最悲觀預測 樓市或跌70%

上文介紹三位理財達人的白手興家的方法。,不過 投資者的終極目標仍是置業安居。最後再次邀請這三位理財達人分享對香港樓市後市的看法。當中以Dr. Ng最悲觀,他估計香港樓價最多可跌七成,相信與他對未來環球局勢憂心忡忡不無關係。

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香港樓價在過去15年長升長有,部分港人開始迷信樓價只升不跌。事實上,以中原城市領先指數( CCL)計由, 2003年年中最低點31.77點升至2018年最高188.64點,期間累積升幅接近5倍。

樓價並非只升不跌

然而, Dr. Ng卻拿出反面教材告誡港人不要盲目相信住宅這項資產。像亞洲金融風暴期間,樓價在一年之間下跌50%,而日本經濟迷失40年,樓市都無好過。最近Dr. Ng從財經網站報道得悉,在日本只要你願意簽名就可獲贈日本樓,惟要承擔維修責任及支付經紀佣金。Dr. Ng解讀這個現象,指日本對樓宇外貌要求嚴格。如果樓宇殘舊,日本政府有權力逼 業主維修。對於部分業主而言,維修屬重大支出。根據同一報道引述2013年官方數據,原來日本有超過800萬個住宅單位空置,佔當時日本住宅單位存量的13%,數字簡直驚人。既然這些樓宇無人問津難以套現,故業主索性把物業轉贈,節省維修費更佳。話鋒一轉, Dr. Ng就直指今次香港樓價有機會跌足七成。如這個預言成真, CCL將於本週五( 12月14日)的175.59點將,會最低跌至56.5點。而本週樓市跌勢持續, CCL已經連跌11週(見圖一)。今次Dr. Ng將國際局勢對本地樓價影響串聯,直指最大的變數就是中美貿易戰,並有機會升級為冷戰。 他反問,美國和前蘇聯打了多少年冷戰?期間蘇聯經濟都無好過,甚至被打到殘打到瓦解。Dr. Ng最擔心,如果中、美雙方擦槍走火,屆時爆發常規戰爭,你開槍我還擊,如果打足20年,相信樓價也會衰足20年。當然還有其他因素左右樓價, Dr. Ng在其著作中羅列數個不利樓價的因素,、加息 歐債危機再度殺到、大量新落成樓宇落成、「北水」消失等。

Dr. Ng還在著作中指出,發展商散貨意欲強,否則要付空置稅。而發展商急急推盤其實是與二手盤爭食,導致互相劈價的惡性循環。此外,「北水」消失已被進一步確認,正如本週有報道指海航集團蝕讓銅鑼灣豪宅單位。Dr. Ng指出,像禮頓山這樣的豪宅,一個面積為1,400平方呎的單位,在2000年左右的成交價為900多萬元,現時已經升至5,000萬元。如果樓價打回原形,樓價就要跌足70%、。80%吳家順也認為從數據上樓價必淡必跌。因為香港樓價表現往往跟股市而行(見圖二)。吳家順也認為從數據上樓價必淡必跌,「惟 樓價跌多少?跌幾耐?投資者不妨金睛火眼 實。」吳家順留意到「北水」、樓市供求、息率及經濟狀況都對樓市有不同的影響。 例如香港樓價後市走向往往受制於港股表現。如果將恒指和CCL比較,發現兩者的下跌軌跡亦步亦趨,1997年亞洲金融風暴、2000年科網股爆破、2008年金融海嘯及2015年「港股大時代」,結束 均見樓價調整。2000年科網股爆破至2003年上旬,期間恒指急跌10,065點約( 54.7%)。當時CCL亦跌至約40%。雖然近月恒指自低位反彈1,554點(約6.3%),惟較去年高位計恒指仍跌3,824點。

人民幣貶值不利樓市

根據上文吳家順預測2019年初恒指有機會低見22,000點,意味港股調整未完。故樓市仍會向下尋底。除股市對樓市不利外,吳家順亦留意到人民幣走勢對港樓表現起著關鍵作用。參考吳家順提供的圖表,人民幣匯價愈強,香港樓價 愈升。2005年中央推出匯改後,人民幣兌美元展開升浪。同一時間CCL走勢也一浪高於一浪。,不過近日人民幣兌美元有調頭回落的壓力, CCL也自高位回落。當然近日CCL連跌11個星期,對部分樓市用家而言仍然負擔不起。故近年有不少年輕人概嘆買不起樓。陳建中坦言,一畢業就想買樓,這個想法並不現實。因為以往都沒有人畢業後就能立即置業。對於他們而言,最重要是儲蓄。如果給予十年時間儲蓄,目標儲幾十萬元首期是相當「落地」的建議。他相信香港樓價較高位跌30%,會有承接。這三位理財達人分享自己白手興家的經歷,投資者學得一招半式的功力大增,即使踏入前景不明的2019年,亦有能力保本,甚至逆市賺取利潤。

樓價已連跌多個星期, Dr. Ng更警告香港樓價有機會跌足七成。(資料圖片)

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