房地产咨询市场的博弈思考
王洪超５３００２３）
我国房地产咨询市场的发展，需要在房地产咨询市场实际发展中，制定完善的博弈发展制度，完善房地产咨询市场的发展体系，增强房地产咨询市场的发展效果。
１ 房地产咨询市场的博弈依据
在房地产咨询市场实际发展中，要想更好地应用博弈方式开展发展工作，需要房地产咨询市场根据房地产与我国经济发展情况的分析，全面了解相关信息，提升房地产咨询市场的发展效果。
第一，经济发展含义。经济发展就是国家的经济效益有所提升，房地产的经济发展受到人们的广泛关注，需要房地产咨询市场管理人员根据房地产咨询市场的实际发展情况，制定完善的经济发展制度，规范房地产咨询市场经济发展行为，进而提升房地产经济发展效率。同时，房地产经济发展需要相关管理人员根据其实际情况，促进房地产咨询行业的长远进步。
第二，对外贸易分析。对外贸易就是我国根据其他国家的要求，制定完善的对外贸易制度，向其他国家出口一些产品，同时，也会将其他国家的产品引进到国内，提升我国的经济效益。对于房地产咨询市场而言，也会存在对外贸易事项，相关管理人员必须要对其进行合理的分析。
第三，房地产与中国经济之间的关系。房地产行业在实际发展中，其与中国经济之间存在较为直接的联系。主要因为房地产价格的提升，可以有效抑制国家出现通货膨胀的现象。房地产价格受相关部门的管理与控制，需要政令调控房地产价格，但是，一旦房地产价格下降，将会导致我国出现通货膨胀的现象，难以提升其发展效率。
第四，房地产价格与通货膨胀之间的关系。房地产行业的发展，与通货膨胀之间产生直接联系，一旦房地产价格下降，就会出现通货膨胀的现象，但是，如果房地产价格过快上升，就会导致出现更加严重的通货膨胀现象。因此，房地产市场需求对房地产价格进行控制，保证可以减少其中存在的问题，提升房地产价格控制有效性。
第五，房地产失衡问题的分析。目前，房地产咨询市场经常会出现失衡问题，难以提升其有效性，甚至会威胁房地产咨询市场的长远进步。在国外 “热钱”流入的情况下，会在我国兑换人民币，为了给予足够的人民币兑换，相关部门会印刷更多人民币，国际 “热钱”在进入市场之后，会大量投资房地产市场，在房地产价格下降之后，会利用托市提升房地产价格，导致房地产价格出现严重提升的现象。
根据以上几点的分析，我国房地产咨询市场必须要制订完善的分析方案，减少房地产咨询市场中存在的问题，保证提升其发展效率，减少房地产咨询市场中的问题，全面了解以上几点工作。
２ 房地产咨询市场的博弈思考
近年来，我国房地产业中经常会出现拆迁户与开发商的暴力拆迁事件，开发商会与拆迁户之间的战争较多，成为了我国房地产经济发展中最难以解决的问题，但是，如何才能对开发１ ［ ］商的暴力行为进行抑制性管理，成为了最为主要的问题。
开发商在与拆迁户相互沟通的过程中，可以选择强硬沟通与温和沟通两种方式，而拆迁户与房地产开发商之间的矛盾已经成为最敏感的话题，如果房地产开发商采取强硬的沟通方式，就会导致拆迁户出现抗争的现象，难以提升其发展效率，或是拆迁户势力较为单薄，只能与开发商之间相互妥
４０协，然后获得一定的补偿。假设开发商为拆迁户提供 万元的拆迁费用，如果拆迁户在与房地产开发商之间相互抗争，甚至出现了死亡的现象，房地产开发商就要赔偿给拆迁
２００户 万元左右，这就会导致房地产开发商出现更大的经济损失，也会影响社会的和谐发展。如果房地产开发商可以利用温和的方式与拆迁户相互沟通，就可以与拆迁户之间相互协调，有效地与拆迁户之间相互定价，在拆迁户提出合理要求的时候，可以为其提供一些优惠政策，保证二者之间都可２ ［ ］以更好地开展沟通工作。
在房地产咨询市场实际发展中，拆迁户会调整自身的行为，在已经知道开发商会出现暴力拆迁行为的时候，拆迁户不会抗争，在房地产开发商与拆迁户沟通之前，如果房地产开发商知道拆迁户不会反抗，态度就会更加强硬，对于一些难以协调的拆迁户而言，房地产开发商就会给予一些优惠，采取息事宁人的措施开展协调工作，进而提升其发展３ ［ ］效率。
在房地产咨询市场实际发展的过程中，房地产开发商与拆迁户之间无论以哪种方式相互沟通，都会出现一些难以解决的问题，影响着房地产咨询市场的长远发展。因此，房地产开发商可以选择博弈方式与拆迁户相互沟通、协调，利用概率分析的措施控制房地产开发商的发展。假设房地产开发
ｐ，商在强硬与温和沟通的情况下，将强硬协调方式设置为
１— ｐ，将温和协调方式控制为 拆迁户所选择的抗争与不抗
ｑ １— ｑ，争的概率设置为 与 在下表中可以看出，拆迁户的４ ［ ］收益会出现较大的波动。
［摘 要］在房地产咨询市场发展中，会受到较多方面的威胁，影响着房地产市场的长远进步，这就需要房地产市场相关管理人员需要根据房地产咨询市场的分析，采取博弈方式制定完善的市场规范方式，促进房地产咨询市场的长远发展。房地产；咨询市场；博弈思考
在其实际发展的过程中，如果取变化率的正值，那么，就说明拆迁户知道开发商会采取强硬的沟通方式，其知道的９０％概率在 左右，那么，为了可以提升抗争的效力，达到自身预期的经济效益，拆迁户就会选择抗争。那么，在变化９０％率呈现负值的情况下，就说明拆迁户有 知道房地产开发商会采取强硬方式开展相关工作，然而，在抗争概率提升的时候，期望的损失也会越大，就会导致其出现委曲求全的５ ［ ］现象。在开发商期望值出现变化的情况下，一旦开发商采取抗４０（ Ａ＋ ２０）争的方式，当概率不超过 的时候，房地产开发商采取暴力方式就可以达到自身的经济期望值，此时，房地ｑ＞产开发商就可以采取暴力方式开展相关工作。但是，在４０／ Ａ＋ ２０的时候，其变化率就会达到负值的现象，这就表示开发商不可以采取暴力方式开展协调工作，一旦采取暴力方式，就会导致其经济期望值下降，那么，此时房地产开发商就可以采取温和方式开展沟通与协调工作，保证可以提升自身的房地产开发咨询效力。根据对此类情况等的分析，相６ ［ ］关管理人员可以绘制下图作为标准。
房地产开发商必须要根据下图所涉及的相关数据开展分析工作，保证可以提升其分析工作质量与有效性。在图中可以发现，双方在博弈的时候，会出现三个均衡点，此类均衡点的确定，有利于提升房地产开发商的分析效率。第一个均
１，０），衡点就是 （ 指的就是拆迁户在房地产开发商强硬拆迁的时候，拆迁户不会出现抗争的现象，房地产开发商必须要采取相应方式与拆迁户相互沟通协调，保证可以满足二者之间的需求，减少相互之间的损失，提升房地产开发商的发
０，１），展效率。第二个均衡点就是 （ 指的就是在拆迁户争取自身利益的时候，房地产开发商必须要采取温和方式开展协调工作，与拆迁户之间相互合作。第三个均衡点就是 １／ ９，４０／ Ａ＋ ２０）， （ 在此期间，表明房地产开发商与拆迁户之间在博弈的过程中，对于对方所采取的方式存在较大猜疑，房地产开发商必须要减少其中存在的问题，均衡房地产开发商与拆迁户之间的关系，提升房地产开发商的发展７ ［ ］质量。
Ａ≤ ２０，在图中可以看出，如果 一旦出现暴力现象发生
１０％悲剧，开发商的损失在 左右，那么，开发商就会采取暴力方式开展拆迁工作。在此过程中，均衡点就会降低至相
Ａ关标准，拆迁户难以正确地估计 值的大小，因此，很容易高估自身损失，导致出现一些难以解决的问题，甚至会影响着房地产咨询市场的长远发展。
为了避免出现拆迁悲剧，避免出现暴力现象，抑制开发商的暴力行为，最好的方式就是可以将开发商的暴力成本提升，制定完善的法律法规，为百姓的维权提供良好支持，同时，为了避免出现官员与房地产开发商勾结的现象，相关管理部门必须要无限放大拆迁成本，维护房地产市场的和谐性与有序性，保证可以提升房地产的发展效率。在此期间，最为良好的方式就是要均衡房地产与拆迁户之间的关系，房地产开发商必须要采取温和的拆迁措施与拆迁户之间相互协调，保证可以提升房地产咨询市场的发展质量。对于博弈方式的分析与应用，房地产开发商与拆迁户之间必须要根据自身权益需求的分析，借鉴西方发达国家的经验。例如：美国
１７８７在 年的时候，已经制定了明确的宪法，私人的财产较为神圣，是不可以侵犯的，因此，中国政府部门也要利用法制方式开展咨询活动，维护我国公民的私有财产，依法制止房地产暴力行为，对其进行严格的惩治，避免出现一些难以解决的问题。
房地产开发商的发展，炒房族会赚到较多的钱财，在这一情况下，投资价格与价值出现了相互背离的现象，套用房地产市场的钱财，在增值的情况下，房地产价格就会出现回值的现象，这也就促进了房地产市场的发展，导致房地产开发商更加重视房地产开发，出现更多的拆迁户与房地产开发商之间博弈的现象。
２０房地产开发商在我国市场 世纪发展的时候，一直都处于价格上涨的趋势，房地产开发商也没有赔钱的现象，在此情况下，房产在不断流动，在这种情况下，房地产开发商需要制定完善的管理制度，采取有效措施创新博弈措施，减少其中存在的问题，提升房地产开发商的发展效率。
我国政府部门要想更好地对房地产开发商行为进行规范，就要做好房地产流动性的限制工作，除了避免房地产行业绑架中国经济的问题外，还要科学限制房地产流动性，但是，如果房地产流动性减弱，其资产的流动性就会减弱，将会导致我国出现通货膨胀的现象，因此，政府部门与相关管理部门必须要合理控制房地产的资金流动情况，提升房地产的资金流动效率。在此期间，不可以出现价格上涨的现象，并且逐一限制房产流通情况，尤其是国外的 “热钱” ，不可以将其大量引入国内房地产市场中，避免出现影响其发展的问题。如果此类博弈是外部市场获胜，那么中国房地产市场就
２０ ９０会出现较为严重的损失，就像日本在 世纪 年代出现经
Ｐ１５１）济下滑的现象，由于将所有外资都撤走，导致 （下转
新形势下房产企业运营成本控制探析
加强房产企业运营成本控制的有效策略４ １ 加强供应链成本管理对于竞争实力较强的房产企业，可通过纵向一体化运营的方式，增强供应链整合能力，提高供应链资源整合效率，以此来控制供应链成本。对于实力相对较弱的中小型房产企业，可采取合作方式，与供应链上、下游企业形成阵营，共同发挥合力来获得成本效益。有能力的房产企业还应该适当发展规模经济或采取集团采购的方式来发挥规５ ［ ］模效应，以此来降低整体开发成本。 借助规模效应，还能让项目开发形成一套统一化的操作流程，从而获得更为稳定的服务与技术支持。另外，房产企业要重视与各类供应商之间的合作，通过细化供应商合作流程来提升供应链管理效率，增强自身的供应链整合能力，进一步压缩供应链成本。４ ２ 加强材料风险控制从客观上来看，材料价格波动是无法避免的，也就是说材料价格风险是客观存在的。要加强材料风险控制，首先，要加强市场调研，以此来提升材料价格预测的准确度，为材料风险管控方案的制订提供可靠参考。房产企业要安排专人关注建材市场各类材料价格走势。在项目招投标阶段，根据市场调研合理评估材料价格，并作出有效风６ ［ ］险评估，进行综合评标。 其次，在项目招投标期间要明确建材价格涨价调整方案。例如，可在合同当中约定一个固定百分比，即便材料价格出现波动，但只要在这个百分比范围内，相关风险则由承包商来承担。若价格波动超出百分比范围，则由房产企业来承担风险，并根据合同中规定的调价方法来补偿差价。以这种方式来分摊材料价格风险，可使双方达成共赢。最后，要善于利用套期保值来抵消部分材料上涨损失。这样能够有效转嫁部分风险，避免因材料涨价所导致的高额赔偿。
Ｐ１４９） （上接 房地产赖以生存的支柱坍塌，无法提升房地产的发展效率，货币迅速贬值，房地产价格也迅速下降，但是，在货币贬值的情况下，即使房地产价格再低，也会出现买不起房的现象。因此，相关管理部门必须要合理地对外资进行掌控，把握与外资之间的博弈情况，制定完善的博弈制度，在与外资博弈的情况下，做好与拆迁户之间的协调工作，提升房地产咨询市场的发展效率，增强房地产咨询市场的发展效果。
３ 结 论
房地产咨询市场的发展，需要制定完善的博弈制度，减少其中存在的问题，提升房地产开发商的发展效率与发展质量，保证可以促进我国国民经济的稳步增长，优化房地产开发商的管理体系。
参考文献： ［ ］郭丽霞 顺应市场发展需求，创新开拓房地产咨询顾问业 ４ ３ 实现精细化成本考核由房产企业专项考核小组负责成本考核工作，包括目标制定、过程管理等。通过成本考核，对成本目标实现情况、管理工作成效进行有效评价，并将相关结果上报于考核委员会进行审核，保证考核工作的有效性。同时，专项考核小组要结合考核结果，制订出合理的奖惩方案，以此来发挥激励及督促作用。成本管理模式可选择股权激励模式，在项目转变为投资中心的过程中，可借助股权激励来督促项目公司管理者。以股权激励作为诱因，能够激发项目管理团队的运营能力，进一步提升资产收益率。这样不仅能够降低整体运营风险，也能够让项目公司获得可观的投资效益，进而实现收益最大化。
５ 结 论
总体而言，房产企业成本控制是一个系统化、综合化的过程，涉及因素较多，需要做到精细化管控、多环节把控，才能让成本控制真正意义上发挥作用，从而为房产企业创造更大的经济效益与社会效益。 参考文献： １ Ｊ ． ［ ］幸治菊 新形势下的房地产企业成本控制研究 ［ ］ 商， ２０１６（ ２７）： ７ ２ Ｊ ． ［ ］周军和 房地产企业开发成本控制的探讨 ［ ］ 当代会２０１４（ １１）： １８－ １９ 计， ３ Ｊ ． ［ ］闫炜 新形势下房地产企业成本控制的探讨 ［ ］ 时代金２０１３（ ３３）： ２２ 融， ４ Ｊ ． ［ ］陈雪燕 房地产企业成本控制及核算方法研究 ［ ］ 会计２０１３（ １４）： ７７－ ７９ 师， ５ Ｊ ． ［ ］邓程燕 浅谈房地产企业的成本控制 ［ ］ 金融经济， ２０１３（ ６）： １９０－ １９１ ６ Ｊ ． ［ ］骆成东 基于房地产开发企业成本控制的研究 ［ ］ 商， ２０１２（ １７）： ９６－ ９８
Ａ ． ２０１２务 ［ ］ 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 年年会论文Ｃ ．２０１２： ２５２－ ２５５ 集 ［ ］ ２ ［ ］宋星慧，卢义容 市场变革与房地产估价机构的未来Ａ ． ２０１２ ［ ］ 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 年年会论文集Ｃ ．２０１２： ９－ １８ ［ ］ ３ ［ ］杨丽艳，李华勇，肖林芳，等 房地产估价行业咨询业务Ａ ． ２０１３发展方向探讨 ［ ］ 中国房地产估价师与房地产经纪人学会Ｃ ．２０１３： ３５４－ ３５７ 年年会论文集 ［ ］ ４ Ｄ ． ［ ］田乙强 房地产咨询市场博弈分析 ［ ］ 哈尔滨：东北林２０１５ 业大学， ５ ×× Ｄ ． ［ ］张兆京 房地产公司营销定位研究 ［ ］ 北京：中国２０１２ 人民大学， ６ ［ ］郭瑞华，蔡苏文，贺云海，等 试论房地产全寿命周期中Ａ ．的房地产咨询顾问服务机遇 ［ ］ 中国房地产估价师与房地产经纪２０１２ Ｃ ．２０１２： １８１－ １９０ 人学会 年年会论文集 ［ ］ ７ Ｄ ． ［ ］唐亮 天津傅传地产咨询有限公司营销策略研究 ［ ］ 天２０１１ 津：南开大学，
化、蓬莱仙境和现代的各地大学园区、葡萄酒文化结合， “饕餮之旅”可以汇集省内各地名吃。以系列设计、制作旅游纪念品，可以让游客没有走遍山东，也能了解齐鲁大地特色。
以特色明信片为例，笔者在哈尔滨、周庄、内蒙古、台湾都购买并邮寄了当地特色明信片。所有明信片都能顺利寄到目的地。明信片虽小，但是寄托了旅游者的一份回忆。
１０１以台北 大楼为例，其中处处体现了文化创意。电梯等候区的隔断绘有台湾著名景点的卡通画，亲民且好记。１０１大楼的形象体现在购物袋、纯净水瓶、明信片、登机
１０１牌、工艺品中。 大楼中的文创商品店人头攒动，来自大陆及各国的游客驻足挑选心仪商品，还有现场寄明信片给远
１０１方的朋友。游客在 大楼不仅可以游览，还可以选购纪念商品与亲朋好友分享。借鉴台湾旅游的文化创意产品，日照市乃至山东省旅游市场的创意产品亟待开发。３ ２ 建设线上线下的 “一站式”山东旅游商品旗舰店
２０１６在 年的政府工作报告中，李克强总理提出 “鼓励
２０１６线上线下互动，推动实体商业创新转型”。 年年底，国办印发 《关于推动实体零售创新转型的意见》，部署实体零售企业加快结构调整、创新发展方式、实现跨界融合、不断提升商品和服务的供给能力及效率。由于体验感的不可替代性和社交属性，实体商业的重要性正在获得越来越多的重
２０１６ １０ ２０１７视。 年 月，马云宣布，阿里巴巴在 年将不再提“电商”概念，取而代之的概念是 “新零售” ，即打通线上线下的商业链条，两者互相补充完善。２０１７
年，山东省省长郭树清在政府工作报告中提道“深入实施质量强省和品牌战略。企业、政府、社会各个方面一起努力，把青岛啤酒、东阿阿胶、宏济堂、德州扒鸡、周村烧饼等老字号的牌匾擦得锃亮；让烟台苹果、日照绿茶、金乡大蒜、滕州马铃薯、莱芜生姜、菏泽牡丹、沾化冬枣、肥城桃、黄河口大闸蟹等地理标志农产品卖得更好”。
在线下，虽有一些企业正在做省内旅游商品整合，如“山东优特旅游商品连锁超市”项目，但目前尚未普及各地旅游景点附近。例如，游客在日照市不容易买到正宗的德州扒鸡、潍坊风筝。这不利于山东旅游品牌的推广。换句话说，像江西省 “绿滋肴”一样的山东省官方旅游商品旗舰店有待加强。
在线上，虽然在淘宝特色中国山东馆云集了省内各地特色商品，其中也不乏周村烧饼旗舰店、日照碧波 （绿茶）旗舰店等特色商品的官方店铺，但是淘宝特色中国山东馆是给众多销售山东特产的淘宝商铺统一的展示平台。
如果在日照旅游的游客打算买绿茶送长辈，又想买德州扒鸡、周村烧饼送朋友，买世界闻名的潍坊风筝送晚辈。游
４客在网上购买要分成 个包裹，既费精力又费财力，更何况潍坊风筝目前在淘宝上没有以 “潍坊风筝”命名的旗舰店。一旦商品质量有问题，耽误了外地游客馈赠好友的计划，也损坏了山东旅游品牌。３ ３ 特色旅游商品等待深度挖掘旅游商品雷同的问题比较严重。在山东省的沿海城市，无论是青岛、威海还是日照、烟台的沙滩都能见到贩卖贝壳 风铃的商贩。这些贝壳风铃具有大海的特色，但没有地域特点。甚至沿海旅游景点的产品的进货渠道都是一样的。２０１６
年山东省政府印发了 《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》。纲要系统总结了山东 “十二五”时期的工作，全面阐述了 “十三五”时期的发展战略、奋斗目标、重点任务和重要举措，其中提到支持潍坊、临沂、日照、菏泽打造 “中国农产品电商之都”。
笔者在台湾考察时，龙华科技大学的观光休闲系负责人介绍龙华的文化创意产品时举例，台湾水果丰富，把一颗鲜果放到瓶子里永久保存，再加上木质展架就成了伴手礼，鲜果的附加值成倍增加。龙华科技大学位于台湾新北市观光工厂附近，借助优越的地理位置为制陶、水果加工等工厂转型为观光工厂设计了很多文化创意产品。２０１５
年，山东省第十三届山东省旅游商品创新设计大赛中 “日照农民画绣”获 “特别嘉奖”称号。日照市一直将农民画作为特色旅游商品，这么多年虽获奖无数但 “叫好不叫座” ，经济效益不高。游客携带不方便，画风与现代装修风格融合困难等原因造成农民画成为曲高和寡的 “阳春白雪”。
在山东省内，日照农民画绝不是个例，如何通过深度挖掘、重新定位、重新设计，让特色旅游商品成为旅游的新名片，焕发新的活力是值得研究的。３ ４ 旅游商品的包装设计应更人性化２０１５ １１
年 月，人民网以 “中国游客为何爱赴日 ‘扫货’ ？产品设计人性化”为题分析了商品细节的人性化设计的重要性。
旅游商品普遍存在着纪念性，但旅游商品的纪念性并不代表旅游商品就是旅游纪念品。换句话说，游客旅游途中不仅要买纪念品，更大的消费是在当地有特色的商品上。
目前，山东省的旅游商品普遍存在包装形象较差、档次偏低、附加值低的问题。例如，沿海地区居民熟悉的虾皮，营养价值颇高，但在海鲜市场上包装简单。如果虾皮包装设计能更人性化，以居民一天膳食营养需要的重量独立包装，储存方便、食用方便、携带方便，能够增加产品的附加值。 参考文献： １ ［ ］王欣，蔡凤，彭诗茗 地方文化元素在旅游商品开发中的ＥＢ／ ＯＬ ． ２０１６－ １２－ ２８）．多级转化模式研究— ——以北京为例 ［ ］ （ ｗｗｗ ｃｎｋｉ ｎｅｔ／ ｋｃｍｓ／ ｄｅｔａｉｌ／ ４５ １２４９ Ｋ ２０１６１２２８ １５５１ ００６ ｈｔｍｌ ２ Ｎ ． ，２０１５－ ［ ］陈斌 旅游商品的八个要素 ［ ］ 中国青年报０１－ ２９ ３ ＥＢ／ ＯＬ ． ［ ］单霁翔 故宫做好文创产品开发的十条体会 ［ ］ ２０１６－ ０５－ ２１）． ｈｔｔｐ： ／／ ｍｐ ｗｅｉｘｉｎ ｑｑ ｃｏｍ／ ｓ？ ｂｉｚ＝ ＭＺＡＷＮ （ ＴＹ５ＭＤＩＺＮＷ＝ ＝＆ ｍｉｄ＝ ２２４７４８４２９５＆ ｉｄｘ＝ ２＆ ｓｎ＝ ｅｃ６ｆ７２４９４０７６３０ｅ ２８ａ８ｆ７４２０ｃ５ａ４ｆｄｂｂ＆ ｓｃｅｎｅ＝ ４＃ ｗｅｃｈａｔ ＿ ｒｅｄｉｒｅ ｃｔ 檶檶檶檶檶檶檶檶檶２０１６ ［基金项目］本文系 年度山东省社会科学基金项目 “山东＋省 ‘互联网 旅游商品’的实践模式与推行策略研究— ——以日照市２０１６－ ＳＳＦ－ ０３４）为例” （项目编号： 相关研究成果。１９８３—）， ［作者简介］李娅 （ 女，山东人，硕士，副教授，现任山东外国语职业学院信息工程学院副院长。