做包租公劏細地廠倍升租值

Economic Digest - - COVER STORY -

近日出版《現金流為王2》著作的陳建中,將這套槓桿理論延伸至實業生意。例如購買物業時拉長成交期,利用成交期內搵買家收取首期,再用這筆款項完成整個交易。,此外 他又擅於利用人才槓桿,邀得工程團隊、建築師合作,惟他不用支出分文,只需和團隊分享賣樓收益。他用類似的方法買入整層工廈單位,再分間成集合寫字樓及貨倉用途於一身的「半倉寫」。不過,現在年輕人要白手興家,還有如此機會嗎?陳建中指出,現時仍有空手入白刃的機會。惟須坐擁數十萬至100萬元的資本;否則,現時還是先透過儲蓄及投資先為自己財富增值。早前陳建中留意到青山道有工廈地舖騰空。原本租戶為連鎖快餐店,奈何工廠飯堂不能在門外掛招牌。,不過 該連鎖快餐店希望提升檔次,即使業主下調租金挽留也不為所動。陳建中見機不可失,馬上向業主提出較原租約優厚租金向業主承租15年長期租約。,然而 談判過程中有小插曲,業主嫌15年租約太長,陳建中建議承租10年租約。雖然租約縮短至10年,業主仍然嫌三嫌四,惟業主口裏說不但身體很誠實,竟收下這張支票。因為業主覺得舖位納空租,感覺好肉赤,最終雙方成交租約。好戲在後頭,原來陳建中看中這個舖位鄰近街道人流暢旺,惟快餐店租值遠低於零售租值。陳建中遂將之分拆成多間商舖,出租予找換店、地產舖及食肆。結果租金收入較原本租金收入高出一倍。陳建中作為包租公,在未來十年可以賺數以千萬元的收入,但他不想要等十年才收到這筆收入。另一邊廂,業主得悉租金倍升後大感意外。陳建中向業主提出,可以取消這個十年租約,但條件是陳建中有權用特定價格買入物業,然後將物業拆散出售,高於陳建中買入價的出售收益就由雙方對分。他坦言如此生意技巧涉及運用槓桿的大智慧。他只需要支付三個月按金及一個月上期租入物業,連工程費都未找清。隨引入新租客後租金加了一倍,三個月租金及上期都倍升,就有足夠資金找清工程費。他坦言,現金流計到最盡,務求以最少現金做生意。所謂萬變不離其宗,陳建中做生意的口訣為:先現金流,後價值,最後再考慮價格。他就先提升租金,拉高資產增值。,其實 投資者抱著這條方程式投資及做生意,將會無往而不利。

陳建中指出做生意加涉及人力槓桿。( iStock圖片)

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