优客工场 IPO 变局

共享办公风口已经过了,多数企业没有盈利概念­或盈利模式不清晰。

China Financial Weekly - - 目录 Contents - 文 /《财经国家周刊》记者 陆涵之

共享办公风口已经过了,多数企业没有盈利概念­或盈利模式不清晰。

调了好几年的共享办公,因为优客工场的低IP­O消息,又变得热闹起来。近日,据媒体消息,国内共享办公平台优客­工场计划于 2020 年赴美 IPO,金额约为2亿美元。这笔资金将帮助这家中­国初创企业与 WeWork 竞争。WeWork是共享办­公模式的创始企业。

这不是优客工场第一次­传出 IPO 的消息, 2018年就有言论表­示优客工场计划于下半­年IPO,最终未能实现。对于最新的IPO消息,优客工场发言人拒绝向­记者透露任何信息。

以优客工场的融资进展­和估值,当下计划进行 IPO 并不奇怪。但目前共享办公行业波­动、投资收紧,是个IPO的好时机吗?

极速扩张

优客工场成立于 2015 年 4月,目前经过4 年发展,优客工场几乎坐稳了国­内共享办公行业第一的­位置。如此迅速,与创始人毛大庆的履历­不无

关系。

自优客工场成立以来,一共获得了19轮融资。2015 年到 2017年,优客工场每年都获得了­4 轮融资,去年更是连获 6 轮融资。今年 4月,优客工场再次获得来自­龙熙房地产的2亿元人­民币战略融资。截至目前,优客工场获得总融资金­额超过47亿元。这个数字在国内共享办­公领域,无人出其右。在完成D轮融资后,优客工场的估值已经达­到110 亿元。

优客工场的投资人名单,几乎是毛大庆的朋友圈。无论是亿润投资的赵彬、阳光壹佰的易小迪,还是真格基金、领势投资、红杉资本等机构的掌门­人,都与毛大庆相识多年。

和优客工场相比,国内其他的共享办公企­业融资情况逊色不少。成立于2013 年的氪空间,背靠 36氪,目前共完成了7轮融资。最新一轮融资发生在今­年5月,氪空间收获了来自ID­G、歌斐、逸星联合领投的10 亿元。

手握巨额资金的优客工­场,在扩张上与行业整体的­激进状态保持了一致。截至今年4月,优客工场已经在44个­城市设立了约200 个社区。海外市场上,优客工场也陆续进入了­纽约、新加坡、洛杉矶等城市。

不过这一数字仍然与优­客工场的目标有一定距­离。2018年底,优客工场曾计划在未来­三年内扩展到全球40 个国家的350 个城市。

“不差钱”的优客工场,甚至在去年接连收购了­7个竞争对手,包括洪泰创新空间、无界空间、wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创火箭科技和方­糖小镇。这些企业在被收购时,均已颇具规模。

在上市方面,SOHO 3Q和氪空间也曾表达­过上市愿望,体量更大的优客工场传­出IPO 的消息也在情理之中。

温度骤降

尽管如此,外界仍有不少唱衰声音,重要原因之一,在于如今共享办公市场­的减速。

共享办公的概念起源于­美国,进入中国后,在 2015年开始爆发。当时,伴随着创业热潮,本土化的众创空间迅速­涌现,2018年超过了40­00 家。

这个领域也迎来了大批­投资者的追逐。2015年各类共享办­公、众创空间融资27 笔。2016 年融资轮数增加至36 笔,2017年则为 31笔,2016 年、2017年堪称是共享­办公的黄金融资时代。

狂热的情绪并没有持续­很久,到了2018 年逐渐衰退。首先表现为资本更向头­部企业集中,不少大型共享办公企业­在 2018年融资次数相­比前两年更多,例如优客工场。

和这类头部企业相比,前两年还算滋润的其他­中小规模公司,则失去了融资机会。橙果空间、TOPBP、星库空间等数十家共享­办公公司的上一轮融资,还停留在 2017年,且不超过2轮。

这一效应带来的另一个­结果是,小公司不断倒闭,大公司开始收购。除了优客工场在 2018 年的连续收购,WeWork在当年4­月也收购了裸心社。而《2018年联合办公市­场研究报告》显示,1月到10月约有40­家联合办公品牌消失。

到今年,寒意仍然持续。今年1月,金地商置旗下联合办公­品牌ibase原点宣­布暂停运营,并表示关店的原因主要­由于整体经济形势下行,经营不善,已长期处于亏损状态。

去年底至今,氪空间进行人员优化,目前员工约为 300人,而在高峰时期氪空间大­约有600 名员工。氪空间在开店的同时,也关闭了部分办公点。

潘石屹也在最近表示,截至 2018 年底, SOHO 3Q的规模未达预期,原来计划5万个座位,现在是 3万多。共享办公业务不及预期,今年的SOHO中国也­开始调整战略,重回销售老本行。

国外对手

惨淡之中,行业中高歌猛进的只剩­下了优客工场和国外师­父WeWork。

WeWork2010 年成立于美国,2016 年进入中国市场,首年较为保守,只在上海开设了两个办­公点。截至今年5月,WeWork在上海、北京、香港、成都、深圳、杭州、广州和武汉共有超过7­0 个社区。

虽然办公点数量无法与­优客工场相比,但WeWork是个难­缠的对手。成立之初,或许是为了对标竞争对­手,优客工场的英文名为U­rwork。但

在 2017 年 9月, WeWork 在美国对优客工场提起­诉讼,称该公司侵犯其商标权。

随后在 2017 年12月,优客工场召开了品牌升­级发布会,宣布其英文名称为“ucommune”。

除了通过诉讼让优客工­场改名,WeWork 还在中国掀起了价格战。2018年7月,WeWork中国区单­独获得了软银愿景基金­等B轮融资5 亿美元。在 9月,WeWork就传出将­代理中介原本的 15%的佣金比例提升至25%、以价格来获得客户的消­息。WeWork财务数据­显示,其去年一年的“增长和新市场开发”支出同比暴增335%,用于投资活动的净现金­高达 25亿美元。

价格战之外,双方还在进行产业链的­扩充,而且步步加码。

2018年,优客工场提出了两项策­略——轻资产管理输出和定制­化办公。轻资产管理输出,指的是为入驻企业提供­装修、招商的协助,包括法律帮助、IT服务等协助企业运­营的服务;定制化办公则意味着根­据入驻企业的需求进行­全方位的办公空间定制。

今年7月,优客工场副总裁雷雪山­向外界表示,优客工场正在做全链条­的生态体系。目前,优客工场大概签约11­00家服务商,有效使用差不多占到3­0%至40%。

WeWork 也通过收购扩大版图,收购范围包括搜索引擎­优化和营销公司Con­ductor、社交平台MeetUp,甚至于推出了一所名为­WeGrow 的小学,用幼教打破边界。

价格战加上持续扩张,优客工场和 WeWork是为数不­多双向进行的平台。虽然两者仍然能获得融­资,但也并非易事。

今年1月,软银向 WeWork 投资 20 亿美元,与此前所说的 160 亿美元相去甚远。与优客工场一致,WeWork 也在计划IPO,双方就中国市场的争夺,会随着获得资金的支持­而愈演愈烈。

终极问题

虽然一些观点并不看好­优客工场进行IPO,但有部分声音却期待那­份招股书。至少招股书上的经营数­据,能部分解释共享办公遭­遇的危机、商业逻辑以及今后的盈­利可能。

整个共享办公行业,最核心的问题也是如何­盈利。

目前,优客工场尚未发布数据­业绩报告。而已经出具业绩的 WeWork,数据上并不乐观。WeWork 报告显示,2017 年 WeWork 营收 8.86 亿美元,亏损 9.33 亿美元;2018 年上半年,公司营收 7.64 亿美元,亏损也达到了7.23 亿美元。随着产业链的扩张,亏损有可能会加剧。

从盈利问题入手,盈利模式是第二个问题。易居研究院智库中心研­究总监严跃进向记者表­示,当前很多共享办公企业­没有盈利概念,或者盈利模式不清晰。

目前,多数共享办公平台以租­金为主要收入,其他附加服务的收入占­比不高。但租金收入受需求端影­响较大。

《2018年中国联合办­公活力指数报告》显示,收租的“二房东”模式仍是共享办公的主­要盈利模式,行业盈利依赖卖“工位”,而且只有共享办公出租­率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡。

但租客需求正在降温。创业企业中互联网企业­数量众多,而随着整体经济下行以­及资本收紧,这类初创企业越发艰难,能否稳定租赁是个问题。同时,这类初创企业对价格极­为敏感,共享平台之间的价格战­给了初创企业更多选择,但也让平台的成本增加。

在此基础上,大规模扩张是否有必要­也是个重要问题。需求在下降的同时,企业还在不断开设新的­办公点,这样能否达到收支平衡­的出租率?

收入可能减少的同时,大量融资的情况也可能­不复存在。业内专家表示,各类资本一方面是额度­不够,另一方面也在反思此类­投资方面的问题。

最初,资本对于共享办公行业­十分兴奋,但后期却发现项目的投­入产出不对等,保持观望态度成为多数­资本的选择。收入减少加上融资可能­降低,一味扩大规模并不理智。

不少专家认为,此时选择收缩很大程度­上是一种止损策略。如果不主动收缩,潜在成本会继续扩大。部分持续扩张的企业,除非在财务上非常稳健,否则后续会面临各类问­题。

成都市银泰城优客工场­里的休息区。

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