我国不动产登记制度的不足与建议探析

李乐才２６２１００）

在我国物权法中不动产登记制度是其非常重要的组成部分，它主要指的是通过权利人或与其有紧密关系的人申请之后，然后再把不动产权变更事宜由相关的职能部门记载到登记簿上。就其本质而言，不动产登记就是物权公示。如果不动产权有变动就应该将变动的信息资料公开，从而充分地发挥不动产的排他作用。现阶段我国的不动产登记制度还存在很多不足，因此，积极完善我国的不动产登记制度具有非常重要的现实意义。

１ 现阶段我国不动产登记制度存在的不足

１  １ 机构缺乏整合力度尽管我国制定的不定产有明确的规定，即不动产登记工作不管是国家还是省级的都应该由国土资源部来监督和指导，而对于市级或县级的不动产登记工作应该由当地政府指定相关部门来负责，基于这样的情况就很难将机构统一。据调查，部分区域的国土资源部门并没有积极地设立负责不动产登记的机构，而且他们认为在没有明确划分各部门的登记职能和管理职能的前提下，很难协调好各部门，开展工作也具有很大的难度。而且各地区的国土资源管理工作非常繁杂，所以他们也更愿意把登记不动产的机构隶属于当地政府，然后通过国土资源部门指导。不仅如此，把各地区市级和县级登记不动产的机构设置于当地的国土资源部门也是非常困难的。１  ２ 技术标准和信息未实现统一随着我国颁布不动产登记条例及其正式施行，制定不动产统一登记制度已经变得迫在眉睫。不动产登记的登记依据、登记簿册、信息平台以及登记机构应该要实现 “四统一” ，同时还必须要逐步地规范不动产统一登记的权籍调查、信息平台建设、操作规范等。但是现阶段部分地区在登记不动产的过程中却没有严格根据 “四统一”的要求进行，反而更多的是结合当地的实际情况来进行不动产登记。这就造成国家制定的关于不定产登记的相关规范也不能顺利彻底地执行，相关数据也得不到兼容。这就导致在统一登记不动产之后还必须重新整理相关数据，这无形之中就加大了工作量。１  ３ 不动产登记制度缺乏公信力在进行不动产登记的过程中，信息交易的安全在很大程度上是由登记制度的公信力来保护和决定的。基于我国目前施行的关于不动产登记方面的法律法规，不动产登记制度公 信力方面的法规还比较缺乏。这种问题具体表现为：其一，关于推定权利正当性制度没有；其二，信赖登记制度缺乏明确的规定来确保买受人可以安全交易。像这样缺乏公信力的不动产登记制度会在很大程度上影响那些从事不动产登记信息交易的人员。如果登记不动产的名义人在将其真实权利隐瞒的前提下出卖了不动产，而在不动产交易的时候则是根据登记的信息进行的，等完成交易之后，不动产真实的权利人却展开抗辩，这将在很大程度上损害买受人的财产。１  ４ 相关的法律十分混乱现阶段，我国在不动产登记方面的司法解释、部门规章、地方法规及其法律法规等没有统一标准且内容十分混乱，更有甚者有的法律法规还互相矛盾。诸如土地管理法、矿产资源法以及物权法等法律主要是关于不动产登记的，而城镇国有土地使用权转让和出让条例和土地管理法实施条例则主要是关于不动产登记的行政法规的。此外，还有土地登记资料公开查询制度和土地登记规则等是涉及不动产登记的地方性政策和法规。尽管这些政策和法规详细地规定了不动产登记的相关问题，但是相对比较分散。像这样杂乱不堪的不动产登记，相关的政策法规在很大程度上增加了地方财政支出和申请不动产登记相关人员的负担，同时还对不动产登记工作的效率起到阻碍作用，很有可能出现很多错误的登记信息，这在很大程度上不利于不动产信息的查阅。尽管我国制定的关于不动产登记条例已经开始施行，但是它还需要有相关的法律法规和制度来辅助和保障，该条例还存在与矿产资源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的现象。

２ 完善我国不动产登记的建议

２  １ 专门制定规范不动产登记程序的政策法规要想规范不动产登记的程序，首先要在国家制定的物权法中统一不动产的登记规范、登记模式及其物权模式。同时不仅要严格实施不动产登记条例，而且还必须要对不动产登记的其他法律法规进行积极的完善。尽管现存的关于不动产的法律法规也有很多，但是部分法律法规之间存在互相矛盾、不协调以及重复的现象。因为不动产登记在人们日常生活中有着非常重要的作用，所以修改和完善不定产登记相关的政策法规是非常必要的。一方面要明确不动产登记的程序、效力以及性质，构建完善的不动产登记制度；另一方面

［摘 要］随着我国社会的发展和经济的进步，作为我国经济生活里非常重要的资产，不动产与人们的日常生活紧密相关，成为其不可或缺的重要部分。因此，不动产制度与不动产物权的交易、处分及获得具有直接关系。但是，我国的不动产登记制度起步较晚，发展也比较缓慢。尽管我国也制定了一些介绍不动产登记制度的法律，但却不够详细和全面，对于在实际生活中如何处理不动产登记相关的纠纷也没有对应的解决办法。不动产登记制度；物权变动；实质审核

还必须要制定一些关于不定产统一登记配套的制度和政策。相关部门可以制定一些能够支持不动产统一登记相关的金融财政政策，同时国家还需要制定不定产登记相关的管理制度和操作程序，从而最大限度地确保不动产登记法律体系的逻辑性、科学性以及统一性。２  ２ 尽快制定不动产的技术规程及其统一登记标准体系为了确保我国各地区的不动产登记工作能够更好地开展，使各个部门之间尽量不会出现不定产登记数据信息不兼容的现象，应该尽快制定不动产的技术规程及其统一登记的标准体系。通过统一建立不定产登记的平台使不定产登记信息可以实现信息化管理。但是因为不动产登记的信息是由各个部门分别负责管理的，所以应该尽快建立一个不动产的管理系统，该系统可以实现不动产档案信息查询的管理和不动产统一登记发证系统，从而有效地实现了不动产登记信息的

ＧＩＳ共享和整合。通过有效运用 技术、互联网技术等现代技术构建完整的不动产登记管理系统，从而使不动产的管理实现内外联动，最大限度地提升所登记信息资料的准确性。２  ３ 专门制定不动产登记的审查制度不动产物权变动的公信效力对其交易的稳定性具有决定性的作用，而不动产登记的信息是否真实则决定了不动产登记的公信效力，检验不动产登记信息是否真实的前提是实质审查制度的实施。但是考虑到物权法处于起步阶段，我国的实质审查仍然需要有大量的人力和资金作为保障。虽然物权法没有对不动产登记时是否进行实质审查做强制性要求，但

Ｐ１７７） （上接 平均房价水平进行了比较后发现，房产税

１１％ ～ １５％ １０％ ～降低上海房价的 却提高了重庆房价的１２％

。导致房产税在不同地区的不同政策效果的原因主要有：第一，并非所有的房屋都是征税的。在上海，除了本地居民的首套房屋外，所有新购房都需要交税。而在重庆，只有高档住宅 （无论是否是新交易）及价格高于城市平均房价两倍的新购房需要交税。第二，征税的

６０起点不同。在上海，人均住房面积低于 平方米的部分不需交税。而在重庆，对于高档住宅，这一比例提高至１８０ １００

平方米，其他类型的住宅则为 平方米。第三，税率不同。在上海，对价格高于城市均价两倍及以上的

０  ６％， ０  ４％房子征税税率为 其他为 。而在重庆，价格

１  ２％，高于城市均价四倍及以上的房子征税税率为 三

１％， ０  ５％倍及以上为 其他的为 。在上海，按价格的７０％ １００％

征税而重庆却是 。上海的高税收对于房价的抑制作用容易理解。而重庆的高税率促进房价增长的机制可解读为以下方面：由于只有高档住宅会征收房产税，所以人们普遍地热衷于购买普通住宅。根据统计数据，

６  ８％，重庆高档住宅的成交额只占商品房成交总额的从而普通住宅房价的上涨效应占据了主导从而拉动了重庆房价的普遍上涨。

以上分析表明，为了抑制房价的过快增长，从短期来看，限购政策不应被房产税替代。而征收房产税可以成为抑制房价过快增长的主要工具，但是也要谨慎实施，避免出现运用不当导致房价上涨现象的发生。在未来房产税的设计及运用过程中，以上因素应当综合考虑。 是基于目前的情况而言，在进行不动产登记的时候并没有全面落实实质审查工作，这就造成不动产登记出现很多错误的信息，从而极大地损害了不动产登记人的利益。由此可见，专门制定不动产登记的审查制度是非常必要的。首先，开展实质审查工作可以在很大程度上提高不动产登记资料信息的准确性和真实性，从而避免在进行不动产交易的时候出现不必要的交易风险；其次，开展实质审查工作还可以督促相关部门认真履行自己的职责，一心一意为人民服务。

３ 结 论

综上所述，随着我国社会的快速发展，不动产登记制度也逐渐成为人们日常生活不可缺少的重要部分。但是目前我国的不动产登记制度还存在着一些诸如机构缺乏整合力度、技术标准与信息没有统一、缺乏公信力、相关法律比较混乱等问题，我国的相关职能部门应该不断努力，积极完善不动产登记制度，确保其能够充分发挥自身的职能。

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第一，要保持房产税的公平性。根据重庆与上海的房产税的税率不同，且对于居民是否有户籍也会在征税上有所差异。此外，上海对于非新购住房不征税的政策也应引起相应的关注。第二，要统一方案以降低成本。重庆和上海两城市的改革动机基本一致，但是房产税的规定在很多方面都存在差异，如：征收对象、税基、税率等。只有统一制度框架，规范政策指导，才能提高改革效率并降低成本。第三，要综合看待限购政策的影响。限购政策在一定程度上可以抑制房产价格的过快增长，但却有时滞。但作为干预市场的行政手段，该政策有一定的局限。所以，需要因地制宜对房地产市场进行调控，加快住房保障体系的建设，以便更有效地抑制房价过快增长。

参考文献： １ ＢＡＩＣＥ， ＬＩＱ， Ｏｕｙａｎｇｍ  Ｐｒｏｐｅｒｔｙｔａｘｅｓａｎｄｈｏｍｅｐｒｉｃｅｓ： Ａ ［ ］ Ｔａｌｅｏｆｔｗｏｃｉｔｉｅｓ Ｊ ． Ｊｏｕｒｎａｌｏｆｅｃｏｎｏｍｅｔｒｉｃｓ， ２０１４，１８０（ １）： １－ ［ ］ １５  ２ ＤＵＺ， Ｚｈａｎｇｌ  Ｈｏｍｅ－ ｐｕｒｃｈａｓｅｒｅｓｔｒｉｃｔｉｏｎ， Ｐｒｏｐｅｒｔｙｔａｘａｎｄ ［ ］ Ｈｏｕｓｉｎｇｐｒｉｃｅｉｎｃｈｉｎａ： Ａｃｏｕｎｔｅｒｆａｃｔｕａｌａｎａｌｙｓｉｓ Ｊ ． Ｊｏｕｒｎａｌｏｆｅｃｏｎ  ［ ］ ｏｍｅｔｒｉｃｓ， ２０１５，１８８（ ２）： ５５８－ ５６８  ３  ［ ］邓柏峻，李仲飞，张浩 限购政策对房价的调控有效吗Ｊ ． ２０１４（ １１）： ５０－ ５７  ［ ］ 统计研究， ４  Ｊ ． ２０１１ ［ ］刘洪玉 房产税改革的国际经验与启示 ［ ］ 改革， ２）： ８４－ ８８  （檶檶檶檶檶檶檶檶檶１９９７—）， ［作者简介］刘译营 （ 女，汉族，辽宁辽阳人，北京化工大学，学士。研究方向：公共事业管理。