REIT精明投資入門

房地產投資信託基金( REIT),主要透過投資於可帶來收入的房地產項目,包括購物中心、寫字樓、酒店及服務式住宅,而在香港獲認可買賣的REIT,均於港交所( 00388)上市,具清晰及透明度高的投資政策。

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現時在港上市的REIT,包括越秀房產信託基金( 00405)、陽光房地產基金( 00435)、睿富房地產基金( 00625)、置富產業信託( 00778)、泓富產業信託( 00808)、領匯房產基金( 00823)、開元產業基金( 01275)、春泉產業信託( 01426)、富豪產業信託( 01881)、冠君產業信託( 02778)和匯賢產業信託( 87001)。REIT與地產股的主要分別,首先在於REIT的投資政策及業務清楚訂明,主要投資於可以帶來收入的房地產項目。但地產股卻不同,可以同時從事房地產投資及開發活動以外的業務。藉物業組合分散風險第二個分別在於其股息分派比率, REIT每年須將不少於90%的除稅後淨收入以股息形式定期派發給投資者;但地產股則其股息政策可隨時改變,沒有一個既定的百分比,可以是零,即全不分派。第三是借貸比率, REIT只可佔資產總值的45%,但地產股則可作更大幅的借貸。至於成立方式, REIT以「信託」方式成立,必須委任獨立的委託人來監察基金運作,以及代基金單位持有人保管資產,這可確保有適當的制衡。但地產股是以「公司」的形式組成,公司的發展方向及政策由大股東控制的董事局去決定,一般小股東是無權過問。REIT的優點有如直接投資物業,擁有較高的流通 性,投資者毋須投入大筆資金,也能投資於大型優質的房地產項目;而且投資組合擁有不同租務年期和不同租戶類别的物業,因此有助分散風險。當然,亦有一些影響REIT回報的因素,例如租金和物業價格有機會跟隨市況升跌,而且物業的勞損和天災造成的破壞也難以預測。不宜只著眼收益率還有就是物業管理公司的專業質素和經驗也有不同,管理好能令物業價值升;但相反的話,物業價值就下跌。總體而言, REIT的主要風險取決於物業的市場價值,基金所持的物業價值下跌,便可能會拖低REIT的單位價格。再者,如果基金在營運上出現虧蝕,便可能不派發股息;所以投資者不要單憑基金的預期收益率作為投資決定,而應同時考慮基金的投資組合,例如分散投資的程度是否合適?其所持有物業的質素如何?租貸期的長短如何?一般來說,基金所投資的房地產項目愈少、項目規模愈小,投資風險便愈大。再者,租賃期愈短,轉換租戶的次數便可能愈頻密,租金收入因而會較為不穩定,這樣會影響投資REIT的預期回報。其實投資REIT也好,買地產股也好,最重要是知道其特性,淸楚自己的投資期及風險承受能力,這樣才可以善用REIT及地產股來賺取回報。

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