房地产市场预期正悄然生变

未来房地产市场走势的不确定性增强,房价的市场预期也悄然发生了转变,建议房地产调控把握力度,重点完善长效机制

China Policy Review - - 产业政策 - □夏丹

随 着本轮房地产调控时间和强度持续深化,市场预期也发生了转变。2018 年 9月房价环比涨幅明显缩窄,开发企业拿地放缓,土地市场流拍增多,开发投资增速下降在第四季度继续兑现。未来房地产市场走势的不确定性增强。 房价环比涨幅明显缩窄,市场预期悄然生变

2018 年 9 月,70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨1%,较上月明显下降,其中一线、二线、三线城市均价环比增速均有显著下探;同比上涨 8.87%,涨幅仍在扩大但涨势出现放缓。本轮房地产调控的时间和强度持续深化,未来房地产市场走势的不确定性增强,房价的市场预期也悄然发生了转变。

1.交易热情降温。9月全国商品房成交面积同比快速下降,单月增速年内二度告负,降至 -3.6%;1-9月累计增速2.9%,比上期回落 1.1个百分点。尽管房地产开发企业以加快开工和加大推盘力度对冲行业下行趋势,但市场观望情绪浓厚。特别是三四线城市销售疲软,中国指数研究院监测的23个主要城市 中,三线代表城市成交面积降幅达 16%,降幅大于一线城市的 4%和二线城市的5%。此外,由于棚改政策的变化,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县被要求尽快取消货币化安置优惠政策,将使这些地区房地产市场交易进一步降温。

2. 舆论反应趋冷。9月,国家统计局发布的8月房价环同比数据仍在上涨,且涨幅还有一定的扩大,但舆论感到房价非但未涨反有下跌,与以往“数字降、感受涨”的情形截然相反。其中原因,一方面是统计数据存在时滞,另一方面也侧面反映了房价的市场预期正在悄 然生变。 开发投资增速小幅回落,但仍处于较高位

1-9月份,全国房地产开发投资 88665 亿元,同比增长9.9%,增速比 1-8 月份回落 0.2 个百分点。房地产开发企业拿地放缓,开发投资增速下降在第四季度继续兑现,但开工较快将使开发投资增速仍处于相对较高位。

1.开发企业选择放缓拿地,土

地市场流拍增多。尽管1-9 月份房企累计购地面积增速比上期略微提高 0.1 个百分点,但9月单月土地

购置面积增速显著回落;土地成交价款累计增速也比1-9 月回落1 个百分点。

近期土地市场供过于求,溢价率下降,流拍案例增多。这反映出:第一,客观上开发企业受资金制约,到位资金主要依靠企业自筹资金、定金及预收款,央行降准后房企融资成本依然不低。日前合肥发布了鼓励支持现房销售的政策,主要围绕优化备案手续和规范销售管理。虽不涉及取消预售制度,但市场关于商品房预售制度调整的讨论仍持续发酵,对未来开发企业资金面趋紧的担忧不减。

第二,开发企业主观态度改变,预期房价上涨幅度有限,对未来行业利润空间的判断偏悲观。叠加三四线城市住宅交易疲软,房企补库存意愿较前期减弱,拿地行为趋于谨慎。 2.房屋新开工和施工继续加快, 均创年内新高。1-9月份房屋新开工面积 152583 万平方米,增长16.4%,为 2016 年 6月以来的高点,增速较1-8 月份提高 0.5 个百分点;施工面积 767218 万平方米,同比增长3.9%,增速提高 0.3个百分点。在房价“不涨”的政策硬约束下,存量土地库存已成沉淀成本,晚开工不如早开 工。这将支撑开发投资增速下行速度较缓,相对处于较高位。 房地产调控应把握力度,重点完善长效机制

2018 年 7 月 31日召开的中央政治局会议部署了下半年经济工作。其中针对房地产做出了长达66字的定调:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

这段话信息量丰富,涵盖了房地产领域的各种问题。其中最引人注意的是“坚决遏制房价上涨”,较以前“坚决遏制房价过快上涨”去掉了“过快”二字,可见监管者对房地产调控的态度坚决、更胜以往。之后住建部召开房地产工作座谈会,表示对楼市调控不力城市坚决问责;国家发改委也在国新办吹风会上重申,下决心解决好房地产的问题,坚决遏制房价上涨。

在房地产短期调控方面,建议精准预判和评估多重政策的影响,规范市场交易秩序,加大人口流入压力较大城市的住宅用地供应量,给予符合监管规定、资质良好的大型房企以通畅的融资途径。在长效机制方面,建议健全住房租赁交易服务平台,完善配套设施和物业服务,创新住房租赁项目投融资合作模式,为个人申请租赁住房提供财税优惠措施。

数据来源:国家统计局

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