个人办公司买商住房税收因素要考虑
◇ 任芳
前段时间频出的房地产调控政策触动了很多人的神经，尤其是商住房新政更是让一些人措手不及。
北京市商住房调控政策出台后，个人不得购买新建商住房了。想买新建商住房，就得是文件里明文表述的“合法登记的企事业单位、社会组织”，且得一次性全款付清一套至少500 平方米的商住房；购买后如果想转让，必须得产权满3年才可以上市交易。虽然个人仍可购买二手商住房，但也只能全款，且购房者在京必须无房（含所有类型）；如果是非京籍人员，还需在京连续缴纳5年社保或个人所得税，个人所得税需60个月连续缴纳，不能中断。
新政执行后，一些人开始打起注册公司购买商住房的主意。笔者认为，个人通过注册公司购买商住房，要事先充分考虑税收因素。
日常运营税务问题
注册一家企业，从登记到注销都会涉及税务问题。首先要办理营业执照和其他各种证 照，办理了营业执照后 30 日内需前往主管税务机关做税务登记。随后，相关的申报纳税义务随之而来，增值税及相应的城建税和附加费都需要按月申报（即便是零申报），所得税需要按季申报（即便是零申报），每年5 月31日前还需要汇算清缴。就个人所得税而言，除每月综合申报，还需要每月进行个人明细申报，即便是零申报，也不能省略，否则会影响个人相关权益，比如购房资格、摇号资格。
笔者了解到，这些事目前在北京，可以委托中介公司做，初始成本为数千元，后续运营费用每年也需要数千元。
此外，单位购买的房产，每年需要缴纳房产税和土地使用税，如果房子是自用，房产税按照房产原值的 70% 乘以1.2%计算，城镇土地使用税按照占地面积算，北京最便宜的为1.5 元 /平方米。但是，既然购房是用来投资的，公司是空壳，自用的可能性就不大，如果用来出租，那么需要按租金的12% 缴纳房产税。按目前政策，3年以后房子才能转让，因 此以上这些税费至少需要维持3年。除此之外，还应考虑到因为长期零申报可能引发的税务稽查与评估风险，这些风险所需要付出的时间成本甚至是税务代价，可能就不好预期了。
转让环节税负问题
既然是投资，就当然需要考虑转让的情况。按目前的政策，可设想一下，北京的商住房新报项目分割单元不得低于500 平方米，按每平方米 3 万元计算，每套商住房至少需要1500 万元的成本。假定3 年后该商住房涨到了2000 万元，涨了 500 万元，该企业想要把商住房卖掉，需要缴纳的各项税费如下：
增值税。因为是为了购买商住房注册成立的公司，一般应该是小规模纳税人（或者说是不经常发生应税行为的企业），可以适用差额5% 的征收率，那么应纳增值税为25 万元（500 万 ×5%）。但如果在此期间登记了一般纳税人的身份，那么销售时取得的全部价款和价外费用是应税销售额，增值税销项税额为 198.2 万元
［2000÷（1+11%）×11%］，可以抵扣相应的增值税进项税额。但一般而言，专门为购房投资成立的空壳公司不会有什么可抵扣的进项。如果购买的是新建商住房项目，目前抵扣新增不动产进项税额需要分两年抵扣。
城建税及附加。应缴城建税是增值税的7%，应缴教育费附加是增值税的3%，应缴 地方教育费附加是增值税的2%，合计应缴税费为增值税的12%。
企业所得税。既是为了购买房产注册的公司，差不多是一个空壳公司，基本上没什么成本，全部盈利都属于应税收入，应缴纳25%的企业所得税，大约有100 多万元。
土地增值税。土地增值税是以企业转让房地产取得的收 入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收，算下来大概为几十万元。这样算下来，个人通过注册公司购买商住房，即使房价再上涨，获利也有限。所以，投资方案要充分、准确地考虑税收可能带来的影响。毕竟房屋中介的目的是为了高额佣金，而投资是关乎自己的钱袋子。
因此，基金、信托和理财产品等各类资产管理产品的转让属于金融商品转让，适用6%的税率。
新法规
财 税〔2016〕140 号文件第二条规定，纳税人购入基金、信托和理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36 号）第一条第五项第4点所称的金融商品转让。
变化
基金、信托和理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不征收增值税。
提示
法规中规定的是“持有至到期”，非持有至到期的，则不适用财税〔2016〕140 号文件的相关规定。
免租期旧法规
纳税人在出租期限内提供了免租期，有些税务机关的政策解读要求免租期间要视同销售。
新法规
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 86 号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施 办法》（财税〔2016〕36 号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
变化
出租方与承租方约定的免租期不视同销售缴纳增值税。
预付卡旧法规
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
因此，发卡企业销售预付卡时开具发票，应当缴纳增值税。
新法规
《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 53号）第三条第一款规定，单用途卡发卡企业或者售卡企业销售单用途卡，或者接受单用途卡持卡人充值取得的预收资金，不缴纳增值税。
售卡方可按照本公告第九条的规定，向购卡人、充值人开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。第三款规定，持卡人使用单用途卡购买货物或服务时，货物或者服务的销售方应按照现行规定缴纳 增值税，且不得向持卡人开具增值税发票。多用途卡也是如此。
变化
发卡企业销售预付卡时，不缴纳增值税，待持卡人实际消费时，再缴纳增值税。
提示
发卡企业销售预付卡时，应开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票；待持卡人实际消费时，不得向持卡人开具增值税发票。
此前已征的应予免征或不征的增值税的处理
对于财税〔2016〕140 号文件明确的免征或不征增值税的项目，2016 年第 86 号公告第三条规定，（一）应予免征或不征增值税业务已按照一般计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的销项税额抵减以后月份的销项税额，同时按照现行规定计算不得从销项税额中抵扣的进项税额；（二）应予免征或不征增值税业务已按照简易计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的增值税应纳税额抵减以后月份的增值税应纳税额。
同时，纳税人已就应予免征或不征增值税业务向购买方开具增值税专用发票的，应将增值税专用发票收回后方可享受免征或不征增值税政策。