港股專題

樓價下跌ᅠ地產股可照升

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由信和置業( 00083)牽頭的觀塘新盤「凱滙」,成為近期樓市焦點,首批488個單位,以折實後平均每平方呎約17,300元的震撼價開售,創今年市區新盤最低紀錄之餘,更較鄰區啟德的新盤平均呎價約25,300元低逾三成。低價策略獲市場受落,該批單位合共收票逾7,700張,超額認購近倍15 。本週四( 12月13日)首輪銷售亦迅速去貨,「一Q清枱」,發展商即時加價加推,一洗近期新盤銷售的頹風。與此同時,一眾本地地產股亦造好,信置週四收市升1.8%,新鴻基地產( 00016)升幅更達2.5%。其實這一段地產股的升勢,早於10月下旬已開始,至今信置和新 地累積升幅均達兩成,其餘長實集團( 01113)和新世界發展( 00017)升約15%、恒基地產( 00012)升10%。諷刺的是,本地樓市的卻是自9月底香港銀行加息後開始逆轉。到11月,新盤滯銷、二手劈價的消息不斷出現,市場氣氛進一步陷入谷底,不少人更預測樓價要再跌多兩成甚至三成。

樓價股價背馳之謎

如果把時間再推前一點,地產股早於今年1月底2月初隨大市見頂,跌足九個月;相反樓價上半年卻是屢創新高,600萬元樓下的上車盤竟全港絕跡。究竟樓市和地產股是天生背馳關係?還是兩個市場的投資者,是對後市看法完全對立的兩批人? 要解答這個問題,筆者想起歐洲股神科斯托蘭尼( André Kostolany)的著名論述,他形容實體經濟和股市的關係,就像主人帶狗散步一樣,(狗 股市)雖然跑前跑後,但始終都會跟隨主人(經濟)行進的方向。這分析用在樓市與地產股身上,似乎同樣適合。參考過去十年中原城市領先指數( CCL)和恒生地產分類指數的表現,可看到自2011年港股熊市後,地產股雖然波動幅度較大,但走勢基本上與樓市同步(見右頁圖);直到2018年初開始,兩者才見較明顯的背馳情況;不過近幾個月又開始有重新接近的趨勢。按照上述「狗與主人」的理論,除非樓市進一步大幅下挫,回

到2016年時水平,才會對地產股帶來較大壓力。但若然樓價只是由高位回調兩成,相當於CCL由188點高位回至150點,地產股仍可望維持於目前水平;如果樓價之後是橫行甚至反彈回升,那地產股更將有進一步上升的空間。當然,上述純粹是從樓價和股價的互動關係作簡單推論;但就算樓價真是的進一步向下,地產股本身其實亦有不俗的抗逆能力。

收入模式向REIT靠攏

事實上,近年本港主要地產股積極發展投資物業,租金收入佔比例愈來愈高;以上年度績為例,恒地、新地和信置,來自物業租賃的收益均已超過物業銷售(見表一)。可以說,幾大地產股的收入模式,其實早已向收租股或房地產信託基金( REIT)靠攏,即使處身樓價下行週期,亦可提供很好的抵禦能力。再從估值角度分析,根據湯森路透的數據和本週四收市價計算,幾隻主要地產股來年度的預測息率都有4厘左右;市賬率約0.5倍(見表二)。至於淨負債比率,按公司上年度業績數據,除了新世界接近30%外,其餘都屬極低水平,信和置業更是處於淨現金狀態。由此可見,即使過去兩個月股價反彈不少,但現水平買入本地地產股,仍然有很好的安全邊際。至於息口問題,雖然美國聯邦儲備局下週有機會再次加息,但隨著美國經濟有轉差跡象,市場已普遍認定明年美國加息步伐會減慢。高盛報告就指,聯儲局本月加息後,明年3月繼續加息的可能性已降至略低於50%。香港方面,雖然近日港元銀行同業拆息( HIBOR)持續上揚,一個月拆息本週四升至2.2453厘;三個月拆息升至2.3457厘,但市場仍認為本地銀行下週未必會跟隨美國加息。 滙豐銀行亞太區顧問梁兆基早前就直言,香港未有全面條件加息;而近日拆息上升,主要受年結及季結因素所影響,相信年結過後,拆息或會回落。總括而言,本地地產股估值折讓吸引,息率亦不俗,即使面對樓市下跌,仍可提供一定的回報保證。當中,信和置業受新盤銷情帶動,短線較具動力;至於恒地和新地則屬穩健之選。

信置新盤「凱滙」首輪銷售反應理想,刺激一眾本地地產股造好。(資料圖片)

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