港股專題
樓價下跌ﾠ地產股可照升
由信和置業（ 00083）牽頭的觀塘新盤「凱滙」，成為近期樓市焦點，首批488個單位，以折實後平均每平方呎約17,300元的震撼價開售，創今年市區新盤最低紀錄之餘，更較鄰區啟德的新盤平均呎價約25,300元低逾三成。低價策略獲市場受落，該批單位合共收票逾7,700張，超額認購近倍15 。本週四( 12月13日)首輪銷售亦迅速去貨，「一Q清枱」，發展商即時加價加推，一洗近期新盤銷售的頹風。與此同時，一眾本地地產股亦造好，信置週四收市升1.8%，新鴻基地產（ 00016）升幅更達2.5%。其實這一段地產股的升勢，早於10月下旬已開始，至今信置和新 地累積升幅均達兩成，其餘長實集團（ 01113）和新世界發展（ 00017）升約15%、恒基地產（ 00012）升10%。諷刺的是，本地樓市的卻是自9月底香港銀行加息後開始逆轉。到11月，新盤滯銷、二手劈價的消息不斷出現，市場氣氛進一步陷入谷底，不少人更預測樓價要再跌多兩成甚至三成。
樓價股價背馳之謎
如果把時間再推前一點，地產股早於今年1月底2月初隨大市見頂，跌足九個月；相反樓價上半年卻是屢創新高，600萬元樓下的上車盤竟全港絕跡。究竟樓市和地產股是天生背馳關係？還是兩個市場的投資者，是對後市看法完全對立的兩批人？ 要解答這個問題，筆者想起歐洲股神科斯托蘭尼（ André Kostolany）的著名論述，他形容實體經濟和股市的關係，就像主人帶狗散步一樣，（狗 股市）雖然跑前跑後，但始終都會跟隨主人（經濟）行進的方向。這分析用在樓市與地產股身上，似乎同樣適合。參考過去十年中原城市領先指數（ CCL）和恒生地產分類指數的表現，可看到自2011年港股熊市後，地產股雖然波動幅度較大，但走勢基本上與樓市同步（見右頁圖）；直到2018年初開始，兩者才見較明顯的背馳情況；不過近幾個月又開始有重新接近的趨勢。按照上述「狗與主人」的理論，除非樓市進一步大幅下挫，回
到2016年時水平，才會對地產股帶來較大壓力。但若然樓價只是由高位回調兩成，相當於CCL由188點高位回至150點，地產股仍可望維持於目前水平；如果樓價之後是橫行甚至反彈回升，那地產股更將有進一步上升的空間。當然，上述純粹是從樓價和股價的互動關係作簡單推論；但就算樓價真是的進一步向下，地產股本身其實亦有不俗的抗逆能力。
收入模式向REIT靠攏
事實上，近年本港主要地產股積極發展投資物業，租金收入佔比例愈來愈高；以上年度績為例，恒地、新地和信置，來自物業租賃的收益均已超過物業銷售（見表一）。可以說，幾大地產股的收入模式，其實早已向收租股或房地產信託基金（ REIT）靠攏，即使處身樓價下行週期，亦可提供很好的抵禦能力。再從估值角度分析，根據湯森路透的數據和本週四收市價計算，幾隻主要地產股來年度的預測息率都有4厘左右；市賬率約0.5倍（見表二）。至於淨負債比率，按公司上年度業績數據，除了新世界接近30%外，其餘都屬極低水平，信和置業更是處於淨現金狀態。由此可見，即使過去兩個月股價反彈不少，但現水平買入本地地產股，仍然有很好的安全邊際。至於息口問題，雖然美國聯邦儲備局下週有機會再次加息，但隨著美國經濟有轉差跡象，市場已普遍認定明年美國加息步伐會減慢。高盛報告就指，聯儲局本月加息後，明年3月繼續加息的可能性已降至略低於50%。香港方面，雖然近日港元銀行同業拆息（ HIBOR）持續上揚，一個月拆息本週四升至2.2453厘；三個月拆息升至2.3457厘，但市場仍認為本地銀行下週未必會跟隨美國加息。 滙豐銀行亞太區顧問梁兆基早前就直言，香港未有全面條件加息；而近日拆息上升，主要受年結及季結因素所影響，相信年結過後，拆息或會回落。總括而言，本地地產股估值折讓吸引，息率亦不俗，即使面對樓市下跌，仍可提供一定的回報保證。當中，信和置業受新盤銷情帶動，短線較具動力；至於恒地和新地則屬穩健之選。