以房养老保险新模式影响探析

王春艳４１００００） （湖南省保险中介行业协会，湖南 长沙

１ 以房养老保险的现状

根据 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》文件精神，鼓励保险行业积极参与养老服务业发展，探索完

２０１４ ６善我国养老保障体系、丰富养老保障方式。 年 月，中国保监会发布 《保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，北京、上海、广州、武汉从开始为期两年的以住房反向抵押养老保险 （以下简称 “以房养

７老保险”）试点。今年 月，中国保监会又发布了 《中国保监会关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大

２０１６ ５５试点范围的通知》（保监发 〔 〕 号），将试点期延长

２０１８ ６ ３０至 年 月 日，并把各直辖市、省会城市 （自治区首府）、计划单列市以及江苏、浙江、山东、广东等省的部分地级市纳入试点范围。

所谓以房养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；而在老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费

２０１６ ５ ２０ ７８ ５９用。截至 年 月 日，全国投保共 人 户，办完

４７ ３８ １８ １２ １３所有流程的是 人 户。其中北京 人 户，上海

１１ １４ １１ ２１人 户，广州 人 户，武汉是 人 户。以上城市经过近两年的实践和探索，让以房养老保险业务从无到有，成为国内唯一投入运营并形成了一定规模的一个金融产品，增加社会养老保障供给探索了一条新出路，指明了一个新方向：一是产品对象定向化。以房养老保险适合中低收入家庭、失独家庭、“空巢”家庭和单身高龄老人，特别是无子女老人不存在将房产留给子女的家庭，解决了这类老人的养老后顾之忧；二是实现保单与养老社区相结合。多家保险公司都成立了养老社区，为负担得起高额保费的客户可以在晚年进入社区提供保障。例如，幸福人寿推出“幸福房来宝” Ａ款，其是市面上唯一一款住房反向抵押养老保险；泰康人寿推出国内首个保险产品与养老社区相结合的综合养老计划——— “幸福有约终身养老计划”；新华人寿启动旗下养老社区项目，成为保险业内第二家正式启动养老社区投资项目的险企；平安集团正式启动养老社区战略；中国人寿构建养老社区 “一南一北”的格局；合众人寿也建成了首期养老社区并开始试运营，养老社区的建设是中国养老体制发展的一 大创新，有效地将保单与实务联系在一起，直接有效地解决人们的养老问题，推动我国养老保险发展；三是养老保障方式多元化。有经济条件的可在基本养老保险、农村合作养老不足的情况下，购买商业养老保险作为补充，以房养老来减少经济负担，不仅增加了养老金的来源，而且有效改善了投保老年人的生活；四是改善保险行业形象。通过多样化的保险宣传活动，普及了保险知识，提升了社会的认知度，保护了保险消费者的合法权益。从以房养老保险试点运行以来，成为了首个形成一定规模的金融产品，在传统养老的基础上开辟了一个全新的养老方式，让有房产的老年人真正实现了居家养老、安享晚年和老有所养，有效提高了老年人的可支配收入，显著提升了参保老人的养老水平。

２ 以房养老保险的薄弱环节

由于以房养老保险还在处在起步阶段，相关制度、市场需求、消费观念都影响着它的发展，在不断摸索中仍旧存在许多问题。

第一，养老观念差异。由于文化层次、经济收入、消费观念不同，尤其是中低收入群体常常以几十年的储蓄来购买

８５％一套房产，不愿将房产抵押给保险公司以贷款养老， 的老人希望由配偶或子女来照料日常生活，他们更愿意把金钱用于子女或者购买房产上，反而给自己用于养老的钱不多，尤其在农村地区，造就了一对夫妻四个老人的供养重担，大多数人对以房养老保险这个新生事物认识不足，持怀疑、观望的态度。

第二，房地产现状制约。中国房地产市场起步较晚，但发展较快，存在开发商哄抬物价、恶性炒房，置业顾问素质参差不齐，购房者对开发商信任度低、承租公房、小产权房、校产房、军产房不能进行抵押等现状都制约反向抵押保险发展与进步。

第三，未真正做到诚实守信。有些保险公司在宣传、展业、承保、理赔的过程中出现的销售误导、服务态度、理赔速度、产品匹配度等都影响到公众对保险的认知和看法。

第四，适用人群并不多。根据我国养老现状，多数老年人更愿意选择自给自足，一般最有可能购买此类保险的是无子女或子女不在身边并且有房屋处置权，不存在继承问题的独居、孤寡老人。但是目前来看参与量低，适用人群受局限，影响力也不大，推动难度也相对加大。

２０１５ ２０１５ ６０ ２２２００ ［摘 要］民政部 《 年社会服务发展统计公报》显示，截至 年年底，全国 岁及以上老年人口 万人， １６１％， ６５ １４３８６ １０５％占总人口的 其中 岁及以上人口 万人，占总人口的 。随着我国经济快速发展，人口老龄化现象日益凸显，建立合理可行的养老保障体系已是当务之急，文章简要分析一种新型养老方式———以房反向抵押保险。［关键词］以房养老；反向抵押保险；影响ＤＯＩ １０１３９３９／ｊｃｎｋｉｚｇｓｃ２０１７０２１５５ ［］

３ 相关建议

３１ 加强与专业房产中介公司交流与合作房产公司在出租、出售、评估等方面更优于保险公司，而保险公司可以帮助消化房地产库存，维护房产市场稳定。同时有条件的保险主体可以加入房产中介行业协会，通过行业专业渠道学习房产知识，及时了解行业政策，共同解决存在的疑难问题。总而言之，两者各有优势，各有不足，要相互促进，互为补充，达到相辅相成的目的。３２ 加强宣传力度，加强与中老年人沟通交流一是宣传方式要多样化。应扩大以房养老保险的宣传力度，充分利用互联网、微信、报刊等各种宣传手法加深商业养老保险印象，例如加强与老年有关企业、老年协会、超市、康复医院等单位的交流合作，把以房养老保险纳入日常看病和生活保健，适当给予免费体检服务和健康生活指导服务，积极引导老人形成新的消费观念，进一步奠定客户基础。

二是强化温馨营销。业务人员要主动去养老院、福利院、老年社区，积极支持和参与中老年人的健康娱乐活动，尤其是其子女不常在身边的老人，从生活上和心灵上深化情感，才能逐步改变其对保险和保险公司的不好印象。３３ 投保流程要简化，条款要通俗易懂首先，和年轻人相比，老年人理解保险专业知识更加困难，保险主体在设计产品时要充分考虑此项因素，可使用投保老人便于理解和接受的带有引导性、指示性的简单文字或

ndＰ１３０） （上接 重，必须全面地审查客户提供的相关资料，保证客户提供资料和信息的真实性。这便要求客户和评估机构之间进行充分合理的沟通，全面地了解房产的实际价值，确保做出的评估报告可行度较高，维护评估机构的良好形象，降低其出现风险的概率。３２ 做好内部管理工作，将责任落实到每一个人房产评估机构必须认识到行业内部管理的重要性，对内部质量控制体系进行完善和健全，而想要做到这点，便必须保证质量控制程序和体系的完善。在我国，评估机构是房地产评估行业的主体，需要承担其应该承担的任务，其必须做好行业的协调、管理、服务以及监督工作。对这些控制制度而言，估价复审制度是非常重要的，其存在能够切实提高评估机构本身的专业水平，对评估的程序和方法合理性进行评判，这样能够很好地降低评估的风险，提高评估的合理性。３３ 重视制度的完善和创新每个行业都有属于自身的规范和相关的制度，房地产评估行业想要更好地进步和发展便必须重视评估制度的完善，这也是降低风险的重要策略。和国外相比，我国评估机构发展起步比较晚，和先进国家之间的差距也比较大。所以有必要借鉴发达国家的经验，并以此为基础进行创新，确保制度的评估规范和制度符合我国特色。并且在进行评估的时候，也必须严格地根据我国的相关规定和发展进行，主管部门也必须发挥自身的管理监督作用，定期评审评估机构以及评估师，若是发现问题，必须严厉地惩罚，从而给其发展提供一个良好的环境。

图画。其次，保险主体在日常的销售过程中，应该尽量用口语或老年人能听懂的白话或当地方言进行有效的沟通交流，根据其经济能力，量体裁衣，真正做到想老人之所想，急老人之所急，为老人服务。３４ 积极改善经营环境由于我国以住房反向抵押养老保险起步晚，法规制度不够完善，经营环境比较复杂，必须建立一个政府监管、行业自律、风险防范的长效机制，努力改善经营环境。一是监管部门要完善配套政策，制定有公司实力、产品、群众接受度等方面的监管措施，努力规范经营主体行为，维护保险消费者合法权益，规范养老保险市场，鼓励保险公司开展此类业务；二是保险主体要从大局出发，大胆创新保险产品。通过强强联合、强弱结合、抱团取暖等合作方式创新更贴近老年群体的养老保险产品，优化保险产品供给；三是加强以住房反向抵押养老保险环境自律。保险行业协会要时刻关注以住房反向抵押养老保险发展态势，根据实际情况制定行业自律管理相关规定和自律公约，组织会员单位定期分析经营情况，加强主体之间的学习交流，督促经营主体自觉自律，及时收集保险消费者的意见和建议，为监管部门建章立制提供有利建议。 参考文献： １  Ｊ． ２０１６（３）  ［ ］冯心怡 以房养老问题探析 ［］ 中国市场， ２  ［ ］刘婷，张小楠以房养老的实践探索与发展路径分析Ｊ． ２０１５（２６）  ［］ 中国市场，

３４ 重视评估人员素质的提高评估人员素质对于房地产评估机构而言是非常重要的，只有评估人员本身的从业素质提高了，房地产行业才可能健康地发展。评估师不仅需要具备专业的知识，而且还必须了解法律、经济、财务以及建筑等方面的知识。房地产评估行业协会以及主管部门也应该有意识地培训评估人员，不断地提高评估人员的素质。此外，评估机构和评估人员还应该根据自身的实际需要和特点来有针对性地进行培训，只有这样，房地产评估机构才能够更好地发展，满足社会发展和国民经济发展的实际需要。

４ 结论

随着社会经济的发展，我国的房地产行业不断地进步，房地产评估机构的作用也愈加突出，特别是现在我国房地产评估行业起步比较晚，存在的风险也比较多。我们必须正视这些风险，采取措施解决问题，重视制度的完善，不断地提高行业从业人员本身的素质。只有这样，房地产评估行业才能够得到健康的发展，房地产评估机构的作用才能够真正发挥出来。

参考文献： １  Ｊ． ［ ］秦圆圆 完善我国房地产评估机构监管体制的思考 ［ ］ ２０１０（４）：３６－３７南方金融， ２  ［ ］李敏 房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及对策分析Ｊ． ２０１４（９）：１７２，１７６ ［］ 时代金融， ３  Ｊ． ［ ］陈宏海 房地产评估机构的风险预防与控制 ［ ］ 经营管２０１１（９）：１９２理者，