樓市小陽春持續性ᅠ還看四大因素
近月多個新盤相繼開售,並錄得不俗成績,刺激一手成交量急升。資料顯示,截至週二( 1月29日止),1月一手累計錄得約逾1,800宗成交,全月有望直逼約2,000宗較, 2018年同期大增約七成。
二手方面,綜合美聯分行資料,全港35個大型屋
苑於上週一( 21日)至週日( 27日)的一週,錄得
81宗買賣,較前一週的50宗急升約62%,創自去年
6月中旬後的32週新高(見圖),反映樓市已呈初步復
甦的跡象。
在樓市一輪沉寂後,近期樓市回勇可否稱為「小陽春」,這是人言人殊。不能否認的是,除了一手之外,近期二手樓市的走勢同樣有明顯改變,成交回升是鐵一般的事實。
二手最黑暗情況已過
雖然「 The best is yet to come」,但相信二手交投最「黑暗」的情況,很大機會已經過去,無論樓價及成交量均已具備反彈條件。
其實「小陽春」一詞並無確實定義,在於每人的觀點和角度,假如筆者簡單地概括「小陽春」「為 樓價和成交由低位回升」,正好與樓市現況不謀而合。
但究竟「小陽春」可維持多久?個人認為須密切留意以下四大因素。
其一,是美國聯邦儲備局加息的步伐快慢、內地經濟情況及中美貿戰談判發展等外圍經濟因素走勢。
其二,是筆者反覆強調的本港失業率問題。當大部分市民「有工開」,有能力供樓,就沒有急於拋售物業的壓力。
根據政府最新公布,2018年10月至12月,即第四季的失業率,繼續按季持平於2.8%的歷史低位。其三,就是股市表現。傳統智慧告訴我們,股樓
市場往往存在先後關係,「股市先升,樓市滯後升」;反之亦然。
近期美股由低位反彈約14%;港股同樣較低位升
約3,000點,似乎預示著樓市的反彈。由此觀之,樓
市的「小陽春」是有跡可尋的。
其四,是發展商的動向。最近發展商競投地皮反應不俗,叫價普遍具競爭力,「麵粉價」,高 可想而知「麵包價」亦難以定得太低。
此外,最近新盤頻頻低價搶攻奏效,證明樓市於合理價下便有一定承接力。
相信短期內的新盤定價,將保持低於市價開盤促銷吸客,引出市場購買力。
這亦會成為區內部分二手業主放盤叫價參考,吸納買家由一手轉投二手市場尋寶,令二手市場隨一手同步回升,惠及樓市,重回一二手並行的正確軌道。
總括而言,外圍經濟因素走勢、失業率、股市表現及發展商動向,均對樓市是否持續「小陽春」有著舉足輕重的影響,置業者宜密切留意以上四項因素的微妙變化。
讀者可考慮將何文田樓及居屋加按五成,約可得400萬元,自住樓可按多270萬元( 1,900×50%-110-570),錢多了670萬元,而月供多了25,000元( 670÷2.59* ×100),補足其資金稀少的弱點。
至於樓市下跌會否令讀者抵押樓房被Call Loan ?
筆者認為只按至五成提供了頗高安全系數,更何況按出的錢主要投入債市,一旦樓市唔得,可將錢由債抽返走去還按揭,免除樓市下跌被Call Loan之苦。
如讀者不趁此時按樓套錢,都係個句:「小心富貴一場空」。當然有股票高手話自己能隨時從市場中「拎錢使」,不過筆者估計讀者在股市方面了解未必深。讀者過去10幾20年做錯了的,就是少投資。其實投資未必要用多錢,趁後生用少少錢,、股債、、匯 金樣樣買下,對不同投資物就有個概念,防止好似讀者咁中年才苦於無投資對策。
學好投資,已成為時下必修之課,此亦是選出讀 者個案解答主因,年輕人引以為鑒。取得670萬元後,讀者可用直債及債基做投資,直債可入渣打銀行的,7厘一年有售,風險為渣打倒閉,一手20萬美元,一年收14,000美元息,即每月
約9,100元。
將此數與何文田樓做對比,就知何文田樓400萬元市值都只收9,500元租是少了。可見樓要持有都要有按揭,用長供款期去抵銷早年欠下買樓的債為良策。
「一炮過」買樓或唔用按揭去持樓,只會令回報低至債券又或定期都不如。讀者另20萬美元可分三段投入債基,美國公司債年派約12厘息,可每月產出約16,000元收入。即是
40萬美元債基及直債,可共每月產出25,000元正現單位:元
金流。
讀者餘下手上仍有約350萬元現金,可用Mortgage Link收住息等機會。
由於讀者投資經驗少,所以不要用超過一半資金買入,及要分段平均買入價。