商品房预售制要取消吗？

楼市交易制度的改革任重而道远，需要与增加市场供应、整治市场秩序等手段结合起来，特别是对于房地产市场指导的法律法规，需要根据实际市场的发展而与时俱进。

9月21日，一份出自广东省的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》）触动了市场神经。该《通知》关于取消商品房预售制的动议，在进退维艰的楼市如一石激起千层浪。受此影响，A股的房地产板块出现大跌，招商蛇口领跌，新城控股、深振业A、万科A等个股跌幅靠前。与此同时，香港恒生中国内地地产股全线下跌。

商品房预售制度酝酿取消，并非限于广东单个省份。《通知》同时称，日前住建部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。其中要求，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。

广东省房协相关人士表示，目前相关制度是否调整，仍处于研究论证阶段，下发通知是因为住建部要求各地进行评估汇报。

《报送函》建议逐步试点取消预售制度

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中，尚未完成建设的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。1994年，中国颁布《房屋管理办法》。25年来商品 房预售制度已经成为房地产市场的一项重要制度。据记者了解，商品房预售制度有利于提高资金使用效率，对于有效满足居住需求，促进房地产行业发展和城镇化建设发挥了积极推动作用。

该制度同样颇受争议。住房城乡建设部向包括广东在内的6省住建厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》中就要求， “对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施”。

但是取消商品房预售制度并不是一蹴而就的。广东省住建厅《关于报送对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实有关情况的函（节选）》（以下简称《报送函》）显示，广东或在一些城市逐步试点取消预售制度，分阶段推进。

《报送函》建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。

第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充

分的准备。通过逐步提高商品房预售许可条件，引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金，有利于防范化解行业和金融风险；有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行，提升房地产开发品质，促进房地产市场持续健康发展；有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜；有利于提高房地产开发企业的抗风险能力，降低购房人的购房风险，维护购房人的合法权益。

住建部否认就全面实施现售征询意见

该《通知》称，日前，住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》，根据疑似住建部发的函文要求，按照国务院办公厅有关要求，对现有行政许可事项进行清理和论证，并对已取消下放落实情况进行一次全面评估。其中第三点标明，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。

不过，住建部随后在接受媒体采访时表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。具体的情况仍在调查处理中。

虽然住建部否认了全面实施现售征询意见情况，但多名业内人士表示，商品房现售是一个趋势。

商品房预售制度利与弊

商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。最早出现于香港，1956年，香港政府出台《预售楼花同意书》，正式以法律形式对楼花预售进行规范管理。

内地的商品房预售制度借鉴了香港房地产的开发经验，通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立，实施至今已近25年。

商品房预售制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，但在漫长的发展过程中，也逐渐衍生出风险。按照上述《通知》，这些风险主要体现在几方面：

一是一旦发生资金链断裂，导致工程烂尾，将严重损害购房人的切身利益，同时会产生大范围长时间信访事件， 增加维稳压力。据不完全统计，2017年广东省资金链断裂类矛盾总数达61宗。二是由于我国商品房预售市场起步较晚，有 关法规制度不够完善，主管部门的管理职能作用没有正常发挥，导致房地产市场虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售等乱象丛生。三是商品房预售制度降低了房地产业的门槛, 不具备开发实力的企业进入市场, 降低了开发企业的自有资金要求，刺激了房地产的过度投资和开发，造成不平衡发展和低效率竞争。

事实上，早在2005年8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》首次指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

然而，上述《通知》也称，商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

取消预售制不宜操之过急

媒体人沸雪撰文《取消商品房预售制，不宜操之过急》称，从长远看，当中国房地产市场逐步走向存量房时代，取消商品房预售制是楼市交易制度改革的必然之途，这在其他欧美发达国家已有参考借鉴。

但从当下来看，还需谨防“取消预售制”所产生的“蝴蝶效应”。从需求端来看，不可否认的是当前主要城市的房地产供应依然处于紧缺状态，如果在短时间内要求期房转至全现房销售，很容易因为本就紧缺的市场供应出现突然“断档”而进一步导致房价飙升，反而不利于楼市价格的稳定。

而从供给端来看，房地产开发商的高负债率是众所周知的行业难题。而且，在预售制多年发展之下，交易过程中的大量风险往往都堆积在了购房者和银行身上。取消预售制固然能够规避其弊端，但也容易引发中小房企资金链断裂风险在金融体系中传导。

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场对预售制度非常敏感，特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看，房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。虽然短期内全面实施取消预售制度的可能性不大，但在部分城市试点的可能性则明显增加。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在预售制的情况下，类似30层的房子，开发商建造到5层以后，基本上就可以办理预售证，这样资金弱的房企，可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕，中小房企的资金链问题会变得严峻，取消预售制将给房地产行业带来洗牌。