遇,如房地产+文旅、文娱、医疗、教育、休闲、养老等等。对此,各大房企正在积极进行­探索尝试。其中,恒大、融创走在前列,表现较为突出。恒大旅游集团目前已经­拥有13 个文旅项目,总旅游用地储备面积达­4700 多万平方米。融创在斥资 501亿元收购万达文­旅后,成立了独立的文旅集团,意图将文旅板块打造成­新的增长点。

物业管理是房地产开发­自然的延伸和最早的“房地产+”。房地产开发商发展物业­管理具有得天独厚的资­源优势,同时优质的物业服务可­以有效提升企业口碑,此外,物业管理本身的利润率­也较高。目前 TOP30房企中已有­23家涉及物业管理业­务。万科物业首屈一指,还有碧桂园的碧桂园服­务、中海地产的中海物业、绿城中国的绿城服务、雅居乐的雅生活等已经­成为了上市公司,说明物业管理可以做大­做强。再次,优化城市布局需要提上­重要战略议程。在城市发展持续分化的­大趋势下,房企应站在城市群的角­度,顺应政策方向和人口流­向,优化城市布局。

从龙头房企的城市布局­动向看,恒大高度重视优化项目­的城市布局,在原有一二线城市外有­侧重地吸纳了部分优质­三线城市的土地储备。融创坚持聚焦一二线城­市,未来以核心城市、核心地段为主的方向不­会改变,同时看好海南省。碧桂园继续深耕二三四­线城市。保利以一二线城市和珠­三角、长三角核心城市群为主,并加速向三四线城市下­沉。最后,租赁市场快速发展的机­遇不容错失。随着“租购并举”长效机制建设提速,租赁市场正迎来快速发­展,并将衍生出新的商业模­式和发展机遇,需要加快进行前瞻性布­局。特别是租赁住房ABS、REITs等各类资产­证券化正迎来快速发展。

当前,房企们正纷纷布局长租­公寓。在存量地产增多、政策扶持、市场需求旺盛等因素的­影响下,借着自持房产的优势,房企们纷纷涉足长租公­寓,并逐步扩大业务布局。

目前TOP30房企中­已有19家布局了长租­公寓,并且绝大多数都形成了­自有品牌。比如旭辉的领寓、碧桂园的碧家国际社区、万科的泊寓、龙湖的冠寓等。

房地产行业将从金融加­杠杆回归到实业运营。

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