对保有环节房地产税制设计的思考

— ——以安徽省蚌埠市为例任童童２３３０００） （安徽财经大学财政与公共管理学院，安徽 合肥

［关键词］ ＤＯＩ １０  １３９３９／ ｊ  ｃｎｋｉ  ｚｇｓｃ  ２０１７  １５  １３８ ［ ］ ２０１６

年中共中央政治局审议通过《深化财税体制改革总体方案》指出“由全国人大常委会牵头，加强调研，立法先行，扎实推进，加快房地产税立法并适时推进改革”。目前中国的税收体系处于不完整、不规范阶段，房地产税改革多年来并没有取得实质性的成果，体系中包含多个税种，存在重复征税问题，税收立法也不完善。整个房地产税体系更是由于立法未出台，无法得以全面正式地实施。有学者曾

２０１７提出房地产税或于 年实施，而目前立法还未出台，具体的实施也将继续往后推，但政府部门对房地产税一直处于高度重视，网络上的各种舆论和房价的居高不下，也使得百姓关注起了房地产税的动态。对于房地产税的征收需要在各方面收集意见，不断整合，国家没有急于实施房地产税，是为了整合一个相对合理的解释机制，实现可持续发展。１对中国征收房地产税的背景及必要性分析１ １中国房地产税立法及改革背景

，１９５０有关房地产税改革，自新中国成立后 年政务院便确立了房产税、地产税两个税种，但房地产税最早被提到

２００３ １０议事日程上是 年，同年月十六届三中全会首次提出开征物业税，当时的提出主要是为调控房价和收入分配。此后十多年里，房地产税的立法与改革一直处于调整、设计、实践中，却一直未能正式地实施，试点期望达到的效果也未能有效地实现，相反，近年来中国各地区的房价一直处于上涨趋势。当下全国各城市的房价都上涨到一个高峰状态，房地产税保有环节立法不完善，富人有机会利用自身拥有的资产炒卖房地产而获得更多的财富，而普通家庭却难以购买一套住房。近年来，政府部门就房地产税改革也采取了诸多措

２０１４施， 年国务院公布《不动产登记暂行条例》将逐步建立不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体

２０１６ １０ ８系，为房地产税的征收提供数据保障； 年 月 日上

２０１６ ７ １７０海全面实施不动产登记，截至 年 月已经有 个地

１４００ ２０１７市、 多个县区开始不动产登记；而 年国家最新发

２２布了包括北京、上海等个城市的限购令，种种举措都为实施房地产税做好准备。

房地产税虽然目前立法还未出台，但是政府的各项政策和条例都足以让我们相信房地产税的实施只是时间问题。

１ ２中国房地产税保有环节改革的必要性

在中国现行房地产税体系中，包括交易环节和保有环节，属于保有环节的税种是房产税和城镇土地使用税，营业税和印花税原本在保有环节也征收，但随着“营改增”的全面实施，营业税不再在保有环节征税。在中国的地方税收体系中，房地产税为国家带来的税收收入占比很低，而在整个房地产税制体系中，保有环节的税收收入占比同样很低。据统计，国外一些发达国家的房地产保有环节税收收入占比

７０％ １０％高达 以上，而在中国则不到 。根据国家近年来的房地产税改革思路，政府部门应适当加重保有环节税负，减轻交易环节税负。

一是有利于调节收入分配及财产再分配，缩小贫富差距。二是地方政府需要财力支持，尤其是在全面“营改增”之后，地方政府的财政收入大大减少，而此前房地产税为地方带来的收入并不高，地方税失去主体税之后财政收入难以为百姓提供优质的公共服务，房地产税的改革目的之一即是适度增加税收，这样将为地方政府带来更多的财力上的支持。此外，中国税收体系中直接税比重低，间接税比重高，税收体制正在向加大直接税比重的方向发展，房地产税作为一种直接税，若能够完善立法，加快改革，必然能为地方带来不菲的财政收入，不仅完善了地方税制，对国家完善税收体系也起到了很大的作用。２以安徽省蚌埠市为例２０１６

年国务院出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗等方面探索创新” ，可以说每一次房价的暴涨都会引起

２０１６人们对房地产税的热议， 年度安徽省合肥市成为全国房价上涨最快的城市，中国房价的状态是城市越发达，房价越高，人们更多的想要去一线、二线城市发展买房，随着

２０１７ ２２一、二线城市房价的暴涨和 年 所城市限购令的颁布，必然导致资金的外溢，如此一来，人们买房的对象转移到其他城市，既避免了城市发展的严重不均衡，还有力地抑制了一、二线城市的房价。

蚌埠市目前作为三线城市，房地产税的征收与否对城市发展看似影响不大，但蚌埠作为全国重要铁路枢纽城市，淮河流域中心城市，其战略地位和投机需要不言而喻，应当把

［摘要］房地产税是一种直接税，对地方政府引入财政收入起重要作用。多年来政府有关房地产税改革的措施为征收房地产税做好了铺垫。文章通过理论与实践的结合，以安徽省蚌埠市为例，对保有环节房地产税改革的效果等方面进行分析，并对其税制设计与完善给出建议。房地产税；保有环节；税制改革

握此次国家对房地产税的改革，若房地产税得以全面推出实施，保有环节房地产税负加重，将有效地减弱人们炒房的热度，更理性地选择适合个人居住的城市，让全国各城市有更均衡的发展，对蚌埠市而言，将有机会获得更多的投资，这对于整个城市的发展都有很大的促进作用。市政府部门应跟随国家的脚步调整房地产税制结构，从而提高城市的公共服务水平，提高人民生活水平。３

保有环节房地产税改革征收后对地方政府和人民生活影响的预测

全面“营改增”后地方政府财政收入大大缩水，营业税的消失让地方税缺失主体税种，而其他税种带来的收入并不能支持地方为人民提高公共服务水平，人民生活质量和环境质量也因此难以提高。保有环节房地产税属于地方直接税，而房地产市场的热度一直很高，改革完善税制结构后，不仅能为地方带来充足的税源，提高人民生活质量，更能重新完善地方税收体系；中国多年来对于房地产税的征收对象问题一直未得到解决，庞大复杂的房地产税体系让国家流失大量财政收入，此次国家对保有环节房地产税进行改革完善并增加税负则会有效地改善此问题。因此，保有环节房地产税改革征收后，既会为地方政府带来更多财政收入，完善地方税收体系，也会间接提高人民生活水平，促进国家的发展。４

对完善保有环节房地产税制过程中可能遇到的问题的建议４ １明确立法目的房地产税作为关系百姓切身利益的税种，其改革在中国税制改革乃至法治改革道路上发挥着举足轻重的作用。当前应当及时地从近年来全国各地的房地产税试点过程中总结经验不足，加快立法的步伐。可以借鉴国外发达国家的房地产税立法及实施经验，取其精华，运用于我国。大众都希望通过房地产税的立法和改革调控现在的高房价，但应当明确这并不是房地产税立法的唯一目的。其实质目的是完善房地产税市场调控制度，促进房地产税稳定健康发展，并且完善税制，合理调节收入分配，保障和规范广大人民的住房利益，最高限度地实现社会的公平正义。房地产税的立法目的之一自然是有效地调控当下部分城市的高房价，而更为重要的是调节收入分配，让各地区得到较为公平的发展机会，保障人民生活的基本需求。同时立法还应以完善税收体制为核心，切合实际地出台法律程序，不能一味加重税负。４ ２各地区保有环节房地产税征收应区别对待房地产税体系庞大，即使立法出台，其征收也并非易事，而中国各地区发展不一，地方政府需要根据本地的实际发展情况在国家的政策上加以改变，找出适合本地的税收征收制度。例如在征税起点、征收范围等方面，国家对于不同地区可设立不同的起征点，让地方政府有房产税自主权，以便地方政府根据本地的具体情况因地制宜，合理进行调整，保证征税效率和税收额。在减免税方面需要继续推进，对于个人住房应不予以区分存量房与增量房都征收房产税，对仅拥有唯一住房，规定特定的人均面积进行优惠限定，超过面积的部分应予计税。应对百姓首套住房及改善性第二套住房 不征收保有环节房地产税，保证人民基本生活需求的实现。此外，对城镇土地使用税也应扩大征税范围，目前只针对城市、县城、建制镇、工矿区征税，未来在征收体系更完善时应当适当调整范围，各地区实行差别税率，体现公平原则。４ ３加快房地产估值机制的完善在保有环节中房产税和城镇土地使用税的征收一大重点是房地产估值，政府在立法时应合理安排房地产估值系统，为保证公平，评估人员可安排税务机关以外的专业人员。研究认为我国税务机关评估工作主要体现在存量房评估系统，评估的专业性和系统性不成熟，评估人才缺乏，如果为评估房地产价值特地建立一支专业评估队伍，不仅会花费大量成本，实施起来也很复杂。我国目前的房地产估值机制可以在现有条件的基础上加以完善来实施，未来在房地产税征收体制成熟后逐渐培养专门的评估人才提高估值准确性。４ ４规范保有环节房地产税征收的整体程序中国税收体系的一大问题在于征收不规范，在一些税种的征收过程中存在漏洞，纳税人能够进行避税，因此在对房地产税进行改革时，应重视征收程序的规范。在保有环节征收房产税时，企业及个人应当严格按照纳税程序，纳税流程可分为评估期、公告期、申报期和征收期，每年度评估房产价值时需按最新市场价格进行测定，保证征税的合理性；纳税人需在各期给定的时间内完成纳税义务，保证税收征收的流畅，让房地产税征收过程更加规范。

５ 结 论

房地产税体制改革是中国财税体制改革的重要组成部分，中共中央政治局审议指出深化财税体制改革的目标是建立统一完整、法制规范、公开透明、运行高效，有利于优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的可持续的现代财政制度。

房地产税体系是一个复杂却对国家很重要的体系，政府多年采取各种措施，学者对此做出多项研究，而房地产税能否顺利开征，又能否为广大纳税人接受，归根到底还需要国家完善的立法和合理的征收制度。若政府在公共服务管理上加大投资，加强对人民居住、服务环境的改善，那么房地产税尤其是保有环节的征收工作将容易很多，这样才能为房地产税的持续稳定增长奠定基础。保有环节房地产税的改革将逐步为各地区带来相对均衡的发展，不仅上海等一线、二线城市发展迅速，蚌埠等三线、四线的城市也将跟上脚步，共同发展，中国的税收结构也会更加完善，实现可持续发展。 参考文献： １  Ｊ ． ［］彭翔房地产税法治改革路径探析 ［ ］南京工程学院学２０１５（ ９） 报， ２  Ｊ ． ［］吉荣房地产税改革应把握的几个问题 ［ ］中国财政， ２０１２（ ５） 檶檶檶檶檶檶檶檶檶２０１６ ［基金项目］年国家级大学生创新创业训练项目（项目编２０１６１０３７８０５０）号： 。［作者简介］任童童，安徽六安人，安徽财经大学财政与公共管理学院。研究方向：税收学。