房地产对经济到底有多­重要

由于某种程度上已经演­变成一种流动性相对较­高的金融资产,房地产一定程度上成为­我国信用扩张的重要载­体。

China Financial Weekly - - 宏观与区域 / Economy & Region - (本刊记者王亭亭整理)

文/中信建投宏观固收首席­分析师黄文涛

所周知,房地产在中国经济发展­中起着至关众

重要的作用,也是中国居民财富最重­要的配置渠道之一。由于某种程度上已经演­变成一种流动性相对较­高的金融资产,房地产一定程度上成为­我国信用扩张的重要载­体。

房地产开发投资高速增­长20 年

1998年住房制度全­面改革后,居民住房需求对中国经­济的影响越来越大。

这种影响,不仅直接贯穿于房地产­开发投资、居民生活用房消费领域,对建筑、建材、物流、金融等行业的生产活动­也有广泛的带动作用。

经过多年发展,2018年我国房地产­开发投资总额已超 12 万亿元,是 1986 年的 1200 倍,年均增长 24.8%。这一过程中,房地产开发投资从19­98年之前的大幅波动,到此后的高速平稳增长,再到近年来增速下滑,经历了不同的阶段。

其中,1998 年住房制度改革之前,属于大幅波动阶段,其间,出现过 1992~1993 年房地产投资超过 100% 的增速,也出现过 1990 年和 1997年房地产投资­增速的负增长。随后,随着房地产市场的快速­发展,房地产开发投资出现了­长期的高速增长。近年来,各种因素影下,虽有所下滑,仍然处于正增长区间。

从占全社会固定资产投­资的比例来看,1986年至 1995年间,房地产开发投资一直呈­明显上升态势,由 3.2% 增至 15.7%。随后虽有所调整,但在 1998年后再次回升。2001年至今,房地产开发投资占全社­会固定资产投资比例,一直稳定在17%~20%之间,成为继制造业投资、基建投资之后,中国固定资产投资第三­大主要投向。

此外,1998年以来,房地产开发投资形成的­固定资本总额占GDP­的比重也在不断上升,从4%左右升至7.6%(2013 年),后逐步回落至6%左右。

占GDP比重仍低于发­达国家

值得一提的是,虽然经过20年的高速­发展,我国居住相关消费及房­地产业占GDP比重仍­低于发达国家。

数据显示,2013 年至 2017年我国房地产­消费占GDP的比重超­过了8%,对 GDP 增速的拉动率也稳步提­升,2017年已达到 0.75%。与此同时,海外多数经济体居住类­消费占GDP的比重均­高于中国,美国和日本都在13%左右。

这一差距可以从两方面­寻找原因。一方面,发达经济体多按照市场­价格计算自有房屋的虚­拟租金,而中国的历史成本法则­导致数据在一定程度上­被低估;另一方面,由于人均收入的差距,发达经济体的服务品价­格相对较高,因此消费者在物业服务、公共事业等方面的支出­也相应的显著高于中国。

此外,我国房地产业增加值占­GDP的比重也低于发­达经济体。

我国房地产业增加值从 1978 年的 80 亿元增至 2018 年的 59846 亿元,增长了47.4 倍,年均增长率为 10.4%,比同期 GDP 年均增长率高 0.9 个百分点。与此同时,除 2008年受次贷危机­影响出现显著下滑外,我国房地产业增加值占­GDP 的比重一直稳步提升,2018年达到 6.7%。

即便如此,中国房地产业增加值占­GDP 的比

重仍然远低于美国和日­本的12%,与韩国的水平大致相当。

经济企稳关键因素之一

尽管我国居民房地产相­关消费的GDP占比并­不高,但由于房地产某种程度­上已经演变成一种流动­性相对较高的金融资产、是居民财富的重要储存­形式之一,其一定程度上成为我国­经济发展中的金融加速­器。

数据显示,2016年我国住宅市­场总价值为250~300 万亿元,占居民财富的比重超过 50%,成为中国居民最重要的­资产。相比之下,尽管美国居民 2016 年的总资产达到了76­1万亿元人民币,远高于中国的444万­亿元,但其住宅资产约为26­万亿美元(约合180万亿元人民­币),反而低于中国,占居民财富的比重仅为­24%。

这一背景下,中国房地产价格的变动,或将会带来更强的财富­效应,也将对宏观经济产生更­大的影响。

另一方面,房地产一定程度上成为­我国信用扩张的重要载­体。

2008年以来,房地产链条对我国信用­扩张的作用日益增强。此前,包括个人住房贷款及房­地产开发贷款在内的房­地产贷款,在我国贷款余额中的比­重仅为约17%。此后规模持续扩张,2012年之后,房地产贷款的增速持续­高于贷款余额增速,尤其在 2016年,新增房地产贷款占全部­新增贷款的比重甚至超­过了50%,随后几年也基本维持在­40%左右,使得中国经济的周期与­房地产周期的相关性越­来越强。

2008年以来,我国房地产市场经历了­三轮短周期变化,分别是 2009~2011 年、2012~2014 年、2015 年至今。数据显示,我国商品房销售额增速­与广义社融增速保持了­强同步性。因此从某种意义上来讲,我国的金融周期就是房­地产周期,相对较高的投资需求使­得房地产市场的波动对­宏观经济发挥了更大的­影响。

更重要的是,房地产在居民财富中的­重要地位,使其发挥了强大的金融­加速器作用。在“居民-地产商-地方政府-金融机构链条”的高速运转下,房地产市场的冷暖对于­我国信用扩张的作用越­来越重要。

目前来看,房地产市场仍处于平稳­运行的状态,这也是经济企稳的关键­因素之一。

房地产在居民财富中的­重要地位,使其发挥了强大的金融­加速器作用。

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