农村集体经营性建设用地出让评估探析— ——以文体娱乐用地为例

申 燕４１２０００） （湖南万源评估咨询有限公司，湖南 长沙

２０１３

［摘 要］年十八届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确允许农村集体经营性建设用地在符合规划和用途管制前提下，可出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。决定的通过给农村集体经营性建设用地入市，国家加快推动城乡统筹发展提供了法律依据，更有效提高了集体经营性建设用地土地利用效益，盘活了土地资源。文章以一宗文体娱乐用地为案例，从评估角度对农村集体经营性建设用地入市相关问题进行了探索。 ［关键词］农村集体经营性建设用地；文体娱乐用地；出让；评估ＤＯＩ １０  １３９３９／ ｊ  ｃｎｋｉ  ｚｇｓｃ  ２０１７  １７  ０３３ ［ ］

１农村集体经营性建设用地入市背景

我国土地实行国家所有和集体所有制，原集体所有的土地使用权规定不得出让、转让、抵押或者用于非农业建设，在符合土地利用规划等前提下，集体土地需通过征收改变土地利用性质。“十七届三中全会”提出对依法取得的农村集体经营性建设用地，通过统一有形土地市场，以公开规范方式可转让土地使用权，符合规划前提下与国有土地享有平等权益。《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切

２０１０ ４７实做好农村土地整治工作的通知》 （国发 〔 〕 号）中指出在尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，可依法盘活利用农村集体建设用地。上两项的提出是为之后的农村集

２０１２体经营性建设用地入市奠定了基础。 年审议了 《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提案了集体经营性建设用地入市试点。２０１３

年十八届中央委员会第三次全体会议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，明确允许农村集体经营性建设用地在符合规划和用途管制前提下，可出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。２０１５

年第十二届全国人大常务委员会第十三次会议通过《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，明确了全国三十三个试点县市，农村集体经营性建设用地入市进入初步实施运行阶段。

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农村集体经营性建设用地入市条件２ １农村集体经营性用地内涵农村集体经营性用地是具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织根据乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或者与其他单位、个人以入股、联营等形式共办企业，商业所使用的农村集体建设用地。２ ２农村集体经营性用地入市基本思路根据土地利用总体规划和城乡规划确定的商服、工矿仓储等经营性用途存量农村集体建设用地，在符合规划、用途 管制和合法取得前提下，可以出让、租赁、入股，享有与国有建设用地同等权利，非经营性集体建设用地不得入市。 ３

全国农村集体经营性建设用地入市实践试点农村集体经营性建设用地入市相关政策公布至明确试点２０１５ ６９县市，年农村集体经营性建设用地入市共完成了 宗７５８  ３３ ２０１６亩。 年后试点工作进展从先期的“定方案”向“试制度”迈入进一步成熟阶段。３ １湄潭县首宗农村集体经营性建设用地入市首拍成功３３３３  ３５湄潭县茅坪镇土槽村土地面积 平方米首宗农村７５集体经营性建设用地入市，以万元起拍价拍卖，由竞买８０人李一业以万元拍卖竞得。并在公证人员见证下，与土４０槽村村委会负责人签署了成交确认书，地块批准年限为年，地块竞得人规划在该地块上投资进行餐饮、加油站等一体一站式服务区开发。３  ２ ２０ １１５０德清县洛舍镇砂村 亩村集体建设用地以 万元首拍出让成功９ ８浙江省湖州市德清县洛舍镇砂村， 月日成功拍卖出２０让地块面积亩，规划用途为商业服务设施用地，拍卖起９５７ １１５０拍价 万元，竞得价 万元，且根据试点实施方案，缴纳了土地增值收益调节金后，砂村村集体获拍卖总价６８％的 。３ ３甘肃省陇西县巩昌镇农机修配站首宗农村集体经营性建设用地入市拍卖成功４甘肃省陇西县巩昌镇农机修配站土地面积 亩集体经营１２０ ，２１４性建设用地，以 万元起拍价 万元出让成功。同时５协议出让了巩昌西待村亩集体经营性建设用地，总成交款４０９  ３达万元，成交集体经营性建设用地基本与同区域、同条件、同用途国有建设用地市场价格水平一致。３  ４ ２８  ９３佛山市南海区大沥镇首宗土地面积 亩农村集体经营性建设用地挂牌出让１２ ２８月日，南海区大沥镇首宗农村集体经营性建设用地入市采取挂牌方式，地块用途为科教用地，地块面积２８  ９３ ３０亩，出让年限年，由佛山市金湎隆物业投资有限５７８６公司以总价万元摘牌。该宗地作为首宗按试点政策执

１０％行的地块，政府按地块成交价的 向村集体收取土地增值收益调节金，充分体现了集体建设用地和国有建设用地“同权同价，收益共享”。３ ５北京大兴区西红门镇首宗集体经营性建设用地挂牌出让成功２０１５ １ １５年 月日，北京首宗挂牌出让集体经营性建设２ ６７用地万平方米由北京赞比西房地产开发有限公司以８  ０５ Ｆ８１亿元竞得。地块规划用途为 绿隔产业用地，出让４０ ５  ３４年限为 年，规划建筑面积 万建筑平方米，同时要求０  ３４ ５选取万平方米营业性用房作为履约用房，且 年内不得出售和转让，并附带规定了投资强度、缴纳税额及优先安置当地劳动力就业等条件。３ ６山西泽州县首宗农村集体经营性建设用地租赁入市成功２３  ５地块位于山西省泽州县金村镇，地块面积 亩，用２０地性质为工业用地，入市方式为土地租赁，租赁期限 年， １１  ７５年租金为万元人民币。标志着泽州县入市试点工作由“建制度”阶段全面转入“试制度”阶段，对农村集体建设用地试点改革具有重要意义。

４农村集体经营性建设用地入市法律依据

《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国物权法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》

２０１０ ４７ （国发 〔 〕号）《深化农村改革综合性实施方案》。

５农村集体经营性建设用地出让评估要素确定及主要评估方法

本文以一宗文体娱乐用地（参照商服用地）出让评估为例，对农村集体经营性建设用地评估相关问题进行了探索。５ １项目介绍×× ×× ×× ４５００宗地位于 市 区 村，土地面积 平方米，处于核心景区控制范围内，宗地原为学校，地上现有一栋建设物，已闲置。规划用途为公共管理与公共服务用地 （一级类）中的文体娱乐用地（二级类） ，原为农村集体经营性×× ××建设用地，根据 《 风景名胜区管委会 学校用地规划指标的复函》，宗地位于核心景区控制范围内，建议容积１  ５， ３率不大于 建筑层数不超过层。现场查勘宗地实际开发程度为红线外“三通” （通路、通电、通信） ，红线内场地平整。５ ２集体建设用地使用权状况在估价期日，委托方未提供宗地《集体土地使用权××证》，根据查询 《地籍档案》和咨询委托方，该地块在１９８× １２ ××年 月日，第一次国家、集体单位建设用地清理×× １９８× １０登记土地使用单位为 村小学学校，后于 年 月××日，第二次国家、集体单位建设用地清理登记土地使用

×× １９８× １１ ××单位为 村学校，并于 年 月 日登记发证，现拟按规划利用条件出让该宗集体建设用地使用权，土地使用者拟以出让方式确定。５ ３集体建设用地用途及用地分类宗地位于核心景区控制范围内，规划用途公共管理与公共服务用地（一级类）中的文体娱乐用地（二级类） ，根据《土地利用现状分类》，设定用途为文体娱乐用地。根据××《农村集体建设用地基准地价更新项目成果》中“集体建设用地评估用地分类及参照表” ，参照商服用地评估。５ ４集体建设用地使用权年限

××宗地设定用途文体娱乐用地，根据 《 人民政府印××发集体建设用地有偿使用和使用权流转管理实施细则和通知》及评估目的，设定农村集体建设用地使用权年限为

５０文体娱乐用地出让最高年限，即为文体娱乐用地 年。５ ５集体建设用地使用权规划利用情况宗地原为学校，且位于核心景区控制范围内，根据×× ××《 规划局关于出具学校用地规划指标的复函》，建

１  ５， ３议容积率不大于 建筑层数不超过层。根据最有效利

１ ５用原则，设定宗地容积率为 。５ ６周边商服环境对宗地的影响

２００宗地临乡道延伸段，距乡道距离约 米，区域内现有一辆公交车通过，公路运输便捷性一般，宗地虽位于核心景

５区控制范围内，但地块公里辐射区域内目前无大型商业广场和休闲广场等，零散分布有小型便利店、餐饮店等，风景区目前人流量一般，景区内服务设施一般，区域内公共设施、基础设施等完善度一般，目前商服繁华程度一般。５ ７集体建设用地使用权出让评估主要方法根据评估师现场勘查，按照《城镇土地估价规程》ＧＢ／ Ｔ１８５０８— ２０１４，２０１４ １２ １ （ 年 月 日）并结合《农用地估价规程》的要求，根据当地集体建设用地市场状况，结合宗地区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次评估采用的方法。宗地设定为文体娱乐用地，参照商服用地评估。商服用地评估主要方法有市场比较法，收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法。

宗地作为首宗农村集体经营性建设用地，该类土地市场交易存在其特殊性，所处区域内难以选择到与宗地类似、近

××期交易的土地市场交易案例，宗地位于 城区，近年来有新征用地，且征地取得资料较齐全，结合评估宗地的实际情

××况，适宜选用成本逼近法作为此次评估方法。宗地处于

××新一轮农村集体建设用地基准地价范围内， 新一轮农村集体建设用地基准地价虽暂未公布，基准地价听证会已完成，初步成果已经形成，基准地价内涵、修正体系已完善。

××根据 《关于确定 首宗农村集体经营性建设用地出让项目土地评估机构的请示》，建议在新一轮农村集体建设用地基准地价体系正式发布实施前，确定对于长沙市首宗农村集体建设用地出让项目，先行运用初步成果对该宗地进行评估。故可选择基准地价系数修正法作为此次评估的主要方法。

第一，基准地价系数修正法是利用农村集体建设用地基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相

比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估宗地在估价期日价格的方法。１） ××， （ 宗地位于 设定用途文体娱乐用地。根据评××估师现场勘查，并结合 《农村集体建设用地基准地价更新项目初步成果》，评估参照商服用地评估，宗地土地级１别为商服四级。四级商服用地基准地价内涵见表 。 ２） ×× （宗地临乡道延伸段，临街宽度为 平方米，临２０ ××街深度为米，临路商业部分面积为 平方米，不临街××区片面积为 平方米。３） ×× （ 根据 《集体建设用地有偿使用和使用权流转５０管理实施细则》，设定宗地使用年期为文体娱乐用地 年，评估参照商服用地评估，基准地价设定农村集体建设用地使

第二，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。１） ××， （ 宗地位于 根据估价师现场勘查和调查区域周边的土地利用状况，评估宗地所在区域土地现状为林地，此次采用成本逼近法评估宗地地类参照林地。２） （土地作为一种生产要素进入企业的生产过程，根据等量资金得到相应收益的原理，土地资产与其他生产要素相结合产生了利润，土地投资应获得与其资产量相对应的回

××报。考虑到集体建设用地在区位、投资环境和基础设施建设上与国有土地仍存在较大差距，因此其利润率应较城镇商服建设用地投资利润率略低。先参照分析周边区域企业或

２０１３— ２０１５相关行业的主营业务利润率 （ 年度财务报表）的方法确定国有建设用地利润率（过程略）。再根据宗地所在区域投资状况、经济因素及宗地实际情况综合确定取土地

８％开发利润率为 。３） （土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值，是指因土地用途改变或进行土地开发，达到建设用地利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。土地增值的形式主要为土地用途转换型增值和外部投资作用型增值，增值来源主要包括自然增值、投资增值和规划增值。 ４０用权出让最高年限商服用地年，两者设定土地使用年期均为法定最高出让年限，不需进行土地使用年期修正。４） （土地的稀缺性和不可再生性使其具有保值增值的功能，土地的保值增值功能体现在随物价上涨而提高。估价××， ×× ××对象位于 虽处于 城市规划区内，但不在 动态监测辐射范围，宗地位于核心景区控制范围内，通过政府对景区及周边区域道路、市政等基础设施及公共配套设施的投入和建设，区域市政设施的日益配套完善和景区服务设施的加强、扩大等均会带动区域内经济增长及区域的发展，而且国家加大了对集体建设用地出让、租赁等流转相关法律政策×× ＣＰＩ ××的落实完善，通过参考 市 指数和近年来 区内商服用地交易案例数据，考虑宗地用地类型、用地状况等实际１  ４％，情况，确定土地价格呈增长趋势，年增长幅度约 则０  １２％ ××月平均增长率为 。根据 《 农村集体建设用地基２０１５准地价更新项目初步成果》，基准地价设定内涵期日为１ １ ２０１５ １０ ８年 月日，此次评估的估价期日 年 月 日，相差０  ７７ ９  ２４年，合个月，两者不一致，需进行交易日期修１＋ ９  ２４×０  １２％ ＝ １  ０１１１正，通过计算，期日修正系数为 。５） （基准地价系数修正法结果确定（具体过程及个别２修正系数确定略） ，见表 。

当集体土地因用途改变和土地使用方式发生改变后，其土地所有权并没有发生变化，仍为集体土地。本次集体建设用地基准地价评估中的土地增值收益采用经验值比较排序法

４０％，进行确定。商服用地出让金为地价的 考虑到集体建设用地在区位条件、市场状况、政策因素和企业竞争力等各方面因素，增值收益尚无法达到城镇建设用地的水平；在集体土地增值收益上也应有所体现，综合上述论证，并考虑农

××用地转为农村集体建设用地时土地的增值因素，确定 集

１５％体建设用地的土地增值收益率为 。４） ×× （ 根据 《农村集体建设用地基准地价更新项目初步成果》，评估参照商服用地评估，商服用地土地还原利

××， ５０率取设定宗地使用年期为文体设施最高出让年限１－ １／（ １＋ ｒ）

ｎ年，采用年期修正公式 ，确定年期修正系数

０  ９６３９为 。５） （成本逼近法评估的地价为宗地所在区域的平均价格，宗地地价需要根据宗地所在区域位置和宗地自身条件，进行个别因素修正。成本逼近法测算价格为区域的一般价格，考虑到各宗地之间的差异，取宗地形状、交通条件、距中心城区距离等因素对宗地进行修正，修正系数确定见基准地价系数修正法区域因素取值。６） （ 成本逼近法结果确定 （具体过程及个别修正系数

３确定略）。成本逼近法测算过程见表 。