关于准确把握住房居住属性的若干思考
◇孙宏敏 王本涛
当前,我国住房市场面临着空置现象,不少房企存在去库存的需求。尽管我国住房相对比较饱和,但也存在一些矛盾:一方面,一、二线城市人口众多,对人才有着很大的吸引力,因此在住房上,这方面存在着很大的缺口和需求,但是一、二线城市住房却严重不足;另一方面,在刚需族买不起房的同时,一部分中高收入人群存在着投资房产的需求。因此,在一部分高收入人群炒房和刚需族买不起居住房的矛盾中,如果解决不好这两者的矛盾,就容易损害绝大多数人群的权益,因此,准确把握住房的居住属性至关重要。
强调住房居住属性揭示了房地产市场背后的深层次矛盾:一是土地市场高度垄断导致商品房价格长期畸高。住房用地由地方政府独家出让,对土地市场的高度控盘必然造成房价居高难下,收入分配扭曲。首先,从需求侧看,高房价使城镇居民家庭负担过重,消费增长乏力,房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。居民家庭好不容易拥有了住房所有权,却 一不小心成为“房奴”,下半辈子将为银行、开发商等打工。同时,高额的按揭本息让购房者在消费和就业上谨小慎微,不敢消费、不敢失业,居民的消费水平与幸福感都将受到严重影响,生活质量水平严重下降。购房者实际可支配收入较低,也使得社会经济内需不足,产业转型升级乏力。其次,从供给侧看,高房价决定了政府投资必须在经济增长中起主导作用。在土地由政府独家出让的条件下,政府通过高房价集中的这部分社会财富,必须通过政府投资的方式再花出去,才能维持国民经济运行的宏观平衡。在公共基础设施水平较低的条件下,政府投资能够显著提高经济效率,推动经济增长。但随着公共基础设施水平不断提高,政府投资的经济效率不断递减,低效浪费现象凸显。二是区域结构性矛盾突出,结构性过剩与结构性短缺并存。由于现阶段人口向大城市流动,大城市收入和就业机会均要优于中小城市,从而造成特大城市和大城市住房短缺局面将在很长一段时期内存在。而对于 广大中小城市而言,住房总体供大于求的局面也将在较长时期内存在。在这种条件下,纵容投资投机者利用金融杠杆炒高大城市房价必将恶化供求矛盾,妨碍居民住房水平的提高;而纵容金融资本对中小城市房价的炒作,则会加剧住房过剩。
准确把握房子居住属性应做好以下几点:一是地方要制订长远的发展规划。在推进城市化过程中,很多地方是一任领导一个规划,今天建了明天拆,摊大饼式发展,有的地方在远郊建几座住宅楼,没有任何配套设施和基础设施,往往还粗制滥造。因此,要尽早、尽量长远地做好城市规划,而且要重视建筑质量。二是开创除土地财政依赖外的财政收入新途径。多年来,很多地方政府往往由于没有足够税源、自由发债的权利,要想进行许多基础设施建设,只有搞土地财政,把住房这种必需品当成奢侈品,再向购房者征收巨额税收。因此,应该允许地方政府开拓新税源,征收有利于发展或有利于再分配的税收,如财产税、遗产税、资本利得税等。
三是因地制宜增加经济适用房的数量。城市化最主要是人的城市化,确保城市里的人都有所居。然而,我国经济适用房申请条件太严,应该适当放松 条件,让更多人受益;另外,经济适用房的价格也要合理。
总之,我们要根据中央经济工作会议所强调的坚持“房子是用来住的,不是用来炒的” 定位,运用综合手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,抑制房地产泡沫,防止出现大起大落。(作者单位:襄城县审计局)
字将上升到9200 万。在上海,女性平均初婚年龄已经达到30岁,高于2011 年的27 岁。
越来越多的适龄青年选择单身或者独居,这在经济较发达的城市尤其明显。许多专家分析,其中的原因包括中国人口性别比失衡、女性受教育程度越来越高、择偶的经济条件要求也越来越高等。笔者采访身边人士,他们单身的原因也多种多样。有人表示“每天都在忙工作,根本没时间谈恋爱”“还没有做好迎接家庭生活的准备”,也有人表示“一个人生活可以有更多的时间做自己感兴趣的事,反而轻松自在”。
当下的社会环境也给予了单身群体更大的包容。波士顿咨询集团在最近一份报告中指出,“伴随着人们对单身人群看法的深刻改变,单身概念不再带有污名”,这意味着“单身 人士会自己就餐、旅行和从事各种活动”。
“如果没有这些针对单身群体的服务,我的生活会不方便很多。单身经济让用户和商家双赢!”一位单身人士对笔者表示。例如,去年外卖业销售额就增长了44%。外卖平台饿了么的发言人表示,该企业今年上半年的销售额增长了127%,“因为很少有人愿意为自己一个人做饭”。
市场营销有讲究
单身人群究竟有着怎样的不一样?英国市场咨询公司英敏特最新报告《针对单身消费者的营销——中国2017》显示,六成(61%)单身消费者最感兴趣的领域是电影、电视剧,其次是旅行(56%)和运动健身(48%)。
携程网发布的《2016 独自 旅行报告》显示,中国独自旅行人数占总体旅游人数的比例,从 2014 年的 8.3% 上升到 2016年的15%,其中女性占六成,而年龄多分布在19 至30岁之间。
“单身人士通常拥有更多的可支配收入,倾向于关注自我和把钱花在自己身上。”上述人士对本报表示。而世界经济论坛的数据也显示,35 岁及以下的中产阶层消费者比同等收入的上一代消费者平均多花40%的钱,用于购买各种产品。
英敏特公司生活方式高级研究分析师马子淳认为,“大多数中国单身消费者并不孤单,其实他们兴趣爱好广泛,紧跟潮流趋势,重视新奇刺激的体验。他们对旅行和娱乐产品(如电影、电视剧)的兴趣浓厚且与日俱增。商家可以开发更多有关‘提升形象和气质’和‘愉悦感官’的市场活动。”