房地产土地估价市场中的风险及防范办法

（东至县国土资源信息中心，安徽 池州２４７２００）

［摘要］市场的需求极大地推动了房地产土地估价行业的发展，但是由于管理制度不完善，导致土地估价市场较为混乱，土地估价面临的风险较大，行业发展不稳定，所以需要增强风险防范意识，采用有效的预防措施。文章首先介绍了房地产土地估价市场中常见的风险，然后对存在的问题及防范措施进行了分析。［关键词］房地产；土地；市场；风险ＤＯＩ １０  １３９３９／ ｊ  ｃｎｋｉ  ｚｇｓｃ  ２０１７  １７  ０９３ ［ ］

在市场经济快速发展的当下，房地产成为炙手可热的行业，各经济开发商都在不断加大在土地建设上的投资。房地产行业的快速发展在很大程度上推动了土地估价市场的兴起和发展，土地估价指的是遵循一定的理论基础，对多方面的因素进行考虑，在某一时点评估某块或某些土地的价格的行为。另外，房地产土地估价本身涉及的影响因素较多，动态变化性大，这就又增大了风险的程度。要想增强投资的稳定性，房地产投资商必须加强对土地估价风险的防范意识，采取有效的风险防范措施，从而降低风险的影响，提高企业的经济效益。

１房地产土地估价市场中的风险

１ １技术风险虽然我国目前已经建立了关于土地估价的操作准则及要遵循的原则，但是由于市场管理制度建设的不够完善，在实际工作中，很多评估人员都没有按照既定的准则进行，从而１ ［ ］导致在评估的时候存在较大的技术风险。 目前评估人员在评估房地产抵押价格时一般都是按照市场价格来定，通过比较相似地产的价格进行最后的定价，而且对相关因素的修正也都只依赖于评估人员的经验，当评估人员采用错误的评估准则或体系的时候就会产生错误的评估报告，导致投资人员对市场的了解产生偏差，影响企业的经济效益。１ ２政策风险任何行业的发展都不可避免地受到政策的影响，在进行土地估价时会受到金融政策、税收政策和产业政策的影２ ［ ］响。 政策对土地估价的影响表现在估价方法的改变，不同的政策背景下要求评估人员采取不同方法，虽然我国政府在不断完善房地产市场的法律法规，但是关于产权界定方面的问题一直没有很好的解决方案。政策的变动会导致经济体系和社会环境的改变，土地评估人员如果不能对政策进行深入的理解就很可能出现评估错误，导致评估风险的发生。１ ３虚假材料风险土地评估人员在进行评估的时候主要依靠委托方提供的房地产信息，然后结合已有的评估准则和市场环境的影响进行最后的评估。由此可以看出，委托方提供的信息对于最后的评估结果会产生关键性的作用，这就要求评估双方秉承诚信的原则，如果委托方提供虚假信息，评估师也要承担相应的法律责任。虚假材料会给评估机构带来较大的风险，所以评估人员除具备较强的专业技能外，还要具有辨别材料真伪 的能力，及时查找出不实信息，以避免较大问题的出现。１ ４经济活动主体面临的房地产评估风险在土地估价活动中，会涉及与估价对象房地产利益相关的各方，这些利益体被称为经济活动主体。土地估价的效果会对经济活动主体产生影响，如：当土地估价偏低时，投资人会承担较小的资金风险，但是对于土地所有者，即政府来说就会导致利益的损失，而且还会涉及银行等多方的利益。所以土地评估工作的牵涉面较广，对评估人员的要求较高。

２土地评估行业存在的问题

２ １土地评估范围窄，需求不稳定目前我国土地评估行业还处于起步阶段，所涉及的行业面较窄，而且大多数都与政府和金融相关，受政策影响较３ ［ ］大，很难发挥市场的主动性。 在现有的土地使用责任制度下，需要进行土地评估的经济活动主要是使用权转让、抵押等，这些都是在政府的管理下进行的，从而导致市场需求的不稳定。２ ２准入门槛低，恶性竞争严重由于我国土地评估市场还不稳定，导致市场管理不完善，缺乏统一的标准。而且相较于其他行业，土地评估入行的门槛较低，对技术人员的专业素质要求不高。另外，土地估价机构的设立也比较简单，只要有两名及以上的注册估价师即可，从而导致很多机构在各方面都不成熟的情况下进入市场，造成市场质量参差不齐。尤其近几年土地估价的兴起，市场竞争逐渐增大，很多机构为了谋求发展，恶意降低价格，给回扣等不当现象屡见不鲜，造成了市场的混乱。

３加强土地评估风险防范的措施

３ １加强资质管理，提高准入门槛目前房地产土地估价市场的混乱现象在很大程度上是由不合格的估价机构导致的，由于没有建立完善的评价机制，导致土地估价市场的准入门槛较低，一些不合格的机构恶意扰乱市场秩序。所以应加强对估价机构资质的管理，建立严格的年检制度，定期检查机构的建设，对于检查不合格的机构应责令其整修，出现较为严重问题的机构或人员应直接吊销其职业资格。另外，提高准入门槛能够提高行业的整体质量，避免一些不合格企业对市场稳定性的影响，发挥强势作用，从而促进行业的健康发展。

３  ２加强对评估行业的诚信建设诚信作为一个人的基本品德，在工作和合作中尤为重要。在当前土地估价市场不稳定背景下，有些估价机构为了自身发展，恶意破坏市场秩序，造成这种现象最主要的原因就是当前不完善的制度建设。所以国家应尽快建立完善的法律制度对土地估价机构的行为进行约束，构建品牌企业，加强行业内的监管，完善估价机构的诚信档案，及时公示不合法行为，形成严格的管控体系，从而增强机构的紧张感，不给违法行为留可乘之机。３ ３了解房地产未来宏观走向市场作为对一个行业现状的反映和对未来走向的预测，是企业制定决策的主要依据，任何企业要想取得长远的发展都必须以市场需求为导向，顺应市场环境的变化。在市场经济背景下，房地产行业会经历不同的发展阶段，在变化过程中，土地评估机构应做好相应的调查工作，提前做好准备，准确把握房地产未来的宏观走向，从而提高土地估价的准确性。３ ４提高估价人员的自主性和综合素质估价人员的素质会对评估结果产生直接的影响，要求估价人员不仅具有较高的专业水平，还要具有高尚的品格，能够自觉加强自身素质建设，抵制行业内的不良风气。虽然现在社会上有众多高学历的专业人才，但是在实际招聘过程中，仍有一些专业素质不高的人进入工作岗位，这些人的基本能力无法满足实际工作的要求，降低评估的准确性。只有加强对评估人员的管理，才能从源头上保证评估的准确性，进而建立工程估价审核体系。首先，估价机构在进行评估人员招聘的时候，不仅要对专业能力进行考察，还要设置专门 的题目审核应聘者的道德素养，保证工作人员具有较强的责任心；其次，机构应定期组织估价人员进行技能培训，及时将先进的估价技术和思想传达到每一位估价师，增强培训力度，掌握先进的估价技能和方法；最后，应建立对估价人员的诚信考核制度，记录他们的日常行为并建立相应的奖惩制度。３ ５行业信息资源共享目前我国各土地估价机构之间相互独立，彼此之间的交流与合作较少，从而导致资源和信息的共享率较低。为了增强各机构之间的交流与合作，提高估价的准确性，有必要建立资源共享系统，采用不同机构共同合作的方式进行土地的估价，避免编造虚假信息的现象。实现资源共享还能保证信息的透明度，规范操作流程，加强行业内的监督和管理。

４ 结 论

降低土地估价的风险，提高估价的准确性对于房地产企业来说具有十分重要的作用，只有不断提高估价人员的主动性和综合素质，加强对行业内的诚信评估，建立行业信息共享机制，才能保证房地产土地估价市场的可持续发展，提高企业的经济效益。

参考文献： １  Ｊ ． ［］杨淑君房地产土地估价市场中的风险及预防研究 ［ ］ ２０１６（ ６）： ２７３ 信息化建设， ２  ［］白蕾，张春轶房地产土地估价市场中的风险及预防研究Ｊ． ２０１５（ １１）： ２６３  ［］产能经济， ３  Ｊ ． ［］邱艳房地产土地估价市场中的风险与预防 ［］ 时代金２０１６（ ６）： ２３８－ ２４５ 融，