政策调控对我国房地产周期运行的影响研究
孙 雪１０００７１） （首都经济贸易大学经济学院，北京
１９９８ ［摘 要］年，住房制度开始商品化改革，自此，市场机制正式引入我国房地产行业，在供求机制的作用下，周而复始，房地产行业衍生了自己的经济周期。然而，并不十分完善的房地产市场，也许会导致地产周期的异常波动，影响房地产市场的优化配置。中国的房地产行业一直是支持经济增长的重要引擎，因此，地产行业的兴衰一度备受政府关注和调控，政府试图通过财政政策、货币政策，引导资金的合理流动和房地产周期的健康运转，试图在城镇化推进的过程中，解决人地４分离、供需错配的问题。文章通过对房地产市场近十年的研究，得出如下结论：十年间，我国的房地产市场大致经历了 个２０１４ １０完整的周期轮回，每次周期的起止都伴随政府的调控，本轮周期起始于 年月，各地方政府为减少房地产库存压力， ２０１６ ９信贷环境宽松，房价高涨，涨幅创历史之最，伴随 年月多地限购令的推行，本轮房价上涨已进入尾声，不难发现，政策周期已成为中国房地产市场周期运行的特点。因此，透过我国房地产市场的运行特点，提出适合本国房地产周期健康运行的政策建议，具有现实意义。［关键词］房地产；房地产调控；房地产周期ＤＯＩ １０ １３９３９／ ｊ ｃｎｋｉ ｚｇｓｃ ２０１７ １７ ０１７ ［ ］
１我国房地产市场的周期性变化
房地产行业，在供需两端博弈的影响下，经济运行始终围绕长期趋势线上下波动，呈现周而复始的扩张性和收缩性的交替运动。具体来说，当供给过剩，市场有效需求不足时，市场会进入收缩期，房屋空置率增加，房价回落。在房地产市场进入循环低点时，购房者抱着“抄底”的心态， nd逐渐进入房地产市场，增加的购房需求带动了市场扩张，房地产投资增加，房地产市场实现由萧条到复苏的过渡。此后，市场预期的逐渐向好，又进一步加剧购房需求，有限的土地供给和增加的住房需求使房价逐渐走高，房地产市场走向繁荣。当房市过热时，受资金约束的消费者以及理性购房者将会暂时退出房地产市场，同时，为防止地产泡沫而纷纷出台的调控政策，使得房市降温徐徐而来，房地产市场由繁荣向衰退阶段转变。此时，投机者大量抛售房产，房屋空置严重，房屋供给大于需求，种种诱因加速了房地产市场的萧条，房地产市场呈现量价齐跌现象。随即形成了由复苏，到繁荣，到衰退，再到萧条一个完整的房地产运行周期。２
影响我国房地产市场周期波动的政策因素２ １财政政策就财政政策而言，政府主要通过税收手段干预房地产市场运行，加征房地产相关税费，一方面会增加地产商的开发成本，导致房价增加；另一方面高房价和高税费增加了消费者的购房成本，导致一些非刚性需求者暂缓购房行为。相反，降低或者免征相关税收会刺激房地产市场繁荣。具体而言，将税费的征收区分为房地产开发、流通、持有三个环节，在房地产开发环节与流通环节，政府更多地需要关注当地房地产市场的形态，对于卖方垄断市场，开发商会将增加的成本转嫁到房价上，因此增税不仅不能抑制房价上涨，反而会加速房价的上升。而对于一般市场而言，税收的增减会通过正常的供求机制影响房价变化。而持有环节的税收对于房产拥有者而言，是长期、持续的费用支出，开征此税费将 有可能影响投资者的投资热情，抑制投资需求，从而达到降低房价的目的。２ ２货币政策货币政策，主要包括利率政策和信贷政策，央行通过利率调整，放松或收紧信贷门槛，影响开发商的建造成本以及投资者的购房成本，从而在供求机制的作用下影响房价。其中，信贷政策能够更加直接地收放信贷规模，控制投资额，调控房价的作用时滞更短，效果更明显。而利率政策，其作用机制主要是通过利率影响投资成本，进而改变原有的供求结构，其作用时滞更长，但调控力度相对温和。简言之，货币政策可以引导信贷资金的合理流动，防止房地产过度投机、泡沫滋生，可以说，货币政策也可以在一定程度上形成风险防控机制，规避热钱肆意流入。同时，在经济不景气时，通过构造宽松的信贷环境，降低利率，可以扩大房地产行业投资和消费需求，刺激房地产经济繁荣，并带动上下游产业协同发展。因此，适当的货币政策能够促进我国房地产周期正常运行，房地产市场健康发展。２ ３城镇化政策中国地区分化严重，区域差异明显，大城市因其特有的经济和资源优势，吸引大量人群迁入，人口集聚必将增加对房产的需求，有限的土地供给与逐渐增加的购房需求，造成了大城市房价的上升。相反，经济发展水平相对落后的偏远地区，土地供给充足，人口密集度低，高库存、高空置成为普遍现象，房地产市场冷清，房价与一线城市形成天壤之别。因此，国家的城镇化进程对于推进国家整个房地产行业均衡发展至关重要。城镇化进程加速，将会带动地产行业加速发展，同时，房地产行业的繁荣又会辐射到其他相关行业，带动其协同发展。从政策层面考虑，如何制定合理的城镇化政策，对于构建大城市圈，缩小城乡差距，协同一、二、三、四线城市房地产业共同发展具有显著的推动作用。３我国房地产市场的政策周期房地产的周期变化从本质上离不开供求机制的作用，人
口、土地供给、信贷资金共同决定着供需端的博弈，二者的较量决定了房价走势，同时也赋予了房价一定的周期性。在我国房地产市场机制尚未十分健全的背景下，政府对支撑国民经济发展的房地产行业给予了更多的关注与调控。其目的 ３ １ ２００７ ０２— ２００８ １０第一轮周期： ２００７ ２ ９２７第一轮周期从 年 月政府出台 “收紧房贷” ２００８ １０政策开始，一直到 年 月政府出台“救市政策”结９２７” ７０束，政策收效明显。“政策前夕，国内 个大中城市房价均处于上涨趋势，政策收紧后，房地产销售呈现量价齐２００８跌，房地产市场收缩期开启。 年，全球金融危机爆发，为防止世界经济增长乏力对中国经济的冲击，国家出台“促进经济增长的十条措施”救市，宽松的政策环境使房市逐渐回暖。３ ２ ２００８ １１— ２０１２ ０３第二轮周期： ２００８ １１ ２０１２ ３第二轮周期从 年 月开始，至 年 月终止， ２００８在年救市政策的激素性刺激下，房市升温，房价反弹，房地产市场进入了新一轮扩张期。为抑制房价过度上涨， ２００９ １２ ２０１１ １年 月、 年月， “国四条” “国八条”政策接２０１２ ３力出台，房地产市场降温，房价回调。 年 月，伴随商品房成交量逐渐萎缩，房价下跌，此轮房地产周期结束。２０１２年中国经济开始进入下行阶段，至此，房市进入冷清期，为促进房地产行业发展，刺激经济复苏，国家在房地产政策方面，调整公积金政策，鼓励释放刚需，推动房地产市场回归住房需求本位。３ ３ ２０１２ ０４— ２０１４ ０９第三轮周期： ２０１２ ４ ２０１４ ９第三轮房地产周期从 年 月到 年 月，继２０１２ ３年月，各地政府放宽刚性住房需求后，房地产市场开始新一轮上行期，宽松的政策环境促进了成交量上涨和价２０１３ ３格攀升。 年月， “新国五条”的出台，结束了房市的热化，政策收紧使得房地产市场呈现量价齐跌的状态。与此同时，国民经济依然处于下行阶段，工业及出口反弹趋缓， ２０１４为此，年，全面放松房地产市场，取消限购政策， ９３０ “新政” ，成为了房市冷暖过渡的转折点。３ ４ ２０１４ １０第四轮周期： 年 月至今２０１４ ９３０第四轮房地产周期从 年 “新政”放宽限购政９３０ ２０１５策开始，为缓解商品房库存压力，自 “新政”后， 在于规避房价的大涨大跌，防止过度投机所带来的地产泡
２００６沫，从而更好地规避泡沫破裂而引发的经济危机。 年
２０１６至年，我国的房地产市场大致经历了四个周期（见下图）。
３ ９ ２０１６ ２年 月、 月， 年月，政府接连宽松调控，降首付、降税费、解除限购令、放宽二套房条件，政府加足马力全力去库存，使得一线城市购房需求开闸，成交量爆发，更多的资金流向人口密集的一、二线城市，助推一、二线城市房价大涨。而三、四线城市，由于人口密集度低，购房需求不足，库存压力虽有所缓解，但收效并不明显。一线城市房价的异常暴涨并不利于房地产市场的健康运行，同时，催化了
２０１６ ９房产泡沫的膨胀。 年月，各地纷纷出台限购令， ２０１６ １０
年月房价止涨，结束了本轮房地产业的异常繁荣。２０１７
年，政策调控趋紧，房地产市场或将降温。本轮房地产市场的暴涨，让我们更加明确了对于房市的调控更应当区别对待，一、二线城市以去泡沫为主，三、四线城市以去泡沫为主。
４本轮房价上涨的原因分析
在本轮房价上涨中，我国房地产市场分化现象凸显，一线城市和部分二线城市房价暴涨，甚至翻倍，三、四线城市房价涨幅有限。抛除货币超发的影响，可以将原因归结于城镇用地错配以及人口向大城市迁移这两方面。从土地供需层面出发，一线城市人口激增，有限的土地资源难以满足大量的住房需求，三、四线城市人口减少，但土地供给不减反增，这就形成了大城市价格泡沫，小城市库存泡沫的矛盾。从人口层面上看，中国的城镇化进程尚处于快速发展时期，城乡之间、不同城市之间发展差距较大，一线城市资源丰富、机会多、前景广，这使得大量人群涌入一线城市。大量的人口迁移，使得一线城市房价畸形走高，房屋价格不再由居民的支付能力决定，而是受房屋供给能力有限和住房需求激增的不平衡所影响。三、四线城市，受到人口大量迁出的影响，人口增长缓慢，土地供应充足，供过于求的局面使得房地产库存难以消化，库存泡沫继续膨胀。简言之，人地分离，供需错位是导致本轮一线房价翻倍上涨，三、四线城市
Ｐ２６）库存压力并未缓解的根本原因。（下转