房地产企业纳税筹划及税务风险管控

２６６０００） （青岛宇信置业发展有限公司青岛分公司，山东 青岛

［摘要］在房地产企业经营过程中，进行合理的纳税筹划，进而减少企业的税收负担，是房地产企业提升盈利空间的重要方式，同时也是房地产企业提高市场竞争力的重要方式。文章通过对房地产企业经营生产的周期进行剖析，将纳税筹划分解为融资阶段的企业纳税筹划、建设阶段的企业纳税筹划及后期销售阶段的企业纳税筹划，并分析了企业各个阶段的税务风险防范措施。［关键词］房地产企业；纳税筹划；税务风险管控ＤＯＩ １０  １３９３９／ ｊ  ｃｎｋｉ  ｚｇｓｃ  ２０１７  １７  ２４１ ［ ］

随着我国社会的不断发展，经济逐步提升，企业之间竞争越发激烈。在这种背景之下，企业想在激烈的社会竞争中获得持续发展和进步，就不得不接受现代社会经济环境为企业带来机遇的同时还为企业带来的风险和挑战。房地产行业是一个高利润、竞争激烈的行业，在经营过程中面临着沉重的税务负担。所以，房地产企业在经营发展过程中，必须要做好房地产行业的纳税筹划工作，进行合理的纳税筹划，减少企业的税收负担；提高企业的盈利空间及市场竞争力。１当前情况下的房地产企业税务

一是房地产企业在我国国民经济的发展过程中起着重要的作用，它生产经营环节复杂，涉及较多的税种，而且一般纳税金额比较大。二是房地产企业的经营业务横跨生产和流通两个枢纽环节，与之相关的行业较多。三是房地产企业在经营生产过程中需要大量的资金，在建设项目开发过程中需要进行广泛融资。资金来源可以主要概括为以下方面：银行借贷、预售房款、股权资金、信托融资等；种类较多且成本不同的资金来源给税收带来不同程度的影响。四是房地产企业成本结构复杂。

因此，根据房地产企业的特点、实际经营运转能力以及战略发展目标，并结合市场环境的转变和发展，对房地产企业全程纳税的筹划工作是不容忽视的。２房地产企业全程纳税筹划的意义

房地产企业全程纳税筹划是以不违反我国现行税收体系规定为前提，通过税收优惠政策来实施。在全程纳税筹划过程中，充分利用我国税法上的税收优惠，降低企业的税负，提高企业的收益；与此同时，不合理的纳税筹划会加大房地产企业税收的风险。因此，税收筹划人员必须具有一定的专业知识水平，对现行国家税收法律及当地的税收规定了解透彻，从而合理、合法地进行纳税筹划。做好房地产企业的全程纳税筹划工作，不仅能够为企业降低纳税负担，而且能够提升房地产企业的资金利用率；从而使房地产企业取得广泛的经济效益和社会效益，达到房地产企业提高自身核心竞争力的同时又促进我国经济发展的目标。 ３房地产企业的全程纳税筹划工作３ １融资阶段纳税筹划与风险管控融资阶段是房地产企业开发的早期阶段。在这个阶段，房地产企业需要大量的资金，资金筹集方式多元化。融资方式主要有银行信贷融资、企业上市融资、金融租赁融资、债券融资及信托融资等，融资方式的不同进而决定了税收负担不同，所以要结合不同的融资方式进行合理的纳税筹划与风险管控。

第一，融资阶段的纳税筹划工作。融资阶段的纳税筹划工作要严格遵守法律条例，践行“税盾”效应，从根本上减少房地产企业开发过程中的税务风险。房地产企业在融资前要充分考虑各融资方式对企业所得税及土地增值税的影响并要求取得合格的票据。应充分考虑资金使用期限，对利息进行资本化。

第二，融资阶段税务风险的规避工作。首先，房地产企业在使用负债筹资的过程中，要发挥“税盾”效应，控制最优资本结构，从而降低企业资产负债率，减少企业的财务风险。其次，严格遵守独立交易原则，与母公司或关联企业利息费用的结算工作要及时，从而防范税务风险的发生。最后，房地产企业在进行借贷的时候，选择向正规金融机构进行筹资。３ ２开发建设阶段的纳税筹划与风险管控房地产开发建设阶段是房地产企业税收筹划工作的核心。在这一阶段要详细的考虑房地产企业在建设环节中的成本，合理划分和归纳成本费用。在签订合同时，要留意对方是否有履行合同的能力并核对签订合同的人员信息是否真实，以免发生不必要的麻烦。接受发票时，要检查发票项目是否齐全：纳税人的信息与识别码，备注栏是否备注齐全以及是否加盖了单位发票专用章。遵守相关的会计准则和法律规范，进而有效地完成房地产开发建设阶段税收的筹划工作；使房地产开发建设阶段税收筹划工作科学、合理地开展。

第一，开发建设阶段的纳税筹划工作。房地产企业开发建设阶段的纳税筹划工作是通过在建设过程对建设项目的设计，对开发成本和核算成本进行结转的筹划来实施的。简而言之，就是我国目前对于建设阶段的纳税情况有明确的税法规定，因此要严格遵守相关的法律条例，所以做好相关的纳

税筹划工作，达到从根本上降低房地产企业在建设阶段的纳税负担，减少房地产企业不必要的财产损失。

第二，开发建设阶段的税务风险的规避工作。对于房地产企业开发建设阶段的税务风险规避工作来说，重点是在合同管理上。与施工单位进行合同谈判时，不但要对构成合同价款总额的费用项目进行明确规定，如工程建筑劳务费、材料费等，还要对合同的名称、发票等进行明确规定。房地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，收取合格的发票。新开发项目，应与对方谈判，尽量取得增值税专用发票，保管好增值税专用发票并在规定时间内对发票进项进行认证。在此阶段的税收筹化工作，应充分考虑对增值税、企业所得税、土地增值税的影响。３ ３销售阶段的纳税筹划与风险管控对于整个房地产企业的经济效益和社会效益来说意义重大，因此，必须做好房地产销售阶段的纳税筹划工作。

第一，销售阶段的纳税筹划工作。房地产销售阶段的纳税筹划工作，需充分考虑价格对土地增值税的影响，可以通过测算，找出税收平衡点，对房源进行合理定价。值得注意的是，在开发设计阶段，财务人员需要积极参与相关户型的讨论等，房屋面积不同，对税收也会产生一定影响。

第二，销售阶段的税务风险的规避工作。房地产企业销售阶段的税务风险主要体现在房地产企业对房源进行精装修，进而吸引更多的消费者和顾客。然而我国相关税法有明确规定，精装修所产生的费用，通过“销售科目”支出计量，在这个过程中，房地产企业会产生一定的税务风险。房

Ｐ２２６） （上接 市场环境改变、国家政策调整等，预算要及时调整偏差，财务部门应建立相应的有效机制，规范企业各种生产经营行为，将其所有经营行为都纳入科学化管理的轨道上，在经营管理、资金监控和物资调配等方面实现同步控制信息流、资金流、物资流。３ ４

财务管理中投资聚焦重点应用领域，推动产业整体发展

对于投资重点应用领域，我们要另辟蹊径，重点推动一些基础好、潜力大的应用的发展，使得这些应用快速普及，先行示范，带动智能技术的整体发展。并在这推动过程中形成一种标准，使得其他的应用也带动发展，进而逐步标准化、规范化，直至促进电子产业整体的发展。我们有理由相信我国的电子产业的前途将是一片光明的。在此过程中，财务管理的资金投入的比重十分关键。财务管理人员应充分考虑这些问题，依经济发展的风向及公司全局性的战略决断，财务在重点应用领域的投资的把握与运筹发挥着重要作用。财务管理得当，投资到重点应用领域的项目会为经济新动能的打造制造一定的物质基础，有了这些物质基础，我们加大在新动能方面的资金投入，快速壮大新动能经济，从而促进智能制造产业的发展。４ 结 论智能化的到来使得电子产业的发展进入了“调速换 地产企业营改增后，应根据政策规定，区分新老项目，开具合格的增值税发票。此阶段需关注换房、退房对税收的影响。４ 结 论

在我国经济高速发展的背景之下，做好房地产企业纳税筹划及税务风险管控工作，对于国民经济的发展和进步有着重要的价值和深刻的意义。不但能够很大程度上减少房地产企业的税务风险和赋税压力，而且还能够提升房地产纳税筹划工作的工作效率和工作质量，从而促进房地产企业的可持续发展。相关人员必须不断地提升自身的综合素质，加强自身专业知识和专业技能，为实现房地产企业可持续发展的战略目标努力。参考文献： １  Ｊ ． ［］田延房地产企业全程纳税筹划及税务风险防范 ［ ］ 北２０１４（ １０）．方经贸， ２  ［］迟丽华，周小雪房地产企业税收筹划风险的防范策略Ｊ． ２０１３（ １０）． ［］中国房地产， ３  Ｊ ． ［］戈子忠关于房地产全程纳税筹划浅析 ［ ］经贸实践， ２０１５（ １１）． ４  Ｊ． ［］王军房地产企业涉税风险分析与管控 ［ ］现代经济信２０１６（ １５） ．息，檶檶檶檶檶檶檶檶檶１９７９—）， ［作者简介］高仙君 （ 女，山东青岛胶州人，青岛宇信置业发展有限公司青岛分公司，本科，中级会计师。研究方向：房地产企业纳税筹划及税务风险管控。

挡期” ，智能化转型孕育着发展的新动能经济。发展新动能经济的重中之重则是财务管理的新思路的突破。我们只有意识到这一点，我们的电子产业才有希望。所以，我们要合理进行财务管理，针对所面临的问题和挑战提出对应的策略，促进电子产业的转型，打造智能技术发展的新动能。需要财务管理对新动能技术各个环节分配合理，对于重要的环节、领域要加大资金分配。只有足够的资金支持，新动能发展的速度才能快速提升。所以经济新动能中的财务管理工作十分重要。这就要求财务管理讲究方式方法。也就是以上所说财务管理中应该注意的问题。

参考文献： １  ＥＢ／ ＯＬ ． ［］苗圩“智能制造”铸就中国制造新动能 ［ ］ ２０１６－ ０５－ １２）． ｈｔｔｐ： ／／ ｉｔ  ｐｅｏｐｌｅ  ｃｏｍ  ｃｎ／ ｎ１／ ２０１６／ ０５１２／ ｃ１００９－ （ ２８３４６４２１  ｈｔｍｌ  ２  Ｄ ． ［］刘永廷推进智能制造汇聚工业转型发展新动能 ［ ］ ２０１３ 天津：河北工业大学， ３  ［］关溪涓探寻东北全面振兴新动能之（中篇） ：智能制造ＥＢ／ ＯＬ ． ２０１６－ １２－ １９）． ｈｔｔｐ：／／注入制造业升级新动能 ［ ］ （ ｗｗｗ  ｌｎ  ｘｉｎｈｕａｎｅｔ  ｃｏｍ／ ｚｊ／ ｙａｏｗｅｎ／ ２０１６１２１９ ／ ３５８２９２４ ＿ｃ  ｈｔｍｌ 檶檶檶檶檶檶檶檶檶１９７９—）， ［作者简介］杜风云 （ 女，汉族，江苏句容人，中级会计师，本科。研究方向：电子类生产智能制造企业中的财务管理。