諗Sir樓換樓

準新人月入逾40,000元十年能買三間樓

諗sir：本人31歲，平平穩穩打寫字樓工，月入31,000元，還有一份part- time，月入約5,000元無報稅（不計正式收入）。未婚妻30歲，月入15,000元，我們已訂酒席明年結婚，現時每月都將月入的三分之一儲起，現時儲蓄約有118萬元。本人一直與父母同住，近年才醒覺要上車買樓結婚，可恨起步已遲。現正留意北區或沙田區，想以本人名義借九成按揭，購買400萬元或以下上車盤自住。 讀者對理財認真對待，維持良好儲蓄習慣，30出頭已儲到118萬元，加上九成上會「王牌」，要上車無難度。香港人經常話買樓上車好難，父母輩都覺得拿錢出來給子女上車俾首期是天經地義，偏偏讀者加女友平均工資20,000元左右，卻只靠自己能力買第一宅及二宅都有晒計劃。儲蓄水平維持月入三分之一，即每月約15,000元，需時77個月即六年可完成；而由於讀者有part- time收入，儲蓄期可能只需五年或更少。銀行是承認未婚夫妻之間互相擔保的，就算之後不結婚，銀行應該都不會追返。假設第一間樓400萬元入手及九成上會，借按揭360萬元，每月供14,000元，供入去的錢約一半是還本的，即一年還了84,000元（ 7,000×12）本金。五年後還本已有40萬至50萬元，而讀者的儲蓄亦有90萬元（ 15,000×60個月），加上月月供款當中已扣減的本金，360萬元結欠會減至220萬元。到時如樓價由400萬元升至440萬元，那結欠就會少於樓價一半，第一房可轉正出租用途，太太變成沒有自住樓在手，又可高成數上會了。 二人借貸力約598萬元〔（ 31,000+15,000） ×50%÷10,000×2.59*〕，買完第一宅後有意於兩年內擔保未婚妻九成上會買屯門區300萬元上車盤收租；之後希望年年努力儲錢，能夠於45歲時多買一宅，以完成一生三宅。想請問諗sir，若第一間樓用未婚妻名義買，本人能否擔保她？能否計出第一宅何時結欠過半轉為出租，變成核實收入？另外加按父母樓套現放債基收息是否可取？還望諗sir指點。 讀者阿康 另外，租出樓房之租金收入，70%可計作核實收入。以租金為每月12,000元為例，即使假設讀者工作收入沒變，核實收入亦會變成54,400元〔 31,000+ 15,000+（12,000×70%）〕，總借貸力因此提升，可買第二間樓。其實讀者現有118萬元儲蓄在手，所以可用少於五年已夠錢去補轉屋用途。由此類推，與讀者收入相近之夫婦（人均月入20,000元附近），若買上車類型單位，供五年就可添第二房，再隔五年就可買第三房，30歲開始到40歲買第三間樓，絕對有可能。留意若政府日後放寬按揭政策，屆時達成目標的難度會比今時更低。另外過去10年樓市大升，不少人買樓後兩至三年，已可不補錢將樓宇轉用途。當然，真的賺到錢、且真有幾層樓在手收租的人，是不會跟你分享如何撈到幾張樓契在手。至於父母樓，加按套現利用收息101方法買債基收息可以，慢慢試好再添上去未遲，現時正是實行及買入的好時機。