如何增加被動收入ᅠ置業投資

Economic Digest - - REAL ESTATE -

諗sir:

本人43歲,月入32,000元,另加不穩定收入約20,000元。現持有一市值1,300萬元自住物業(本人名下),尚欠貸款270萬元,每月供款14,500元另;有現金130萬元,股票及基金90萬元。太太42歲,數年前辭去工作照顧三名小朋友,沒有收入。 請問諗sir,短期可如何通過理財增加被動收入?本人有向銀行申請加按套現,但因月入有限,只能按多130至140萬元左右,待審批。長期而言,想用太太名買多一層樓收租,以及應付小朋友將來出國讀書費用。但因家庭開支大,儲蓄能力偏低,希望諗sir指點迷津。 讀者Ka 讀者月入32,000元,但手頭物業逾千萬,話工字有出頭真說不過去。不過,由於太太無工作,還有三個年幼子女,讀者好應今時收割,利用樓市今浪所賺,去豐富人生下半場。不穩定收入如何變作核實收入有學問,總之文件齊, bonus或commission計到七成屬平常,全數計入作按揭批核亦不時做到。如讀者不穩定收入之70%可當作核實收入,借貸力即時增至590萬元〔( 32,000+ 14,000) /10,000×50% ×2.59*〕。至於另一加大借貸力的方法,就係讓太太「被工作」,當然不是隨便簡單的每月存一萬幾千元入太太戶口就當有出糧,銀行工作的人不是傻的。詳情在「買樓003借貸力由無變有」有講解,總之假設太太是有30,000元收入,家庭借貸力便可再升至790萬,如此就可將1,300萬樓的一半價值釋出,減去欠款後套現380萬元( 650萬 - 270萬)。這樣讀者總流動資金達600萬元( 130萬萬+ 90 + 380萬),加上一個無住宅在手之人名,往後理財就易搞得多。建議讀者有錢後,首先執執手上股票同基金(共90萬),投資物的風險同回報根本可計到,故有心人 自可對風險同所予回報作出適當衡量。至於剩下的510萬現金,可先將260萬元做定期,另將150萬元做直債。如果唔「驚死」,現在買中國恒大( 03333)發的直債,一年回報達11%,不用槓桿,幾年後就到期;驚的話就買渣打集團( 02888)直債,回報4%至7%有很多選擇。150萬元收7厘息,一年已有10萬元。

債基提供避風港功效

至於餘下100萬元,不妨進取點,行B餐收18厘息, B餐會受惠美金升同市況差,即是有一些債基是可在市差時提供類似避風港模式, B餐就近似了。如此一來,即250萬元投入每年收28萬元息,等於每個月有23,000元額外收入,可將錢儲下,再想用太太名來買樓。還有一點筆者想說的是,家庭開支大,不是儲蓄低之解釋原因;另外不要只盯著自己的月入,借貸力和信譽( credibility)是大部分港人忽略而有用的「牌」,同時亦請不要害怕借貸,計好點會call loan及借之前做好準備就行了。很多港人月搵幾萬而一份糧養「成村人」、人到六十就要退休又未死得,市差仲有被裁員風險,這件事比call loan更計唔到更可怕。

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