諗sir樓換樓

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36歲兩樓在手ᅠ如何提升現金流

諗sir:本人今年36歲,公務員,月入25,000元,惟薪酬再加機會不大,最多也是約33,000元左右。,已婚太太32歲,月入23,500元,沒有物業。有一名一歲小朋友,打算兩年內再生多個。現時租屋自住,月租11,500元,另名下有早年買入的兩間樓作出租用途。單位一市值約670萬元,尚欠按揭280萬元,月供11,000元,收租17,500元。單位二市值約400萬元,尚欠165萬元,月供6,500,租10,000元。 現希望換一間平價三房自住,同埋保番一間收租屋。另外,最近有一筆現金約90萬元可用作投資,正考慮不同的收息方法,不過正值加息週期,擔心未必是入市的最好時機。如果將所有錢用太太名上車,驚會失去正現金流之餘,會面對樓市下跌風險。如果按兵不動,效益比較低,因兩個單位市值合共1,070萬元,欠445萬元,即600萬元每月只產出27,500元,不算理想。本人現在心大心細,希望諗sir指教,。感謝讀者阿鋒 這位公務員讀者月入25,000元,36歲有兩間樓,仲要係供滿大半。證明理財只要有方法,想過好一點的生活不難。誠言小富由儉、大富由天。雖然單靠儲蓄不可致富,但今時為30年後退休生活準備,其實就像在1988年時為晚年儲錢一樣。當年兩房住宅單位賣20多萬元、三房40多萬元,這數字表示甚麼,看倌可自行領略。如今手頭物業市值逾1,000萬元,相對於月入25,000元而言很不錯。至於下一步,絕不要因帳面賺價而飄飄然,緊記自己對於市場力量仍是很渺小。由於借貸力700餘萬元已用過半,加上現金水平少,所以不應該急於買第三間樓,何況只是36歲,距離45歲大限仍有時間,不用急買。債基於加息週期不會受壓,美國聯邦儲備局由2013年開始收水,2015年正式有正利率之加息,債基都沒有呈大跌之象。2018年債基價格有跌,但跌幅當然小於股市,更 小於人民幣。不少人希望買賣投資物賺價,但大部分想靠賺價提早退休的人,終其一生都在勞碌。筆者建議是先讓一步,坐慢車月月收息,就當遇上2008年金融風暴,捱下價跌些少就無事,一年內升回跌市之前個價。,相反 股票投資人當年多數沒頂。建議90萬元可部分作投資,另記緊將手上樓房加按盡,應可多按150萬元在手。由於現時加按最多只可按六成,故加按不太會為讀者帶來call loan風險。同時多了現金在手,那就對應了讀者計出現金流效益低之問題。加按後現金後水平應在240萬元水平,可用一半投資收息103的債基C餐及E餐,每項60萬元,分別收12厘及15厘年息,平均13.5厘,即120萬元投入每月可收13,500元,等於每個月多半份糧出,已很不錯。同時用C及E餐已有一定避險因素,相比用A餐收25厘已降低不少風險。隨後一至兩年收住息去等時機,遠比甚麼都不做好。

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