互联网租房的是是非非

租最贵的房子,吸最重的甲醛:

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“没有租过几次房搬过几次家没遇到过黑中介都不是合格的北漂”—一句段子式调侃,道出了租房的艰辛。租房,千百年来一直存在的刚需市场,这一次被互联网盯上了,自如、相寓、蛋壳、魔方公寓等一大批成为近期关注的热点,“垄断提价”“甲醛门”“租房变贷款”等热门事件更让引入互联网基因的长租公寓成为终端消费市场的焦点。

引爆行业的自如甲醛门

在人们讨论房价涨跌的同时,有多少人关注过 租房问题?然而,9月1日,自媒体呦呦鹿鸣发表的文 章《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛 房》又掀起一片哗然,自如以及其他长租公寓的空气 质量问题,让公众忧心忡忡。 无论是阿里、自如又还是白血病、甲醛房,这些 刺眼的关键词都让该事件在极端的时间里引发互 联网讨论热潮。事件中的阿里员工于今年1月入职 阿里,入职前做了全面体检,报告显示一切正常。随 后,他在杭州住在自如的出租屋里。7月初,该员工被 确诊为急性髓系白血病,随后去世。事件曝光后,很

多人爆料租住自如房间后出现皮肤过敏等不适,一 些自如的离职员工也自曝装修和租客入住之间几乎 没有间隔期。 在人们口诛笔伐自如,指责其为了利益将刚装 修好的房屋就投入市场,劣质材料造成全屋甲醛等 有害气体超标,对人体造成伤害的同时,以自如为焦 点,整个互联网产业“二房东”产业链开始浮出水面。

狂飙猛进的长租公寓

在互联网的风口上,猪都能飞起来,很幸运,长 租公寓正好是这样一个新兴的互联网风口。 自如作为知名房屋中介链家的孵化项目,本身

在2011年5月就已经启动,但其真正狂飙猛进还是 在2015年之后。自2015年初,国家出台一系列政策 指导意见,扶持长租公寓行业的发展,自如开始酝酿 独立运营。2015年10月,北京自如资产管理有限公 司(“北京自如资管”)成立。次年5月,北京自如资管 正式承接链家自如事业部全部业务,专注经营房屋 资产管理业务。 完成同链接股权切割的同时,自如开始急速扩 张之路,先后打造自如友家、自如整租、自如寓、自如 驿和自如民宿等一系列标准化产品,覆盖长租和短 租市场。在房源之外,自如还提供专业保洁、维修、搬 家等服务,以满足租客全场景居住需求。

实际上,在国家明确扶持长租公寓政策拉开序 幕后,不仅仅自如发展迅猛,泊寓、蛋壳公寓等“互联 网”色彩鲜明、专注长租公寓市场的创业企业发展 同样迅猛,而且万科、金地、龙湖、旭辉、绿地、万达、 碧桂园等全国知名房企入局长租公寓市场。截至今 年3月,全国长租公寓品牌高达1200余家,房源规模 逾202万间。

消费刚需推动市场成长

长租公寓市场能够在过去几年里出现狂飙猛 进的成长态势,不仅因在于管理成的政策扶持和行 业发展的自身更迭,更在于终端消费市场的刚需。 以往,租房客同房主衔接,中介牵线搭桥的运作 模式,在房屋装修风格、设备维护等方面很容易各种 问题和纠纷,房主将房屋出租后总希望事情越少越 好,躺着收租即可,而租客在房屋使用过程中出现任 何问题却希望房东可以第一时间出现并解决,这样 的状况另中介机构有了深度参与房屋租赁的可能。 以自如、蛋壳为代表的“二房东”式中介,不仅 完成租客、房东信息流整合,更会以“二房东”的身份 负责房屋及室内设备维护、钱款交接等事情,而且 房东将房屋以托管形式交给“二房东”以后,房屋整 体装修风格也能更好地满足90后看重房屋品质和 服务的需求,市场刚需无疑会让长租公寓市场加速 成长,但如同其它狂飙猛进的互联网+项目一样,长 租公寓显然也出现了各种问题。

躲不开的甲醛

自如甲醛门事件爆发后引发众多租房客的担 心,但除了担心,又能做什么呢? 截至2017年底,在自如租房的租客数量高达 120万,这已经相当于;中西部地级城市全部的人口 体量,而且市场规模紧随其后的相寓、蛋壳等长租公 寓企业同样服务着数量庞大的租客人群。除了道歉 外,自如宣布从9月1日起下架了9个城市的全部首次 出租房源,待GMA认证机构检验合格后再行上架。 但问题是已经阻住在自如房源里的租客又应 该如何保护自己和维权呢?全国不少城市自如用户 反应,想要无责退约退款需要GMA认证机构检验 报告,可问题在于拥有正规认证的专业检测机构数 量本身就不多,在自如甲醛房事件后,其业务已经爆 棚,还有不少地区传出因自如方面的原因,检测机构 不愿意接手自如房的检测工作,这让自如的租客们 只能和自如协商检测和解决。 可根据自如方面的数据看,公司即完成全国 九城20603间首次出租房源的下架,并进入空气 检测及治理流程。目前已与全国62家CMA认证空 气检测机构开展工作,形成空气检测最大日均产能 1147单。 这样的检测能力且不论结果如何,租客们必然 需要面对漫长的等待时间,是搬离已租自如房暂时 自认违约,还是继续住在怀疑有问题的房间里,足以 令租客们头疼。而且,自如的长租公寓有问题,你又 如何确保其它家的长租公寓没有问题呢?

话语权争夺引发行业变革

传统房屋租赁市场,中介扮演者桥梁作用,帮 助租客或房东完成信息的匹配,而房东和租客在某 种程度上是处于平等地位的协商,但随着“中介二 手房东”的出现,强势的中介在整个谈判过程中往 往有更多的话语权,当自如、蛋壳、相寓等长租公寓 企业获得足够房屋资源数量后,一方面可以制定游 戏规则,让租客按照“制式”合同签约,这就让不少 租客明明知道自己签的是一份贷款协议,还是只能 签字;另一方面,强势的中介还可以反过来压迫房东 在房屋租金、免租期限方面做出让步。 作为“二房东”的中介,其在整个产业链中强势 与否很大程度上是由控制的房源决定,当你掌握足 够多的房源时,就拥有足够重的话语权。这与互联网 科技平台追逐流量有着一定的共同性,对话语权的 争夺另各长租公寓平台愿意高出市场正常价格的 20%〜40%争夺房源,人为抬高市场价格,而重新装 修、n+1出租模式等也加速了房租进一步上涨。 长租公寓平台的出现,的确改变了传统租房模 式,整个租房架构中,中介扮演越来越重要的角色, 而类似押一付一甚至0押金等形式的确也为租客提 供了一些便利,尤其是对手里资金不宽裕,又希望租 住品质相对较好房屋的年轻人,灵活的付款与押金 模式,也另长租公寓找准了市场痛点。

金融双刃剑下的饮血

外卖、网约车、共享单车……近年来崛起的互联 网+生态哪一个背后不是有一张庞大的金融网在支 撑和推动,长租公寓能够在短时间里呈现爆炸式增 长,资本同样功不可没。 以往租房都是缴三押一,有着互联网+支持的 长租公寓为何能大玩0押金、押一付一这些碎片化 支付模式呢?互联网消费贷款成为租房结构模式改 变的基础,租客同长租公寓平台签约的同时,通常会 签订一份《贷款合同》。以自如的贷款合同为例,《贷 款合同》中明确标明:“本合同项下贷款期限为11个 月。贷款起始日以贷款本金划离乙方账户之日为准, 甲方同意乙方委托第三方支付机构/银行以资金代 付的方式将本合同项下的贷款本金数额于贷款之

日起从乙方账户受托支付至房屋资产管理人的指 定账户。” 换句话说,选择自如分期的租客贷款一年租 金,并将租金一次性付给自如,但自如通常只付给房 东三个月的房租,这就让大量资金存留在自如平台。 而人们计算这样的贷款率时会发现,在北京自如房 租分期小额贷款业务中,“贷款合同”项下所有的贷 款初始期限均为11个月,贷款实际存续期限与房屋 实际出租期限相同(提前解约、退租等)。贷款利率 即分期手续费为6.27%,贷款按照等额本息每月支 付,因此实际利率经测算约为1.302%。 庞大的资金周转、驻停另不少金融机构也垂涎 不已,2017年8月15日,自如发行了国内首单租房市 场消费分期类ABS,不同于以往ABS产品单纯依靠 固定资产抵押或未来租金收益作为底层资产,自如 1号底层资产主要有两个方面:一为预付房租,二为 自如长租公寓衍生服务收入。 这样的金融技巧能让自如它们能进一步获得 现金流,从而抢占更多房源,再拿着房源租售合同 继续找金融机构拆借现金维持进一步的扩张或运 营,这样的操作模式,难免市场上会有人评论长租 公寓—不但利润超高,而且还能一分钱不出玩 “空手道”。

出问题的不仅仅是健康

当资本进入长租公寓领域时,不仅会推动整个 行业高速发展,更会为行业埋下不少隐患。目前,长 租公寓行业多为“房屋托管+标准化装修+租后服 务”的重资产模式,该模式下需较高的经济成本、时 间成本、运营成本,且回收周期较长,但房屋租赁的 良好现金流、未来的衍生收入和市场空间对企业诱 惑不小。 可现实显然不会和想象的一样美好,长租公寓 平台不仅要防范房东和租客的违约风险,而且因哄 抢房源带来的成本压力也需要平衡,当中介平台利 用租户的信誉从金融机构贷款时,这样的钱一旦再 次流入房源市场,就等同于中介在加杠杆扩张,一旦 资金使用利息成本以及房源高租金无法在终端房 客上摊平时,中介“二手房东”的角色也就随之垮塌。 相安无事的时候,自然都好,可对于“晴天借 伞,雨天收伞”的金融机构而言,一旦长租公寓平台 收益不及预期甚至扩张速度稍缓,就足以令金融机 构收紧现金流,从而引发连锁效应甚至崩盘。杭州 鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)旗下的 长租公寓公司宣布破产,约4000户租客受害就是 活生生的例子,作为“二房东”的中介平台崩盘后,房 东、租客双方利益都难以保障,甚至借款的金融机 构也陷入其中。 这还只是ABS的效应,如果长租平台再加入 CDS(信用违约债券)、CDO(担保债务凭证)一类的 金融衍生品,那么在资金链断裂后,后果更难以想 象,美国2008年的次贷危机还有印象吗?

低廉的失信成本

如果长租公寓在扩张过程中,疯狂引入各种金 融衍生品,那其一旦出问题,影响面和破坏力都是相 当惊人的,但明知道刀尖舔血很可能伤到自己,可在 利益面前,又有多少人把持得住? 相对于持续涨价的租金而言,本轮大众对长租 公寓的口诛笔伐主要集中在装修后较短时间推向 市场,甲醛房另人人自危,可新媒体时代,大众记忆也 就7天而已,或许很久以后,还会有人记得自如甲醛 房及那一批受害者,可又有什么关系呢? 经过第一批受害者“人体吸毒”后,自如旗下房 屋的健康状况随着时间的推移,显然会变好,资产 变得越来越健康的同时,自如也会有大把的时间和 资源将自己洗白,过去,或许只能是过去。

需要高举的监管利刃

金融的进入为长租公寓埋下不少隐患,而从 传统中介到二房东的角色变化,也带来新的监管问 题。当下,长租公寓为人们提供的产品品质更多靠平 台企业自律,无论是有害气体检测还是装修验收又 或者房屋质量,没有强制性的行业条文规定另甲醛 房问题泛滥。 当然,最为麻烦的还是隐藏在长租公寓里面的 金融问题,用户个人贷款利率、服务费、违期罚款等 费用的约定需要明确的规范,让租客尽可能避开贷 款中的陷阱,同时,长租公寓平台金融衍生品的运用 更需要高度关注。 实际上,早在今年4月出底,央行等4部委联合 发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意 见》,意见明确消除多层嵌套,抑制通道业务。不仅 委托贷款、信托贷款等金融机构传统业务受到影 响,长租公寓平台左右手互道、违规放款给用户等 行为也被严厉禁止。只不过面对复杂且多变的金融 “创新”,监管的利刃一刻也不能松懈。

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