새시대에접어든중국의부동산시장
글｜자오슈츠(赵秀池 ),수도경제무역대학교수,베이징시부동산법학회부회장겸사무국장
베이징시 통계청이 발표한 데이터에의하면올 1-4월 베이징시주택매도 면적은 181.1만㎡로 거래 증가량이동기대비 21.3% 감소하였다. 중원부동산(中原地産)이 집계한 통계에 따르면 5월 1일부터 30일까지 베이징의 기존 주택 계약 건수와 거래성사 면적은 4월보다각각 39.4%, 37.3% 감소해최근 27개월이래최저치를기록했다.
올해 3월 이후‘부동산은 거주하는곳이지 투기하는 곳이 아니다’라는 중앙정부의 지침을 이행하기 위하여 각지역은 일제히 부동산 조절 정책을 내놓았다. 구매와 대출 제한을 강화하여 거래량이 일정 부분 감소하였고 부동산 가격상승폭 역시 둔화되었다. 그렇다면 이제중국 부동산 시장도 새로운 시대에 접어든것일까?
부동산 가격이 급등하고 수익이 발생하자 많은 사람들이 부동산 투기에 뛰어들었다. 부동산 가격은 수요와 공급에의해 결정된다. 공급이 부족하면 부동산가격은 상승하고 수요가 부족하면 하락한다. 수급관계가 균형을 이룰 때 부동산가격은비로소안정될것이다.
베이징의 경우 올해 3월 17일부터부동산 정책을 10개 이상 내놓았다. 베이징시의 정책은 바로 전국 부동산 정책의 가이드라인이 되었다. 이런 정책은산발적으로 보이지만 모두 수급조절, 기대심리 안정, 부동산 가격 안정이라는한목소리를내고있다.
새로운 정책을 내놓는 목적은 필수수요를 보호하고 투기수요를 줄이기 위해서이다. 이를 위한 정책 수단이 바로 구매와 대출 규제를 강화하는 것이다.상업용 주택뿐 아니라 법원 경매주택에도 구매제한을 두었다. 전에는 외지인은5년간 세금을 납입해야 집한채를 구입할 수 있었으나 지금은 연속 60개월 이상 납입해야지만 구입이 가능하다. 또한금융 레버리지를 이용한 부동산 투기를막기위하여대출최대기한을 30년에서25년으로 축소하였다. 부동산 대출실행은과거 주택 대출금과 주택구매 횟수를주택담보대출 계약금 비중책정의 기준으로 삼는 정책을 따른다. 설령 무주택자더라도 과거 대출기록이 있으면 얼타오팡 (二套房, 두번째 주택) 대출정책을따라야 한다. 얼타오팡 대출정책은 현재까지 가장 엄격한 대출 정책이다. 일반분양주택의 계약금은 60%이고 대출은40%만 가능하다. 분양주택이 아닌경우계약금은 80%이고 대출은 20%만 가능하다. 상가용 주택에는 더 이상 대출이안된다. 이혼한지 1년 미만의 부동산 대출 신청자도 얼타오팡 신용대출만 신청가능하다.
다음으로 주택 공급을 늘리는 것이다. 베이징의 올해 주택용지 공급은 기존의 610헥타르에서 1200헥타르로 늘어났다. 주택용지는 부동산 공급의 시작점이다. 부동산 토지공급을 늘림으로써 주택 공급 증가의 목표가 실현 가능하고 주택 수급 불균형 문제도 어느 정도 해결 가능하다. 향후‘제 13차 5개년계획’기간에 베이징시는 매년 30만채의주택을 신규 분양할 계획이다. 이는 기존의 분양주택 공급량을 훨씬 웃도는 수량이다. 뿐만 아니라 부동산 투자자의 토지구매 단계에서 주택 본인 소유비율을 약정해 임대를 독려한다. 이는 주택공급량이 증가할 뿐 아니라 공급 구조역시 변화함을 의미한다. 서민 입장에서주거목적만 고려하면 높은 부동산 가격이 형성되고 임대를 하는 것이 훨씬 이득이다. 임대 병행 주택 제도는 주택 매수 수요를 줄일 뿐 아니라 부동산 가격안정에도도움이될것이다.
뿐만 아니라 연이어 나오는 새로운정책의 목적은 시장의 기대심리를 안정시키는 것이다. 시장 기대심리는 부동산가격 등락에 큰 영향을 미친다. 앞서 언급했듯이 새로운 정책을 연달아 내놓는이유는 정부가 부동산 시장과 가격을 안정시키려는 의지가 매우 강하기 때문이다. 이를 통해 사람들의 부동산 가격 상승에 대한 기대심리를 낮추고 투기행위도줄일것이다.
이 외에도 정부는 부동산 시장 질서를 바로잡는데 힘을 쏟아 부었다. 베이징시 10개 중개업소와 협의하고 중개업소의 부동산 투기 금지를 명확히 하였다. 부동산 중개자가 같은 부동산을1년 내에 매수, 매도하는 것을 엄격히금지했다. 분양사는 분양 시행사가 규정한 시간 내에 공개적으로 한번에 분양해야 하고 신고가격 정찰제를 따라야한다.
지역마다 각자 실시한 정책의 결과가 현재 어느 정도 빛을 발하고 있다.향후 사람들은 더욱 이성적으로 부동산을 구매할 것이고 부동산 가격 변동폭역시 줄어들어 중국 부동산은 또 다른안정적발전을이룰것이다.