食盡大浪

慎防一鋪清袋

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更麻煩的是,今年宏觀消息威力很大,並且難測,例如20國集團( G20)會議期間,、中 美首腦會談,料會顯著左右市場走勢。投資者預估一個連國家主席習近平,及美國總統���也不知道結果的事件,實在是太為難。勉強預估下週宏觀事件,意義不大,倒不如分析一些有數據掌握的資訊。10月已用政策角度分析內房股,今次會用較多數據分拆內房股的最新形勢。內地商品房銷售額由2011年5.86萬億元人民幣,升至2017年13.37萬億元人民幣,年均增長12.5%。雖然內地商品房銷售額於2011至2017年間累計增長1.28倍,但期間不是年年增長,2014年銷售額因信貸收緊而按年下跌6.3%。其後內地放鬆信貸,樓市轉趨火熱,商品房銷售額增長迅速,內房股整個板塊賺到盆滿缽滿,這亦是去年內房股爆升的原因。內地房地產銷售增長,對推動內地經濟絕對是功不可沒,但過度依賴房地產會埋下另一危機,內地2011年國內生產總值( GDP)為48.93萬億元人民幣, 2017年為82.71萬億元人民幣; 2011年商品房銷售額佔GDP的11.97%,而2017年商品房銷售額佔GDP則升至16.16%,佔比大幅提升超過4個百分點。勿輕看這4個百分點,內地經濟一年增長6.5%,沒有房地產撐起GDP增長,內地經濟將會下滑。再以樓價升幅角度分析,內地2011年商品房銷售均價為每平方米5,032元人民幣,升至2017年每平方米7,892元人民幣,累升56.8%。雖然說2014年房地產銷售下降6.3%,但以均價來說,2011年至今從來沒有一年錄得下跌。 今年首十個月,內地平均銷售價大約每平方米8,707元人民幣,較去年升逾一成,主要是二、三線城市今年升幅較大所致。期內,商品房銷售額按年上升12.5%至11.59萬億元人民幣,月均銷售額11,000億元人民幣;加上近日多地銀行減低房貸利率刺激銷售,全年破13萬億元人民幣難度不大,但最考功夫是估明年銷售額。

內地人視樓價是剛性兌付

對於內地樓價,極大部分內地人認為樓價每年必升,未必有足夠心理及財政準備應付調整。今年有發展商減價賣樓,已被維權業主攻佔售樓處,足見內地人視樓價是剛性兌付,不容下跌。假設明年房價輕微回落5%,銷售面積維持不變,明年銷售額便下降5%。不過問題是內地人已經有很長時間未見過樓價下跌,倘若樓價下跌,銷售面積不可能維持不變。筆者相信,中央絕不容許樓價斷崖式下跌,估計2019年首季會局部放寛銀根或限購政策以刺激樓市,計入這因素後,明年商品房銷售額估計按年跌約10%。事實上,近日內房企業已為明年銷售額下滑作準備,11月多間中型內房企業不惜以近10%至11%融資成本發行短期美元債券籌集資金,計及人民幣貶值因素或達13%至14%,但為保障現金流必須要這樣做。內房股整體未為買入時機,反而值得留意明年首季內房高息短期債券。恒生指數近20年平均回報率不足6%,而這批債券息率現價已達10%至11%,倘若息率再升,值博率相當高。

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