我国农村土地经营权证券化的思考

何 睿，罗华伟６１１１３０） （四川农业大学管理学院，四川 成都

［摘要］随着我国二元经济结构的出现，城乡一体化变得愈加迫切。土地作为农村最大的自然资源，三权分置的实行为提高土地资源利用率、盘活农村资产结构提供了可能。资金是限制农业发展的主要因素，农村土地资产证券化的出现，有助于增加农村居民财产性收入。基于中国农村土地的现状，文章对农村土地资产证券化的可行性进行了研究，分析了它所面临的困难并提出了相应的对策。它的结论是，尽管中国的农村土地资产证券化没有真正的条件，但这是农村土地市场的未来发展方向。农村土地资产证券化，包括农村土地经营权证券化和农村土地证券化（抵押）贷款。由于法律的限制，农村土地抵押业务的证券化无从谈起，文章主要论述了农村土地经营权的证券化。

农村土地；资产证券化；经营权

［关键词］ ＤＯＩ １０  １３９３９／ ｊ  ｃｎｋｉ  ｚｇｓｃ  ２０１７  １７  ０１４ ［ ］

１９７０资产证券化起源于美国，自 年以来，资产证券化便得到了迅速的发展。资产证券化是指将流动性不足的资产转换为可以在金融市场上自由交易的证券，使资产所有者和投资者受益。资产证券化的引入给金融和经济市场注入了活力。

６０％在美国有的人手中有证券，相比之下，我国持有

，２０１３ ２０１５证券的人并不多。随着社会经济的发展 年至

８０００年，我国在资产证券化项目的投资总额达 亿美元， ２０１６ ７０００

年达亿美元，这表明资产证券化是未来的一个发展趋势。我国正在积极推动该项目，但人们却难以拥有这样一个高质量的证券产品。接下来，我们就来探讨一下与老百姓密切相关的农村土地经营权证券化。

农村土地经营权证券化是指在拥有农村土地经营权的基础上发行证券的过程。根据我国现行法律规定，农村土地属集体所有，农民没有土地的所有权，但拥有土地的经营权，农民可以通过低价或免费取得土地资产。土地经营权证券化不仅是对农民承包的土地证券化，也将这个农村集体所有的农村土地证券化，包括宅基地、道路、内潮汐沉积的森林和其他边界的土地。参与资产证券化的农民都不会分配到一块真正的土地，而是代表土地价值的证书。

１农村土地经营权证券化的必要性

随着中国城市化的推动，农村土地资产证券化也愈加迫切。资金是制约农业发展的主要因素。农村土地经营权证券化的出现，提高了农业贷款的流动性，降低了农业贷款逾期支付的风险，增加了金融市场投资工具的多样性。因此，有必要在农地产权制度的基础上推进农地流转创新，实施农地经营权证券化必然是农地流转市场未来的发展方向。１ １农村土地经营权证券化的功能— ——盘活存量资产土地作为农村的存量资产，流动性极差，利用率极低。农村土地经营权证券化是指在现有法律、法规框架和农村土地制度下，将土地经营权作为发行证券的抵押品，在确保农民不损失土地产权的情况下，通过资本市场运作筹集资金。它通过对农村土地资源的整合，实现了存量资产的规模化并达到了盘活土地资产的目的，从而提升了土地的整体价值。１  ２ 资金问题是 “三农”发展的主要瓶颈资金一直是制约 “三农”发展的主要因素，目前 “三 农”资金缺口高达数万亿元，资金供给严重不足，中央一号文件也将重点关注 “三农”的资金投入。农村土地经营权证券化可以利用资金的杠杆作用，吸引更多的资金投入农村农业，增加农村财产性收入，从一定程度上缓解财政资金投入的压力。１  ３ 三权分置为农村土地经营权证券化提供了可能三权分置是指农村土地的所有权、承包权、经营权分置，经营权可以流转，实行三权分置的重点就是放活经营权。根据我国现行法律规定，农村土地属集体所有，农民没有土地的所有权，但拥有土地的经营权。三权分置为土地证券化提供了可能，农村土地经营权证券化又很好地促进了经营权的流转。１  ４

农村土地经营权证券化是促进 “三农”发展的主要途径

中央一号文件明确提出要大力发展农村金融，而农村金融的创新能有效地促进三农发展。目前，农村金融落实程度不够，土地是农村最主要的自然资源，它的价值还有很大的提升空间。农村土地经营权证券化作为一种农村金融创新产品，能为农村金融的发展注入很大的活力，从而很好地推动“三农”发展。

２ 我国农村土地经营权证券化的意义

随着社会的发展，土地种植的收入已经远远不能满足人们的日常生活所需了，如今粮食价格不断下跌，许多农民的种植收益越来越低，甚至还会亏本。这些都导致了农村劳动力大量转移到城市，农村存在着大量闲置的土地。在劳动力越来越少，年轻人不愿意种地的情况下，土地经营权证券化能有效地缩小城乡差距。２  １

从农业生产者的角度来看，农村土地经营权证券化能提高土地利用率；使土地经营规模化，提高土地的经营效率；降低土地经营风险，增加农民收入

在现有法律体制下，农村土地证券化后，土地资产证券就作为土地经营权的凭证。持有凭证的人就用其在资本市场进行交易。如此，也达到了土地经营权的良好流转，提高了土地的使用效率。农村土地经营权证券化能够有效地解决“有田无人种”的土地抛荒问题，整合闲置的土地资源，实现土地规模化、集约化经营，提高土地资源的经营效率。

农村土地的价值有相当大的部分在于产出价值和市场收益，由于在农业科技不发达或者没有普及的地区，产出量与价值在很大程度上依赖于自然环境，所以具有一定的不确定性，并且农作物投资周期长，资金回笼慢，所以在市场交易中往往面临着巨大的收入风险，在分散经营的情况下，抗风险的能力也比较弱。农村土地经营权证券化可以通过引入外来资金以及使用规模化经营的方式来分散经济风险，从而增强抗风险的能力，农村居民还在土地经营的市场化中获得了创收，增加了农民本来不能获得的规模经济效益。

土地经营权证券化把农民的土地经营权转化成证券化产品，避免了由于经营方式落后或抵御灾害能力不足等因素带来的风险，农民的土地可以变成资本，无力耕种或离开农村进城务工经商的农民可以通过流转土地获得补偿，直接增加收入。２ ２

从投资者的角度来看，农村土地经营权证券化能够形成新的投资渠道，期限较为灵活；降低资本要求，扩大投资规模

土地价值被货币化后，就突破了以往土地经营权无法进行价值和价格比较的技术性限制，还可降低土地流转中的交易费用，节约流转成本。首先，农村土地经营权证券化丰富了投资品种，为投资者提供更多选择。其次，证券投资期限

１ ２ ３ ４ ５灵活，有 年、 年、 年、 年、年，有利于资源的配置。最后，农村土地经营权证券化有助于投资者扩大投资规模。一般而言，债券的风险权重小于贷款，比基础资产的风险权重也低很多。因此，投资者持有资产证券化的投资工具可以节省一部分为满足资本充足率所需的资本金，进而能扩大投资规模。２ ３

从社会资源利用的角度来看，农村土地经营权证券化能盘活存量资产，优化土地资源的配置；转移农村富余劳动力，加快城镇化进程，促进农业的现代化发展

农村土地经营权证券化通过土地资产的规模化来实现盘活存量资产的目标，优化了土地资源的配置，有效地提升了土地的经济价值。社会在发展，人们也都在进步，未来的农业，一定是一、二、三产业融合发展的农业，农村土地经营权证券化不仅不会使更多的农民失业，反而会带来更多的工作岗位，有利于部分农村劳动力从土地上分离出来，从事其他行业，解决了农村闲置劳动力就业的同时又推进了城镇化进展。未来逐渐实现机械化，是不需要那么多人进行农业生产的，但是制造业和服务业还是需要人力来管理和服务的，农民会从生产者逐步转变为加工者、服务者，侧重二、三产业的发展，不再从事单一的劳动，而是逐渐成长为时代需要的新型职业农民。传统的农业必须要进行变革才能成为现代农业，当然农民也要成长为时代需要的人。

３我国农村土地经营权证券化的可行性分析

３ １农村土地经营权能够在未来产生可预测的稳定的现金流一般来说，只要在未来一定时期内可以产生可预测的现金流，资产就可以证券化。发起人将在这个可预测的现金流ＳＰＶ作为担保出售给进而发行证券。土地和其他不动产有很多共同点，例如都具有不可流动性和异质性。但是土地却可以获得其他不动产不具备的双重收入来源，一是生产劳动 收入，这部分是农民利用土地从事生产劳动得到的产品而取得的收益。二是土地产权的收益，这部分是通过将土地转为非农业用地进行不动产的增值而取得的收益。发起人只要确保未来一定时期内现金流的稳定，这个双重收益是可以实现的。因此，中国的农村土地是适合证券化的资产。３ ２我国农村土地管理改革为其资产证券化创造了条件党的十八届三中全会中发布了《关于全面深化改革若干重大问题的决定》，决定中说： “赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。”这里是将农民承包土地后产生的权利财产化，农民可以利用这一财产权，获取收益，并促进土地的流转，以实现多种方式的规模经营。决定中还提出： “建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行” ，这些决定都表明了国家着力于推动农村土地制度改革，而这些都为农村土地经营权证券化奠定了基础。农村土地改革使农民对农村土地拥有了更多权能，土地资产的属性也逐步明晰，农民通过对承包经营权的抵押、作价入股等形式将土地证券化，有助于盘活农村经济。３ ３金融市场的发展为农村土地经营权证券化奠定了基础

１９９２近几十年来，资产证券化在我国稳步发展。 年，

２三亚市开发建设总公司发行了亿元的地产投资券，这是我国在资产证券化领域的早期探索，也开创了我国资产证券化

２００５的先河。年，中国建设银行成为首批试点单位，发行了不良个人住房抵押贷款资产支持证券，这也是我国国内首个抵押贷款资产证券化产品，国内住房抵押贷款证券的成功

２００５发行使资产证券化在金融业的尝试获得巨大的成功。年，国家开发银行作为试点单位进行信贷资产证券化的试点，中国建设银行作为试点单位进行抵押贷款证券化的试点。以上这些成功案例为我国农村土地经营权证券化创造了基础条件，提供了有益的借鉴。

４我国农村土地经营权证券化的主要障碍

随着农业现代化的发展，农村土地经营权证券化是一种趋势，但是也还面临着许多障碍。由于土地用途很难发生改变，只能从事农业生产，农业生产的利润率是极低的，再加上土地并不像房地产那样形成垄断，所以无法带来额外的利润，这些因素都导致了农村土地经营权证券化并不被很多人看好。下面探讨了经营权证券化过程中的主要障碍。４ １农村土地产权管理制度不健全农村土地经营权证券化是一种趋势，但是到现在产权一

２０直不清晰，租用的期限是 年，而土地投资是重资产长周期的，所以产权不清晰的问题给农村土地经营权证券化带来了极大的困难。能够证券化的资产需满足以下条件：第一，资产预期能够带来经济收益；第二，资产具有一定的风险性；第三，资产的产权明确。毫无疑问，土地能够产生收益，人们可以通过土地种植获得生产收益或者通过出租土地获得租金收益。另外，土地是一种特殊商品，土地供给的稀缺性、土地利用方向变更的困难性、土地报酬递减的可能性等特征都说明了土地具有风险性。但是目前农村土地的产权不是特别明确，我国宪法并没有明确规定哪些土地是国家

的、哪些是集体的，就算说明了集体所有的土地，也未明确规定土地的产权主体。由于农村土地不满足上述的第三条条件，所以农村土地很难实现证券化。４ ２缺乏相应的法律保障体系西方国家土地证券化的历史长达两百年，德国、美国、日本等是最典型的进行土地证券化的国家。经过二百多年的发展，西方大部分国家都形成了专门的法律法规，例如，法国颁布的《证券化法》，韩国的《不良资产证券化法》，美国虽不像韩国和德国一样有专门的证券化法，但美国却具备相应的法律体系，如《证券法》《证券交易法》《不动产投资信托法》 《金融资产证券化投资信托法》等。反观国内，我国资产证券化起步不久，与其相关的法律少之又少，目前只有中国人民银行和中国银监会制定的《信贷资产证券化试点管理办法》、国家财政部颁布的《信贷证券化试点会计处理规定》、全国人民代表大会常务委员会通过的《中华人民共和国信托法》等法规、政策，这些规定的法律效力还极低，因此我国资产证券化的发展极为缓慢。４ ３缺乏健全而发达的金融中介服务金融机构开展农村土地经营权证券化需要有较大规模的业务为支撑。当前，我国农村金融机构的资产证券化处于初级发展阶段，业务量少。因此，金融机构农地经营权证券化的动力和压力都不足。我国的金融评级机构也不健全，评级的人为影响太大，不够公允。资产证券化的评级与债券评级

ＡＡＡ ＡＡ＋ ＢＢ一样，都有 、 、等级别，投资者根据评级机构对证券化产品的风险评定结果来选择投资哪种产品。因此，为了吸引投资者，产品设计者会着力提高评级等级，有的甚至找不靠谱的担保公司来担保，其中的人为因素太多，导致评级机构很难做到公正。４ ４缺乏农村土地经营权证券化的专业人才农村土地经营权证券化是一项复杂的、专业化的操作过程，任何一项专业性强的工作都需要专业的人才，因此要推进农村土地经营权证券化，专业人才必不可少。但是由于资产证券化在我国的发展还不够成熟，这方面的人才很少，所以给土地经营权证券化造成了很大的困难。４ ５国内资产证券化产品得不到大多数投资者的认可国内资产证券化产品得不到投资者的认可，原因有以下两点，一是没有真正实现风险隔离，有一部分资产证券化产品，其资产和原始权益人的隔离不到位，有法律瑕疵；二是流动性太差，虽然证券化产品已经可以在交易所和银行间挂牌转让和交易，但是换手率极低，大多是原持有人一直持有到产品结束。投资者拥有一个证券化产品，一旦自己资金紧张，想要卖出这个产品极为困难，导致证券化产品流动性差，所以很多人不愿意投资这种证券化产品。

５农村土地经营权证券化的对策分析

为了更好地推进农村土地经营权证券化，我们对证券化过程中面临的主要障碍提出了一些针对性建议：第一，继续深化和推动土地产权制度改革，并出台相应文件，明确农村土地产权，使农村土地具备证券化的条件；第二，研究和制定专门的有关农村土地经营权证券化的法律法规，可以向西方国家吸取经验，建立符合我国国情的专业法规体系；第三， 大力推动农村金融发展，扶持农村金融机构，健全金融评级机构，开展资产证券化业务；第四，提早培养农村金融方面的专业人才，为推进土地经营权证券化做好充分的准备；第五，国家应出台相关政策引导各路投资者投资证券化产品，并试点刺激各行各业踊跃参与，不断取得投资者的认可。

６ 结 论

资产证券化就是将不流通的资产转变成现金流来募集资金，使不流通的资产增值的过程。近些年来，我国在 “三农”工作上做了无数的探索和实践，农村土地经营权证券化对于我国做好“三农”工作，积极稳定地发展社会经济建设和谐社会具有极大的推动作用。资产证券化作为一种新型的金融工具，蕴藏着很大的潜力，它的前景非常广阔，因此我国大力推广农村土地经营权证券化是非常有必要的。通过探讨，可知道农村土地经营权证券化具有一定的可行性，但是资产证券化是一项复杂的操作过程，还面临着许多障碍，想要发展农村土地经营权证券化，我们还需要在这方面做更多的探索和实践。在社会主义新农村建设的过程中，我们要逐步完善资产证券化这一新金融产品，使它更好地为我国社会主义经济建设服务。 参考文献： １  ［］张雪峰土地资产证券化— ——在新农村建设中的创新Ｊ ． ２００７（ ９）． ［ ］管理研究， ２  Ｊ ． ［］杨朝霞我国发展资产证券化的意义及趋势分析 ［ ］ 商２０１１（ １０）．品与质量：学术观察， ３  Ｊ ． ［］邓大才试论农村土地承包权证券化 ［ ］财经研究， ２００３（ ４）． ４  Ｍ ． ［］何小丰资产证券化：中国的模式 ［ ］北京：北京大２００２ 学出版社， ５  ［］李海涛土地证券化推动农村土地经营权流转的市场化Ｊ ． ２００４（ １１）． ［ ］甘肃农业， ６  ［］倪冰莉我国发展农村土地资产证券化的现实条件分析Ｊ ． ２０１３（ ３）． ［ ］海南金融， ７  ［］柴瑞泽我国信贷资产证券化法律规制现状分析及改革建Ｊ ． ２０１５（ ２５）．议 ［ ］中国市场， ８  ［］张雪峰，王林廷农村土地资产证券化的可行性研究Ｊ ． ２００８（ １）． ［ ］当代经济， ９  Ｊ ． ［］吴群农村产权交易市场发展若干问题思考 ［ ］ 现代经２０１４（ １０）．济探讨， １０  Ｊ ． ［ ］惠献波农村土地经营权证券化经济可行性研究 ［ ］ ２０１３（ ３）．金融理论与实践， １１  Ｊ ． ［ ］马雪剑关于农村土地资产证券化的探讨 ［ ］ 中国集２０１４（ １）．体经济， １２  ［ ］梁俊菊制约我国农村土地承包经营权股权化的原因分Ｊ ． ２０１４（ ９）．析 ［ ］山东青年， １３  Ｊ ． ［ ］黄小彪农村土地证券化：功能、障碍与对策分析 ［ ］ ２００５（ １０） ．生产力研究，檶檶檶檶檶檶檶檶檶［基金项目］本文系四川省农村发展研究中心重点课题 （项目ＣＲ１６０２）编号： 相关研究成果。１９９７—）， ［作者简介］何睿 （ 女，本科生；通讯作者：罗华伟１９６９—）， （ 男，博士，教授，博士生导师。